* 0원은 등기상 권리와 채권배당을 전제로 한 시뮬레이션 결과입니다. 사일산의 대항력·보증금·배당 여부가 불명확하므로 실제 인수액 0원이 확정된 것은 아닙니다.
울산지방법원 2025타경12168. 울산 북구 송정동 울산송정택지개발지구에 위치한 1층 근린생활시설입니다. 공부상 소매점이지만 감정평가 당시 외관상 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 감정 및 현황조사 당시 상가관리사무소가 분양·임대문의 안내실로 임시 사용 중이었다는 설명도 있습니다.
소유자는 주식회사송정산업개발입니다. 2020년 우리자산신탁주식회사에 신탁됐다가 2021년 4월 30일 신탁재산 귀속으로 소유권이 돌아왔고, 같은 날 농소새마을금고 명의의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 압류·가압류가 붙었고, 결국 농소새마을금고 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
이 사건을 판단할 때는 두 가지를 분리해야 합니다. 등기상 후순위 권리가 낙찰로 사라지는 문제와 확인되지 않은 점유자 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 문제입니다. 전자는 비교적 명확하지만 후자는 아직 결론을 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-3, 1층 110호 도로명주소: 울산광역시 북구 화산로 115 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(공부상 소매점) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 9층 건물 중 1층 |
| 감정 이용상태 | 외관상 사무실 · 조사 당시 분양 및 임대문의 안내실 임시 사용 |
| 소유자 | 주식회사송정산업개발 |
| 감정가 | 801,000,000원 |
| 최저매각가 | 274,743,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 농소새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 667,613,729원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.30 농소새마을금고 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.21 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기 |
| 점유 확인 대상 | 사일산 · 대항력 및 보증금 미상 |
| 용도지역 | 근린상업지역 · 송정지구 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 미확정
말소기준은 2021년 4월 30일 설정된 농소새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 농소새마을금고 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리이며, 2026년 1월 21일 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 것은 기존 근저당권의 권리자 변경입니다. 새로운 말소기준일이 생긴 것은 아닙니다.
주식회사디비컴퍼니의 채권최고액 19,000,000원 근저당권은 2021년 8월 4일 설정됐다가 같은 달 18일 이미 말소됐습니다. 2020년의 우리자산신탁주식회사 신탁등기도 2021년 4월 30일 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 매수인이 새로 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
임차인·점유자 분석 — 사일산의 권리 확인이 관건
매각물건명세서에 확인 대상자로 기재된 사람은 사일산 1명입니다. 용도는 주거로 표시돼 있으나, 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 감정평가 및 현황조사에서는 임대문의 안내실로 임시 사용 중이었던 사실도 기재돼 있어, 현장 사용상태와 점유자의 법적 지위를 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 기재 용도 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사일산 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력·우선변제 판정은 전입신고, 점유, 확정일자, 배당요구 및 적용 법률에 관한 확인이 전제돼야 합니다. 사일산은 보증기관 대위·승계 신고자로 표시되지 않습니다.
낙찰대금이 274,743,000원이라고 해서 실질취득액도 반드시 같은 금액인 것은 아닙니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰대금보다 크고 전액을 매수인이 부담하는 구조라면, 실질취득액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 물건에서는 보증금 자체가 확인되지 않아 금액 계산이 불가능합니다.
② 가격 분석 — 66% 할인처럼 보여도 시세 할인은 아니다
감정가 801,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 274,743,000원입니다. 감정가의 34.3% 수준까지 내려온 것은 사실입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 낙찰 하한선의 비율이지, 최근 실제 거래가격과 비교한 할인율이 아닙니다.
이 물건은 주거용 아파트가 아닌 1층 근린시설입니다. 상업용 부동산의 가치는 실제 임대수익, 공실, 점포 접근성, 임차 수요, 주변 거래가격에 크게 영향을 받습니다. 감정요항표에는 본건 및 주변 중로변 1층 공실이 많은 편이고 주변 상가지대 경락가율도 낮은 편이라고 명시돼 있습니다.
유찰 회차별 가격·미배당 시나리오
현재 회차와 추가 유찰을 가정한 가격 흐름입니다. 매각가격이 내려갈수록 채권자들의 미배당금은 증가하지만, 그 미배당 채권이 모두 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 별도로 대항력을 갖춘 임차인이 확인되면 이 계산과 관계없이 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
| 구분 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 인수 추산* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
274,743,000원 | 270,096,598원 | 599,903,402원 | 0원* |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
192,320,100원 | 188,827,619원 | 681,172,381원 | 0원* |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
134,624,070원 | 131,939,333원 | 738,060,667원 | 0원* |
* 인수 추산 0원은 등기상 채권배당 시뮬레이션 값으로, 사일산의 대항력 있는 보증금이 존재하는 경우의 인수액은 반영되지 않았습니다. 추가 유찰 회차는 가정이며 실제 매각 결과나 일정을 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,646,402원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 농소새마을금고 근저당권 이전등기 있음 |
840,000,000원 | 270,096,598원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 윤희준 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 최병대 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 870,000,000원 | 270,096,598원 |
집행비용 4,646,402원 차감 후 채권자 배당 가능액은 270,096,598원입니다. 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 확정채권액·근저당권 이전·당해세·우선변제 임차인·배당요구 등의 반영에 따라 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 경매 청구금액은 667,613,729원이지만, 근저당권의 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이 둘은 동일한 개념이 아닙니다. 또한 2026년 1월 21일 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌으므로 실제 배당권자 및 배당채권액은 별도로 대조해야 합니다.
단순 추정에서 채권자 전체의 미배당액은 599,903,402원입니다. 여기에는 후순위 가압류 채권자들의 미회수액이 포함됩니다. 이 숫자는 채권자 미배당액이지, 낙찰자가 같은 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 송정동 울산송정택지개발지구 내에 위치합니다. 주변은 일부 대단지 아파트와 상가로 이용되며 일부는 나지 상태입니다. 주거 배후수요가 있는 상업지이지만 상권의 실제 매출이나 임차 수요가 검증된 것은 아닙니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 일반버스정류장이 있습니다. 토지는 동측 왕복 6~8차로, 서측 왕복 2차로에 접하며, 본건은 서측 왕복 2차로 쪽에 전면이 접해 있습니다.
- 건축물. 지하 2층·지상 9층 철근콘크리트구조 건물의 1층입니다. 공동위생·급배수·화재관리·승강기·환기설비 등이 있으며, 외벽은 페어글라스와 징크판넬 등으로 구성돼 있습니다.
- 실제 이용상태. 공부상 소매점이지만 감정평가 당시 외관상 사무실로 이용 중인 것으로 보였습니다. 감정 및 현황조사 당시에는 분양·임대문의 안내실로 임시 사용 중이었다는 내용이 있습니다. 실제 점포 영업 가능 상태와 현재 사용관계를 확인해야 합니다.
- 용도·규제. 근린상업지역·도시지역·송정지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 장애물제한표면구역과 가축사육제한구역도 포함되며, 대로2류 및 중로2류에 접합니다.
- 토지 참고정보. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며, 토지면적 1,521.5㎡ 및 공시지가 3,373,000원/㎡가 제시돼 있습니다. 이 면적은 개별 110호의 전유면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 위반 여부. 감정 관련 사항에서 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 공부상 소매점과 사무실 사용상태 사이의 차이에 관해서는 실제 용도 및 적법성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 감정요항표에는 본건 및 주변 중로변 1층의 공실이 많은 편이며, 주변 상가지대의 경락가율이 낮은 편이라고 기재돼 있습니다. 3회 유찰 및 상권 공실 문제를 함께 고려하면 단기 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사일산의 점유관계 최우선 확인. 전입신고일, 실제 점유개시일, 보증금, 확정일자, 임대차계약 관계, 배당요구 여부 및 매각물건명세서의 추가 기재사항을 확인하세요. 대항력과 보증금 인수 가능성이 확인되지 않으면 실질취득액 산정이 불가능합니다.
- 매각물건명세서와 현장 사용상태 대조. 공부상 소매점, 명세서상 주거 점유자, 감정 당시 사무실 이용, 분양·임대문의 안내실 임시 사용이라는 서로 다른 정보를 정리해야 합니다. 현재 누가 어떤 권원으로 점유하고 있는지가 핵심입니다.
- 근저당권 이전등기 확인. 2026.01.21 농소새마을금고 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 권리이전 원인과 현재 채권자, 실제 배당청구 내역 및 확정채권액을 확인하세요.
- 국세·지방세 우선순위 확인. 동울산세무서 및 울산광역시 북구의 압류 3건에 대해 체납액, 세목, 법정기일, 당해세 여부를 대조하세요. 예상배당표에는 이러한 우선 공제 가능성이 반영되지 않았습니다.
- 주변 1층 근린시설 실거래 조사. 최근 실거래가격과 실제 임대료, 공실기간을 확인하고 감정가가 아닌 현재 시장의 거래 수준을 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 저가 매수를 판단해서는 안 됩니다.
- 공실 및 임대 가능성 점검. 감정요항표에 주변 중로변 1층 공실이 많다고 기재돼 있습니다. 현장 공실 상황, 가시성, 점포 접근성, 실제 임차 수요 및 임대 가능 조건을 확인하세요.
- 관리비·건물 유지비 확인. 공용부분 관리비 체납, 장기수선 관련 부담, 시설 상태, 실제 공실 시 유지비 등을 확인해 예상 취득비용에 반영하세요.
- 전유면적·대지권·현황 확인. 건물 전체 구조나 토지면적을 개별 호실 면적으로 혼동하지 말고, 110호의 전유부분, 대지권, 출입구 및 실제 사용 범위를 집합건축물대장과 등기·감정서 원본으로 대조하세요.
- 유찰 회차보다 실질취득액 우선. 현 최저가 274,743,000원과 추가 유찰 가정 가격 192,320,100원·134,624,070원은 출발점일 뿐입니다. 인수 가능 보증금이 확인되면 그 금액을 반영해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 관련 사항과 실제 점유관계를 최신 기준으로 재확인하세요. 특히 대항력 판단과 배당순위는 원본 서류 및 추가 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “감정가 34%가 곧 시세 34%는 아니다”
이 물건의 가장 강렬한 숫자는 801,000,000원에서 274,743,000원으로 내려온 가격입니다. 감정가의 34.3%까지 떨어진 3회 유찰 물건이라는 사실은 분명합니다. 하지만 여기서 곧바로 큰 가격 메리트가 있다고 결론 내리면 권리분석과 시장분석 모두에서 중요한 부분을 놓치게 됩니다.
등기상으로는 2021년 농소새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 채권자 미배당액 599,903,402원 역시 그 자체로 매수인 인수채무가 되지는 않습니다. 그러나 사일산의 대항력과 보증금은 아직 미확정입니다. 추정 배당표에서 인수액이 0원으로 표시되더라도 실제 낙찰자 부담이 0원이라고 확정할 수 없습니다.
가격에서도 같은 문제가 남습니다. 최근 실거래로 현재 상권의 시장가치를 확인할 수 없고, 감정요항표에는 주변 1층 상가의 공실과 낮은 경락가율이 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가를 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.
결론은 입찰 보류·추가 검증입니다. 첫째는 사일산의 대항력 및 보증금 인수 가능성, 둘째는 세금채권 배당 우선순위, 셋째는 송정지구 1층 근린시설의 실제 시세와 임대수익성입니다. 이 세 가지가 확인된 후에야 실질취득액과 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 감정가 대비 큰 할인율보다 미확정 권리와 낮은 환금성을 더 무겁게 평가해야 합니다.
