창원지방법원 2024타경7518. 창원시 의창구 도계동 금강국화아파트 4층 401호에 관한 공유지분 임의경매입니다. 갑구 2번에서 김향이 1999년 증여로 취득한 지분은 2분의 1이고, 2004년 김향의 그 지분 전부에 김원자 명의 채권최고액 43,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 김향 지분에 설정된 창원시 압류·이재석 가압류·농업협동조합중앙회 가압류·부산은행 가압류·국 압류와 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 자체에서 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 “권리가 소멸하느냐”보다 무엇을 낙찰받느냐입니다. 매각물건명세서가 명시한 대로 지분매각이고, 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있습니다. 따라서 외부 응찰자는 최고가를 써도 공유자의 우선매수 행사 여부라는 변수를 안고 입찰하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 ‘지분’이 핵심

을구 1번 남창원농업협동조합 근저당권 41,000,000원은 2023.12.28. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2004.03.25. 김원자 근저당권 43,000,000원이고, 이후의 압류·가압류는 경매로 소멸합니다. 김원자가 2024.11.27. 김향 지분에 임의경매를 신청했습니다.

② 임차인 — 실제 전입자 1명, 대항력 없음

실제 전입자는 1명입니다. 정태준의 전입일은 2024.04.02.로 말소기준권리인 2004.03.25. 김원자 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.

③ 시세 비교 — 전체호 실거래와 지분 최저가는 직접 비교하면 안 된다

금강국화아파트의 동일 면적 비교자료에서 최근 12개월 거래는 2026.01. 83.61㎡ 2층 170,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 23.6% 높은 것으로 집계돼 있습니다.

여기서 가장 중요한 점은 기준을 섞지 않는 것입니다. 170,000,000원은 아파트 전체호 거래이고, 이번 경매의 감정가 82,000,000원과 최저가 40,180,000원은 김향의 지분 1/2 매각에 관한 금액입니다. 따라서 최저가 40,180,000원이 전체호 최근 거래 170,000,000원의 23.6%라는 숫자만 보고 “시세의 4분의 1 가격”이라고 판단하는 것은 잘못입니다.

④ 대지권 — 이 사건의 가장 큰 법적 확인 포인트

매각물건명세서에는 도계동 324-8 토지등기부에 현 소유자 겸 채무자의 전 소유자인 이창섭 명의 지분이 563분의 24.09로 등기돼 있고, 토지 소유권 및 대지권 취득 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다. 동시에 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다.

감정평가에서도 건물은 공부 및 현황상 도계동 324-7과 324-8 양 지상에 있으나, 집합건물 등기와 제시목록에는 324-7에 속하는 대지권만 등재되고 324-8에 속하는 대지권은 누락돼 있다고 설명합니다. 감정평가는 구분건물과 대지사용권의 일체성과 거래관행을 고려해 전체 대지권을 기준으로 평가했습니다. 즉 감정가격에는 전체 대지권 가치가 반영됐지만, 실제 취득 범위는 입찰 전 원본 등기와 매각조건을 다시 확인해야 하는 사안입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)

현재 최저가 40,180,000원 가정 시 집행비용 1,123,240원을 제외한 39,056,760원이 김원자 근저당에 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권 합계 306,662,668원 중 미배당액은 267,605,908원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑥ 회차별 배당 — 유찰돼도 매수인 인수는 0원

유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 가격이 내려가면서 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 임차인 인수형 사건은 아닙니다. 다만 가격이 낮아져도 공유지분·우선매수·대지권 확인 문제는 그대로 남습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 도계초등학교 북서측 인근이며 공동주택·근린생활시설·교육시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 단지. 금강국화아파트는 28세대이며 사용승인일은 1996.12.31입니다.
• 설비. 급·배수·위생·도시가스·승강기·소화전·난방·주차장설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 도계동 324-7·324-8 두 필지로, 대체로 등고평탄한 아파트 건부지입니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 7m 내외의 도로와 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·도계초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,096,000원/㎡, 토지면적 489.5㎡입니다.
• 환금성. 실거래 표본은 3건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각대상 지분 확인. 갑구 2번 김향 지분 2분의 1에 대한 경매라는 점을 등기부·매각목록에서 다시 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 입찰 결과가 최고가 제시만으로 확정되지 않을 수 있습니다.
• 324-8 대지권. 토지 소유권 및 대지권 취득 여부가 불분명하다고 명시돼 있으므로 실제 낙찰로 취득하는 토지권리 범위를 반드시 확인해야 합니다.
• 전체호 시세와 혼동 금지. 170,000,000원은 전체호 실거래이고 40,180,000원은 지분매각 최저가입니다. 두 값을 그대로 나눠 할인율을 판단하면 안 됩니다.
• 점유 확인. 정태준의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유관계는 매각 전 다시 확인해야 합니다.
• 공유관계 후속 절차. 낙찰 후에도 이재수 등 다른 공유지분과의 관계가 남으므로 실제 사용·처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 324-7·324-8 토지등기부를 입찰 직전 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 지분과 대지권

표면 숫자만 보면 감정가 82,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 40,180,000원까지 내려온 물건입니다. 임차인 인수도 없고 후순위 등기권리는 소멸하므로 금전적 인수 구조만 보면 단순합니다.

그러나 이 사건의 본질은 아파트 전체가 아니라 김향 지분 1/2 매각이라는 점입니다. 공유자의 우선매수권이 존재하고, 324-8 토지는 소유권·대지권 취득 여부가 불분명하다는 명세서 기재까지 겹칩니다. 최근 전체호 거래 170,000,000원과 현재 지분 최저가 40,180,000원을 단순 비교해 “엄청 싸다”고 결론내리는 방식은 맞지 않습니다. 인수금액은 0원이나 권리행사 난도는 높다. 이 물건은 가격보다 지분관계와 대지권 취득범위 확인이 먼저인 사건입니다.