창원지방법원 2024타경7518. 창원시 의창구 도계동 금강국화아파트 4층 401호에 관한 사건입니다. 감정가는 82,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가격은 57,400,000원입니다. 공동주택인 아파트로 이용 중이고, 1996.12.31 사용승인된 지하 1층·지상 7층 건물에 위치합니다.
가격만 보면 최근 실거래보다 현저히 낮습니다. 같은 단지의 최근 12개월 거래는 2026.01 전용면적 83.61㎡, 2층, 170,000,000원 한 건이며, 현재 최저가는 이 금액의 33.8%입니다. 다만 이번 경매는 지분매각입니다. 최근 거래는 개별 아파트 호실의 거래이고, 경매 취득 대상은 김향 지분이므로 이 비율을 그대로 할인율이나 수익으로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 하남천서길9번길 6, 4층 401호 (도계동, 금강국화아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 1층/지상 7층 · 제4층 제401호 · 사용승인일 1996.12.31 |
| 소유관계 | 김향·이재수 공유 · 김향 지분에 대한 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 청구금액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2004.03.25 접수된 김원자 명의의 근저당권으로, 채권최고액은 43,000,000원입니다. 이 근저당권 이후 김향 지분에 설정된 창원시 압류, 이재석·농업협동조합중앙회·주식회사부산은행의 가압류, 국가 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정태준 · 점유 부분 미상 | 2024.04.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인되는 점유자는 1명입니다. 정태준의 전입일은 2024.04.02로, 말소기준권리인 2004.03.25 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 같은 대상을 비교한 것은 아니다
금강국화아파트는 총 28세대이며, 비교 면적은 83.61㎡입니다. 확인된 실거래 3건은 130,000,000원에서 170,000,000원 사이이고 전체 평균은 148,333,333원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 170,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 83.61㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.11 | 80.82㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 80.82㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 148,333,333원 |
최근 12개월 평균은 170,000,000원이고, 과거 거래 대비 최근 추세는 23.6% 상승으로 집계됩니다. 현재 최저가 57,400,000원은 최근 평균의 33.8%, 전체 평균의 38.7%입니다. 그러나 이는 전체 아파트 거래가격과 경매 지분가격을 나눈 수치이므로, “시세의 3분의 1에 아파트 한 채를 산다”는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,433,200원 |
| 1. 근저당권 · 김원자 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이재석 | 200,000,000원 | 12,966,800원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사부산은행 | 13,662,668원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 306,662,668원 중 집행비용을 제외한 예상배당은 55,966,800원이며, 예상 미배당액은 250,695,868원입니다. 미배당 채권은 원칙적으로 매수인이 인수하지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 57,400,000원 | 55,966,800원 | 250,695,868원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 40,180,000원 | 39,056,760원 | 267,605,908원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 28,126,000원 | 27,219,732원 | 279,442,936원 | 0원 |
유찰이 이어져도 임차인 보증금이나 등기상 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 매각가가 내려갈수록 공유지분 자체의 가격은 낮아져도 공유관계·우선매수권·대지권 취득 불확실성은 그대로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도계초등학교 북서측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 7층 건물로 급·배수, 위생, 도시가스, 승강기, 소화전, 난방, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 도계동 324-7·324-8 두 필지를 아파트 건부지로 이용하며 남서측 약 7m 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 도계초등학교 상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 건물 자체의 공부와 현황 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 단지이고 지분매각이므로 일반적인 아파트 단독소유권보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각지분 특정. 김향 명의 지분 중 실제 매각되는 범위를 등기부와 매각목록에서 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수 신고 가능성과 매수보증금 납부 여부를 매각기일에 확인해야 합니다.
- 324-8 토지 권리. 이창섭 명의 563분의 24.09 지분과 본건 대지사용권의 일체성·이전 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 정태준의 점유 부분, 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공유물 사용. 낙찰 후 단독 점유가 가능한지, 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할 절차가 필요한지 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 170,000,000원 실거래는 전체 호실 거래입니다. 지분가치 산정 시 단순 비율 비교를 피해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘무엇을 취득하는가’가 먼저다
등기상 말소기준권리 이후의 압류·가압류는 소멸하고, 대항력 있는 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건의 중심은 인수금이 아니라 지분매각과 대지권입니다.
현재 최저가 57,400,000원은 최근 거래 170,000,000원의 33.8%이지만, 취득 대상이 아파트 전체가 아니라 공유지분이므로 가격 차이를 그대로 수익으로 볼 수 없습니다. 공유자 우선매수권이 있고, 도계동 324-8 토지의 소유권 및 대지권 취득 여부도 불분명합니다. 따라서 결론은 “가격은 낮지만 권리 실행 난도가 높은 지분형 물건”입니다. 등기상 인수 0원만 확인하고 접근하기보다, 매각지분·대지권·공유자 관계가 해소 가능한지를 먼저 확인해야 합니다.