매력지수 C등급 · 권리는 소멸 구조지만 외곽 주택형·저환금성과 유찰 후 가격 하락 압력이 변수
말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 인수액은 0원이지만 연립·다세대+토지 외곽 물건으로 환금성이 낮고 추가 유찰 가능성이 있어 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 울주군 온산읍 외곽의 주택형 부동산으로, 아파트처럼 빠른 환금성을 기대하기 어렵습니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 가격만으로 판단하기보다 활용성과 매수층을 확인해야 합니다.
감정가
341,397,340원
최초 감정가격
최저가
167,285,000원
2회 유찰 후 49%
실질취득
167,285,000원
인수액 0원
핵심지표
환금성 검토
외곽 주택형
울산지방법원 2025타경12341. 울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 841-4 소재 물건으로, 사용상태는 주택입니다. 등기상 소유자는 박열이며, 2022년 설정된 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후 2025년에 설정된 부산신용보증재단·신용보증기금·주식회사부산은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경12341 (임의경매)
소재지
울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 841-4
물건종류 / 이용상태
연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중
소유자
박열
감정가 / 최저가
341,397,340원 / 167,285,000원
신청채권자 / 청구
북부산농업협동조합 / 198,000,000원
매각기일
2026.07.23
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준은 2022.02.23 을구 1번 근저당권 설정입니다. 이후 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 관련 인수 위험은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
② 매각가 분석 — 감정 대비 절반 수준, 그러나 활용성 확인 필요
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 167,285,000원입니다. 감정가 대비 약 49% 수준으로 가격 조정은 크게 이뤄졌습니다.
⚠️ 가격보다 환금성 확인 감정가 대비 할인폭은 크지만, 소재지가 울산광역시 울주군 온산읍 삼평리이고 주변은 농촌주택과 일반주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 출입은 가능하나 시 외곽 원거리로 일반적 교통사정은 다소 불편합니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,285,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
3,141,990원
1. 근저당 · 북부산농업협동조합
198,000,000원
164,143,010원
2. 부산신용보증재단 가압류
25,849,994원
0원
3. 신용보증기금 가압류
12,031,033원
0원
4. 주식회사부산은행 가압류
32,069,869원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (최저가 167,285,000원)
감정가 vs 회차별 매각가격
유찰로 가격은 낮아졌지만 외곽 주택형 특성상 환금성 확인이 필요합니다.
✅ 권리 관점 근저당 이후 권리는 모두 소멸하고 임차인 인수 위험도 확인되지 않습니다. 권리분석 자체는 단순한 물건입니다.
⛔ 투자 관점 아파트와 달리 연립/다세대+토지 형태이며, 외곽 입지입니다. 낙찰 후 매도·임대 수요가 제한될 수 있어 가격 할인만으로 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 소재 삼평초등학교 남서측 인근으로, 내회마을 내 농촌주택과 일반주택지대로 형성되어 있습니다.
교통. 본건까지 차량 출입은 가능하나 시 외곽 원거리에 위치하여 일반적 교통사정은 다소 불편합니다.
토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며 토지면적은 597㎡입니다.
이용성. 주택 이용 상태이며 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 북부산농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 원본 등기 확인이 필요합니다.
현황 확인. 제시외 부합물 포함 일괄매각 조건으로 현장 확인이 필요합니다.
환금성 판단. 외곽 주택형 물건으로 실수요층과 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
토지 활용. 자연녹지지역·자연취락지구 조건과 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 매수층이 중요하다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 모두 정리되는 구조라 권리상 부담은 낮습니다. 다만 경매에서 중요한 것은 권리만이 아닙니다. 울주군 온산읍 외곽의 주택형 부동산이라는 특성상 낙찰 이후 활용과 환금성이 핵심 변수입니다. 권리는 합격, 가격과 수요 검토는 필요한 물건입니다.
사건 개요
소재지
울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 841-4
법원·사건
울산지방법원
·2025타경12341
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-23 10:00
·133호 경매 법정
물건
일반건물
경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택 / 1층 50.22㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 841-4
597㎡
#2
울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 841-4
경량철골구조 판넬지붕 단층 단독주택
1층 50.22㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
