울산지방법원 2025타경12411. 울산 남구 선암동 ‘남양그린빌’ 101동 5층 509호, 전용 약 58.18㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이외수 씨는 2022.09.23. 소유권을 이전받았고 거래가액은 157,000,000원이었습니다. 같은 날 청량농업협동조합 근저당권 72,000,000원과 조원영 근저당권 120,000,000원이 설정됐습니다. 이후 조원영의 신청으로 2025.08.27. 임의경매가 개시됐고, 울산광역시와 국의 압류가 뒤따랐습니다.

현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 확인된 임차인 내역도 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 점유·전입 관계를 원문 서류에서 다시 확인해야 합니다. 가격만 보면 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮지만, 최근 시세 흐름 자체가 -4.8%인 하락 방향이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 말소기준 표기는 재대조

말소기준권리는 2022.09.23. 접수 제99669호 청량농업협동조합 근저당권 72,000,000원으로 표시되어 있습니다. 뒤이어 같은 날 조원영 근저당권 120,000,000원이 설정됐고, 경매개시결정과 두 건의 압류는 모두 그 이후입니다. 현재 산정상 이들 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.

확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 “미상임”입니다. 따라서 임차보증금 승계가 확인된 사건은 아니지만, 점유관계와 전입세대는 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당표와 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산되어 있습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮지만 시장은 하락 추세

남양그린빌은 110세대, 2003.06.07. 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 58.18㎡ 동일면적 거래이며, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 138,600,000원과 최신 거래 145,000,000원을 우선합니다. 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -4.8%입니다.

현재 최저가 104,300,000원은 최근 12개월 평균 138,600,000원의 75.3%입니다. 최신 2026.05. 거래 145,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 약 71.9% 수준입니다. 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 실질취득액도 현재 최저가 104,300,000원으로 볼 수 있고, 현재 회차 가격은 최근 시세보다 낮은 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권 합계 192,000,000원 중 102,039,800원이 배당되고, 89,960,200원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 선암동 소재 남양그린빌아파트로, 주위는 아파트단지·단독주택·다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 일반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건 중 5층 509호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 남서하향 경사지대 내 자체지반이 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 아파트 부지로 이용 중입니다. 인접 가로망 상태는 보통입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 110세대, 2003.06.07. 준공 단지입니다. 동일면적 최근 12건 거래가 130,000,000원에서 148,000,000원 범위에 형성됐고 최근 12개월 평균은 138,600,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원문 대조. 2022.09.23. 접수 제99669호 청량농업협동조합 근저당권의 현재 존속·말소 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 임대·점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
• 하락장 보정. 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균을 우선해 보세요. 최근 가격 추세가 -4.8%이므로 과거 고가 거래만으로 목표가를 높이면 안 됩니다.
• 세금 배당순위 확인. 울산광역시 압류와 국의 압류가 존재합니다. 등기상 말소기준 이후라도 실제 세금 배당순위는 원인과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 회차별 자금계획. 현재 최저가는 104,300,000원이고, 2회 유찰 시 73,010,000원, 3회 유찰 시 51,107,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·점유관계·세금·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격은 내려왔고, 핵심은 원문 확인과 하락 추세다

이 사건은 현재 최저가 104,300,000원 기준으로 매수인 인수액이 0원이고, 최근 12개월 실거래 평균 138,600,000원의 75.3%까지 가격이 내려와 있습니다. 최신 거래 145,000,000원과 비교해도 현재 실질취득액은 낮은 수준입니다. 따라서 신건 감정가 149,000,000원 때와 달리 1회 유찰된 현재 회차에는 가격상 여유가 생겼습니다.

다만 최근 시세가 이전보다 -4.8% 하락하고 있고, 감정평가서상 임대관계가 미상인 데다 청량농업협동조합 근저당권의 “말소기준” 표시와 “소멸됨” 비고가 함께 존재합니다. 가격 할인은 확인되지만, 권리 원문과 점유를 확인한 뒤에만 그 할인폭을 신뢰할 수 있는 물건입니다.