울산지방법원 2025타경12418. 울산 남구 신정동 수아지오시티 3층 311호, 전용 30.41㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 149,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 35,775,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 이 물건은 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 140,000,000원이 남아 있는 인수형 경매입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력이 인정되고 배당금으로 보증금 전액을 변제하지 못하면, 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
게다가 매각물건명세서에는 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성이 명시되어 있습니다. 일반 응찰자가 최고가를 제시하더라도 우선매수권 행사 여부에 따라 최종 취득이 제한될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득 부담·선순위 임차권·우선매수권·최근 시세 하락을 함께 보는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 3층 311호 도로명: 울산광역시 남구 봉월로 117 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 30.41㎡ · 지상 25층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 | 149,000,000원 |
| 최저매각가 | 35,775,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 경매신청 채권자 | 정한솔 |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.17 수아지오시티관리위원회 가압류 |
| 선순위 임차보증금 | 140,000,000원 (정한솔) |
| 매수인 인수 예상 | 105,268,950원 (현 회차 예상배당 기준) |
| 단지 규모 / 사용승인 | 88세대 · 2018.10.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.05.17 수아지오시티관리위원회 가압류입니다. 청구금액은 746,640,761원이며, 이 가압류와 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기 역시 말소된 이력으로 확인됩니다.
그러나 정한솔의 임차권은 별개입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.23, 주민등록일은 2022.07.06, 점유개시일은 2022.07.20입니다. 이 날짜들은 모두 말소기준권리인 2024.05.17보다 앞섭니다. 2025.07.30 설정된 임차권등기 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 기존에 형성된 임차인의 대항력과 미변제 보증금 인수 문제는 단순히 등기 순위만으로 소멸하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수와 미상 점유 위험
| 임차 관련 명의 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 정한솔 전유부분 전부 |
전입 2022.07.06 확정 2022.06.23 점유 2022.07.20 |
140,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당 인수 |
| 기사항전 신원 확인 필요 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 여부 확인 |
임차 관련 명의는 2건 기재되어 있습니다. 정한솔은 보증금과 권리 발생일자가 확인되지만, ‘기사항전’ 표기는 실제 별도 임차인인지, 신원과 점유관계가 무엇인지 확인이 필요합니다. 따라서 실제 임차인 수를 2명으로 확정할 수 없으며, 미상 명의의 보증금을 임의로 합산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
수아지오시티 전용 30.41㎡의 실거래는 총 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 145,850,000원이지만, 과거 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 최근 12개월에는 1건이 확인되며, 2025.09 거래가 90,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래군 대비 -40.8%의 하락 추세를 나타냅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 30.41㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 30.41㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 30.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.07 | 30.41㎡ | 3 | 162,500,000원 |
| 전체 평균 | 30.41㎡ | 10건 | 145,850,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.41㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
전체 평균만 보면 실질취득 기준 약 140,000,000원이 평균 아래에 위치합니다. 하지만 최근 실거래가 90,000,000원으로 낮아진 상황에서 오래된 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다. 특히 최근 거래가 1건이므로 가격 대표성에는 한계가 있지만, 현재 확인되는 최신 시세보다 약 50,000,000원 높은 취득 부담을 무시할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,043,950원 |
| 1. 임차인 정한솔 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 34,731,050원 |
| 2. 가압류 · 수아지오시티관리위원회 | 746,640,761원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 정한솔 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | — | 105,268,950원 |
집행비용은 매각가의 약 2.9%로 추정한 수치입니다. 정한솔의 임차보증금 140,000,000원 중 34,731,050원이 배당되고, 부족분 105,268,950원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산했습니다. 임차인의 보증금 배당과 동일인의 경매신청 청구를 별개의 인수채무로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 유지
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액도 감소하고 미배당 인수액은 증가합니다. 따라서 추가 유찰이 곧 총 취득 부담 감소를 의미하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 총 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 24.01% |
35,775,000원 | 34,731,050원 | 105,268,950원 | 141,043,950원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
25,042,500원 | 24,191,735원 | 115,808,265원 | 140,850,765원 |
| 6회 유찰 가정 감정가 11.76% |
17,529,750원 | 16,814,214원 | 123,185,786원 | 140,715,536원 |
총 부담은 각 회차의 최저매각가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정에 따른 차이로 보증금 140,000,000원을 소폭 웃돌며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다. 추가 임차인의 권리나 우선변제 항목이 확인되면 금액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 울산광역시 상수도사업본부 남측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 보통입니다. 남동측 약 25m, 북서측 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 3층 311호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식 주차설비, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 다세대 유형으로 분류되며 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 일반적인 아파트 단지와 동일한 주거·환금성 조건으로 가정해서는 안 됩니다.
- 규제. 일반상업지역이며 대로3류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 88세대 규모이며 사용승인일은 2018.10.17입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만, 최신 거래가격이 과거 가격보다 크게 낮아졌고 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 매도 가능 가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 정한솔의 보증금 140,000,000원, 현재 회차 예상배당 34,731,050원, 인수 예상 105,268,950원을 매각물건명세서와 배당관계 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 판단. 최저가 35,775,000원만으로 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다. 인수액을 포함하면 약 140,000,000원 수준으로 최근 실거래 90,000,000원보다 높습니다.
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수권이 명시되어 있습니다. 행사 자격, 신청 여부, 행사 절차를 확인해야 하며 외부 낙찰 제한 가능성을 고려해야 합니다.
- 미상 임차관계 조사. ‘기사항전’ 명의의 주거 관련 기재가 실제 별도 임차인을 의미하는지 확인하고, 전입일·보증금·점유 현황을 대조해야 합니다. 대항력은 현재 미상입니다.
- 임대차 실질 확인. 정한솔이 임차권자이자 경매신청 채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유와 채권관계의 실질을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 수아지오시티관리위원회의 가압류 청구금액이 746,640,761원으로 기재되어 있습니다. 이 금액을 해당 호실의 관리비 채무로 단정할 수는 없으나, 관리비 체납과 공용부분 부담 여부는 반드시 별도 확인해야 합니다.
- 세금·배당 순위. 국세 및 지방세 관련 압류가 확인됩니다. 압류등기 소멸과 별개로 실제 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 세금 및 우선채권을 확인해야 합니다.
- 명도·점유 상태. 임차권등기 사실만으로 현재의 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 점유와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 재점검. 최근 거래는 2025.09의 90,000,000원이며, 이전 거래군 대비 -40.8% 하락 추세가 확인됩니다. 최신 매매·임대 수요와 호실별 상태를 추가 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당관계 서류 및 실거래 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰됐어도 싸지 않다”
이 사건은 감정가 149,000,000원에서 최저매각가 35,775,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 정한솔의 대항력 있는 임차보증금 140,000,000원 중 상당액을 매수인이 인수해야 하는 구조라, 실질취득 부담은 약 140,000,000원 수준에서 유지됩니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격은 모두 90,000,000원입니다. 과거 거래 대비 -40.8%의 하락 추세가 확인되는 상황에서, 실질취득 부담은 최근 시세의 약 155.6%에 해당합니다. 추가 유찰이 발생해도 미배당 보증금이 늘어나므로 가격 메리트가 자연스럽게 생기는 구조가 아닙니다.
여기에 실제 행사 시 외부 낙찰을 제한할 수 있는 전세사기피해자 우선매수권, 신원·보증금이 확인되지 않은 별도 임차 관련 기재, 임차인과 신청채권자의 동일성 확인 문제까지 겹쳐 있습니다.
최종 판단: D등급 · 일반 외부 투자자에게 입찰 비추천. 이 물건은 최저가가 낮다는 사실보다 보증금 인수에 의해 고정되는 실질취득 부담과 닫힌 경매 가능성이 중요합니다. 선순위 보증금 문제, 미상 점유관계, 우선매수권 및 실제 거래가격이 명확하게 검증되기 전에는 낮은 최저가를 투자 기회로 해석하기 어렵습니다.
