최저가 1.04억이 아니라 실질취득 1.42억 — 대항력 임차권과 우선매수권이 겹쳤다

울산지방법원 2025타경12418. 울산 남구 신정동 수아지오시티 제3층 제311호, 전용 30.41㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정가는 149,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 104,300,000원입니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 가격은 낙찰가만으로 계산하면 안 됩니다.

임차인 정한솔은 2022.06.23. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.07.06. 전입신고, 2022.07.20. 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2024.05.17. 수아지오시티관리위원회 가압류보다 앞서 대항력이 인정되며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액을 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서에도 이 인수 조건이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다

말소기준권리는 2024.05.17. 접수된 수아지오시티관리위원회의 가압류 746,640,761원입니다. 이후 국세 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정과 울산광역시 남구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 정한솔의 임차권등기는 2025.07.30. 접수됐어도, 대항력의 기초가 되는 전입일은 2022.07.06.으로 말소기준보다 빠릅니다.

② 임차 관계 — 실제 임차 관계 2건

정한솔은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자로 확인됩니다. 별도로 기재된 주거 점유 정보는 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 정한솔의 인수액만 반영하고 이 미상 점유 위험을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 보증금 부근에 고정

대항력 임차인의 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 내려갈 뿐, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 140,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래보다 실질취득이 52,260,200원 높다

수아지오시티 전용 30.41㎡의 전체 10건 평균은 145,850,000원이지만, 이 수치에는 2021~2024년의 140,000,000원~163,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 시장을 판단할 때는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

최저가 104,300,000원부터 이미 최근 12개월 평균 90,000,000원의 115.9%입니다. 여기에 임차보증금 인수액을 더한 실질취득 142,260,200원은 최근 거래보다 52,260,200원 높고, 최근 시세의 158.1%입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 -40.8% 하락한 상황이므로 전체 평균 145,850,000원과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

임차인 정한솔의 보증금 부족분 37,960,200원은 매수인이 인수합니다. 가압류와 신청채권자 청구에는 배당이 없고 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’

이 권리는 가격 분석과 별개의 입찰 제한 요소입니다. 실질취득이 최근 시세를 크게 웃도는 데다 우선매수권 행사 가능성까지 있으므로, 최고가 낙찰 가능성과 낙찰 후 취득 가능성을 함께 따져야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 제25층 건물의 제3층입니다.
• 입지. 울산광역시 상수도사업본부 남측 인근으로 상업·업무시설, 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차, 화재탐지와 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측 약 25미터, 북서측 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역이며 대로3류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 규모. 수아지오시티는 88세대이며 사용승인일은 2018.10.17.입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득 계산. 현재 회차는 104,300,000원이 아니라 인수액을 더한 142,260,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 점검. 매각가가 내려가면 임차인 미배당 인수액이 늘어 총부담은 140,000,000원 부근에 머뭅니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 145,850,000원보다 최신 거래 90,000,000원과 -40.8% 하락 추세를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 1회 우선매수권 행사 여부와 절차를 법원에서 확인해야 합니다.
• 미상 점유 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 별도 주거 점유 정보는 현황조사와 전입세대열람으로 보완해야 합니다.
• 정한솔 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급과 반환채권의 실체를 확인해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제와 실제 집행비용에 따라 정한솔의 미배당액과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
• 관리비·기계식 주차. 체납 관리비와 기계식 주차설비의 이용 가능 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰”이 아니라 “최근 시세의 158%”

이 사건은 감정가 149,000,000원에서 최저가 104,300,000원으로 내려와 겉으로는 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 정한솔의 대항력 있는 보증금 140,000,000원이 낙찰가를 넘기 때문에, 현재 회차에서 37,960,200원을 인수해야 하고 실질취득은 142,260,200원이 됩니다.

최근 12개월 거래는 90,000,000원 한 건이며, 최근 거래 추세는 -40.8%입니다. 실질취득은 이 최근 시세의 158.1%로 가격 안전마진이 없고, 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 늘어 총부담은 거의 줄지 않습니다. 여기에 미상 점유 정보와 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 높고, 외부 낙찰도 제한될 수 있는 사건입니다.