울산지방법원 2025타경12436. 울산 남구 삼산동 1641-5 토지와 지상 7층 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 감정평가 당시 건물은 숙박시설인 E모텔로 이용 중이었고, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 수목 포함으로 기재되어 있습니다. 소유자는 김명철이며, 2023년 서부산농업협동조합이 설정한 채권최고액 4,053,600,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 등기된 울산광역시 남구·국·국민건강보험공단 등의 압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2026.04.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 순위 자체는 2023.09.19. 설정된 근저당권을 이어받습니다. 현재 배당표상 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1641-5 · 울산광역시 남구 산업로647번길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(E모텔)로 이용 중 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트 구조 7층 · 토지 433.3㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 김명철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,405,148,600원 / 3,783,604,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산농업협동조합 / 3,426,936,593원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.19. 서부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,053,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.09.19. 설정된 서부산농업협동조합의 근저당권입니다. 이후의 압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 기존에 존재했던 신탁과 과거 근저당권·가압류·압류·보전처분은 이미 말소됐습니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 건물은 숙박시설로 운영 중입니다. 따라서 실제 운영자, 객실 점유 상태, 사업자등록 관계, 보증금이나 시설물 소유관계는 현장조사와 원본 서류를 통해 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 시세 판단은 보류
감정가는 5,405,148,600원이고 현재 최저매각가는 3,783,604,000원으로, 감정가의 70%입니다. 금액 기준으로는 감정가보다 1,621,544,600원 낮아졌습니다.
그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교할 수 있는 유형이 아니라 토지와 숙박시설을 일괄매각하는 상업용 부동산입니다. 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않으므로 70%라는 유찰률만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 토지가격, 건물 상태, 객실 매출, 수선비, 영업 지속 가능성 등을 반영한 별도 가치평가가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,783,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,236,040원 |
| 1. 근저당 · 서부산농업협동조합 | 4,053,600,000원 | 3,743,367,960원 |
| 근저당 미배당 | - | 310,232,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자의 청구액 3,426,936,593원이 충족되는 시나리오입니다. 다만 근저당 채권최고액 기준으로는 310,232,040원이 미배당되며, 당해세와 실제 집행비용에 따라 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 3,783,604,000원 | 3,743,367,960원 | 310,232,040원 | 충족 |
| 2회 유찰 시(49%) | 2,648,522,800원 | 2,619,637,572원 | 1,433,962,428원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시(34%) | 1,853,965,960원 | 1,833,026,300원 | 2,220,573,700원 | 미충족 |
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 태화강역 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소와 태화강역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설인 E모텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 7층 건물이며 외벽은 드라이비트 및 인테리어 판넬 마감, 내부는 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 소화시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 433.3㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로1류와 소로3류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,290,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 운영주체 확인. E모텔의 실제 운영자, 사업자등록 명의, 소유자와 운영자의 관계를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서 원본과 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 재검토하세요.
- 수익성 검증. 객실 운영현황, 매출, 공실, 영업비용과 향후 수선비를 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정하세요.
- 건물 상태 확인. 외벽·내부 마감, 승강기, 급배수·소방설비의 노후 및 보수비를 현장에서 점검하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 수목이 포함되므로 매각 대상과 경계를 원본 목록에서 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 2026.04.28. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 채권관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 수치만으로 저가 매수라 판단하지 말고 토지가치와 숙박시설 수익가치를 별도로 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”
등기상 말소구조는 비교적 분명합니다. 2023.09.19. 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 승계 위험만 보면 긍정적입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 운영과 가격입니다. 숙박시설과 토지를 함께 취득하는 일괄매각이고, 임대관계가 미상이며 비교 가능한 실거래 기준도 없습니다. 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 국세·지방세 배당, 실제 점유관계, 시설 노후도와 숙박업 수익성을 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다. 권리 인수는 0원, 투자 판단은 현장 검증 후. 이 사건의 결론입니다.
