울산지방법원 2025타경12472. 울산 동구 화정동 ‘대송현대아파트’ 104동 15층 1501호, 전용 59.845㎡ 아파트입니다. 소유자 박일란 씨가 2024년 3월 15일 매매계약을 원인으로 2024년 4월 5일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 방어진농업협동조합 앞으로 채권최고액 84,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2026년 1월 27일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이전은 새로운 담보권을 만드는 것이 아니라 기존 근저당권의 순위를 승계하는 구조입니다.
따라서 권리 흐름의 기준은 2024년 4월 5일 설정된 근저당권으로 보는 것이 타당합니다. 그 뒤에 등기된 케이비국민카드 가압류, 서민금융진흥원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 전입세대는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12472 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 162 대송현대아파트 104동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.845㎡ · 15층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 박일란 (2024.03.15. 매매, 거래가 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 방어진농업협동조합 / 67,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
2024년 4월 5일 방어진농업협동조합 근저당권은 채권최고액 84,000,000원으로 설정됐으며, 2026년 1월 27일 농업협동조합자산관리회사로 확정채권이 양도됐습니다. 담보권 이전 뒤에도 설정일과 순위는 유지됩니다. 이후의 케이비국민카드 가압류 10,836,897원, 서민금융진흥원 가압류 5,120,916원과 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균의 66.8%
대송현대1 단지의 동일 면적 전용 59.85㎡ 실거래 최근 12건입니다. 거래가는 2025년 11월부터 2026년 7월까지 120,000,000원~148,000,000원에 형성돼 있고, 최근 12개월 평균은 133,041,666원, 최신 거래는 2026년 7월 129,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.85㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 7 | 136,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 9 | 139,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 14 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 7 | 136,500,000원 |
| 2025.12 | 59.85㎡ | 14 | 131,000,000원 |
| 2025.12 | 59.85㎡ | 14 | 131,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 133,041,666원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 88,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 66.8%이며, 표본 최저 거래가 120,000,000원와 최신 거래가 129,000,000원보다도 낮습니다. 최저가만 낮아 보이는 인수형 물건과 달리, 이 사건은 인수액이 붙지 않아 현재 최저가의 할인 폭이 그대로 실질취득액에 반영됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,000,200원 |
| 1. 가압류 · 케이비국민카드 | 10,836,897원 | 10,836,897원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,120,916원 | 5,120,916원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,941,987원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용과 가압류 2건을 반영해 채권액 전액 배당, 부족액 0원, 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 신청채권자 방어진농업협동조합의 청구액 67,800,000원과 2024.04.05. 근저당권이 예상배당 항목에 반영되지 않았으므로, 소유자 잔여액 70,941,987원을 실제 잔여금으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제도 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 화정동 화정초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1501호입니다. 위생·급배수, 난방과 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제·도로. 제3종일반주거지역이며 대로2류와 소로2류에 접합니다. 교육환경보호구역, 절대보호구역과 상대보호구역 관련 제한이 포함돼 있고 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대송현대1은 750세대, 1990.07.07. 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 12건이 120,000,000원~148,000,000원에 거래돼 비교 가능한 실거래 표본은 확보돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사서, 전입세대열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 2024.04.05. 방어진농업협동조합 근저당권과 2026.01.27. 농업협동조합자산관리회사로의 이전 내용을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 배당순위 확인. 신청채권자 청구액 67,800,000원과 근저당권이 예상배당표에서 빠져 있으므로 배당요구종기, 채권계산서와 배당순위를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가는 88,900,000원이며, 추가 유찰 시 62,229,999원과 43,560,999원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 현재 회차도 최근 실거래 평균의 66.8%이므로 경쟁률과 내부 상태를 함께 고려하세요.
- 최상층 현장 점검. 15층 건물의 15층 물건이므로 외벽·창호·난방설비와 실내 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택의 공용부분 체납관리비가 매수인에게 문제 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원문을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘원문 검증’이 마지막 관문
이 물건의 현재 최저가는 88,900,000원, 매수인 인수액은 0원으로 실질취득액도 88,900,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 133,041,666원의 66.8%이고, 최신 거래 129,000,000원과 표본 최저 거래 120,000,000원보다도 낮아 가격 메리트는 분명합니다.
권리 흐름에서도 2024년 4월 5일 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계가 미상이고, 신청채권자의 청구액과 근저당권이 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 점은 반드시 정리해야 합니다. 결론은 가격은 합격, 권리는 조건부 합격입니다. 점유관계와 배당 원문을 확인해 인수액 0원이 유지되는지를 확정한다면, 현재 회차에서도 시세 대비 취득 여유가 큰 물건입니다.
