울산지방법원 2025타경12490. 강변경남팰리스 8층 801호는 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2022.05.04 설정된 강남새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 270,000,000원입니다. 그 뒤의 김용배 소유권이전청구권 가등기, 세무서 압류, 울산광역시 중구 압류, 주식회사파이어테크 근저당권, 임의경매개시결정은 등기 순위상 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 김용배가 주거 점유자로 올라와 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 있다고 단정할 수 없고, 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 더구나 김용배는 등기부상 2022.12.21 소유권이전청구권 가등기권자이기도 하고, 공사대금채권 290,042,000원을 이유로 유치권도 신고했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12490 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 8층 801호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 내황7길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.648㎡ · 20층 중 8층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 경남산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 227,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청채권자 | 강남새마을금고 |
| 청구액 | 232,708,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.05.04 강남새마을금고 근저당권입니다. 2022.12.21 김용배의 소유권이전청구권 가등기와 이후 압류·근저당권·경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 가등기의 성격에 대해서는 자료상 종류 확인 필요 경고가 있고, 점유자 김용배와 동일인이므로 실제 거래관계와 점유 원인을 함께 확인해야 합니다.
② 임차·점유 분석 — “대항력 있음”으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용배 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 유치권 신고 — 이 사건의 가장 큰 확인 포인트
매각물건명세서 비고에는 유치권신고인 김용배가 공사대금채권 290,042,000원을 위하여 본건 건물에 유치권이 있다는 신고를 한 것으로 기재돼 있습니다. 다만 그 성립 여부는 불분명하며, 경매신청채권자로부터 2025.12.10 보정서(유치권배제신청)가 제출돼 있습니다.
④ 시세 비교 — 가격만 보면 할인, 추세는 하락
강변경남팰리스 동일 면적대의 최근 12개월 거래는 3건, 평균 304,666,666원입니다. 현재 최저매각가 227,500,000원은 이 평균의 74.7%입니다. 최신 거래는 2026.08의 314,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 낮습니다.
다만 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 3.9% 하락한 것으로 집계돼 있습니다. 전체 12건 평균 313,916,666원만 보고 가격 매력을 과대평가하지 않고, 최근 거래와 하락 추세를 우선해서 보는 것이 맞습니다. 현재 가격에는 수치상 할인 폭이 있지만, 임차·유치권 불확실성이 해소되지 않은 상태여서 단순한 “저가 매수”로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.65㎡ | 18 | 314,000,000원 |
| 2026.08 | 84.65㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.65㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 304,666,666원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 227,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,985,000원 |
| 1. 근저당 · 강남새마을금고 | 270,000,000원 | 223,515,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사파이어테크 | 57,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 327,500,000원, 채권자 배당액은 223,515,000원, 미배당액은 103,985,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 김용배의 임차·유치권 성립 여부도 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 227,500,000원 | 223,515,000원 | 103,985,000원 |
| 2회 유찰 시 | 159,250,000원 | 156,220,500원 | 171,279,500원 |
| 3회 유찰 시 | 111,475,000원 | 109,114,350원 | 218,385,650원 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 학성동 학성공원 남측 인근. 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 중 8층 801호이며, 위생·급배수·승강기·개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 세로장방 형태이며 남측 소로에 접합니다. 공시지가는 1,354,000원/㎡입니다.
- 단지. 강변경남팰리스 34세대, 사용승인일은 2022.02.09입니다.
- 시장 추세. 최근 12개월 거래 평균은 이전 거래군보다 3.9% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 김용배의 전입신고일, 보증금, 임대차계약서, 실제 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권 원인 확인. 290,042,000원 공사대금채권의 발생 근거, 공사내역, 점유 시점과 계속성, 목적물과의 관련성을 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청 확인. 2025.12.10 제출된 보정서의 주장과 첨부 근거를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 2022.12.21 김용배의 소유권이전청구권 가등기 원인과 성격을 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 이 사건은 재매각으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균 304,666,666원과 최신 거래 314,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 3.9% 낮아진 만큼 과거 고가 거래만으로 가격 상단을 잡지 않아야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 권리의 빈칸을 먼저 채워야 한다
이 물건의 현재 최저가는 227,500,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 304,666,666원의 74.7%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 분명 할인 구간입니다. 그러나 실제 임차인 김용배의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 같은 인물이 가등기권자이자 290,042,000원의 유치권 신고인이기도 합니다. 유치권 성립 여부 역시 불분명하며 배제신청이 제출돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 내려왔지만, 권리·점유 확인이 끝나지 않은 물건”으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
