가격은 내려왔지만, 유치권 신고와 미상 임차가 핵심 변수 — 울산 강변경남팰리스 801호

울산지방법원 2025타경12490. 울산 중구 학성동 ‘강변경남팰리스’ 8층 801호, 전용 84.648㎡ 아파트입니다. 경남산업개발주식회사 소유로, 2022년 5월 강남새마을금고 근저당권 270,000,000원이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 김용배의 소유권이전청구권가등기, 국세·지방세 압류, 주식회사파이어테크 근저당권과 임의경매개시결정이 이어졌지만, 순위상 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 325,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 227,500,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 평균 324,000,000원의 70.2%이고, 최신 거래 300,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +3.0%로 하락장이 아닙니다. 다만 이 가격 차이는 권리 위험을 제거한 확정 수익이 아니라, 유치권과 임차관계를 직접 검증해야 비로소 평가할 수 있는 위험 할인에 가깝습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 선순위 인수는 없다

말소기준권리는 2022.05.04. 설정된 강남새마을금고 근저당권 270,000,000원입니다. 김용배의 가등기는 2022.12.21., 국세 압류는 2023.06.02., 주식회사파이어테크 근저당권은 2025.03.26. 접수돼 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기 순위만 놓고 보면 낙찰자가 인수할 권리는 없고, 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’

확인된 실제 임차인은 김용배 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 보증금은 없습니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.

③ 최대 변수 — 유치권 신고 290,042,000원

유치권신고인 김용배는 공사대금채권 290,042,000원을 위하여 본건 건물에 유치권이 있다고 신고했습니다. 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있고, 경매신청채권자는 2025.12.10. 유치권배제신청 취지의 보정서를 제출했습니다.

• 채권 존재. 공사계약서·세금계산서·입금내역·공사내역서로 290,042,000원 채권의 발생과 잔액을 확인합니다.
• 목적물 관련성. 신고 공사가 강변경남팰리스 전체인지, 801호인지, 다른 호실인지 구분해야 합니다.
• 점유 상태. 김용배의 현재 점유 장소와 점유 개시 시점, 점유가 연속됐는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 배제신청 결과. 2025.12.10. 제출된 보정서와 이후 결정·소송 진행 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.

④ 시세 비교 — 가격 자체는 낮지만 표본은 2건

가격 판단은 전체 12건 평균보다 최근 12개월 자료를 우선했습니다. 최근 12개월 거래는 2025.07. 348,000,000원과 2026.01. 300,000,000원 두 건이며 평균은 324,000,000원입니다. 최신 거래는 300,000,000원, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +3.0%입니다.

전체 12건의 거래 범위는 293,000,000원~348,000,000원이고 전체 평균은 316,083,333원입니다. 현재 최저가는 전체 평균의 72.0%, 최근 12개월 평균의 70.2%입니다. 따라서 유치권과 임차관계가 해소된다는 전제에서는 가격 경쟁력이 있지만, 최근 12개월 표본이 2건에 불과하고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.7회, 매각률이 28.57%라는 점도 함께 봐야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 227,500,000원 가정)

채권최고액 합계는 327,500,000원, 예상 배당은 223,515,000원이며 미배당액은 103,985,000원입니다. 담보권자의 미배당 채권은 배당표상 매수인 인수로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권과 미상 임차보증금도 별도 확인 대상입니다.

⑥ 유찰 회차별 배당 변화

회차가 내려갈수록 근저당권자들의 미배당액은 증가하지만 배당표상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이 결과는 등기상 담보권 배당을 기준으로 한 것이므로, 김용배의 임차권과 유치권 신고가 실제로 성립할 경우의 점유·명도·비용 문제까지 제거해 주는 것은 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 학성공원 남측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 8층 801호로, 위생·급배수·승강기·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역의 1,269.0㎡ 대지로, 공동주택 및 근린생활시설용 건부지로 이용 중이며 남측 소로에 접합니다.
• 공시지가. 1,354,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 34세대 소규모 단지이고 거래표본은 12건입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.7회, 매각률 28.57%입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 유치권 기록 확인. 김용배의 유치권신고서, 공사계약서, 채권 증빙, 점유 자료와 2025.12.10. 유치권배제신청 보정서를 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 801호의 실제 점유자, 출입 상태, 내부 사용 현황과 김용배의 점유 장소를 직접 확인하세요.
• 임차관계 확인. 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 주민등록·임대차계약·배당요구서로 대조하세요.
• 가등기 실체 확인. 2022.12.21. 매매예약의 계약 내용과 가등기의 담보 목적 여부를 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 국세·지방세 압류 이력과 공용부분 관리비 체납액을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 가격 판단 순서. 먼저 유치권과 임차관계를 해소한 뒤, 최저가 227,500,000원과 최근 12개월 평균 324,000,000원을 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·사건기록과 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 통과, 권리는 보류”

강변경남팰리스 801호의 최저가는 최근 12개월 평균의 70.2%로 내려와 있습니다. 최신 거래가 300,000,000원이고 최근 추세가 +3.0%라는 점을 고려하면, 표면 가격에는 분명 경쟁력이 있습니다. 등기상으로도 말소기준 이후의 가등기·압류·근저당은 매각으로 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건은 단순한 무인수 아파트가 아닙니다. 김용배가 임차인·가등기권자·유치권신고인으로 동시에 나타나고, 임차보증금과 대항력 판단자료는 확인되지 않았습니다. 유치권 신고금액 290,042,000원의 성립 여부도 아직 불분명합니다. 따라서 결론은 가격은 검토할 수준이지만, 권리관계가 해소되기 전에는 입찰 보류입니다. 유치권과 임차관계를 원본 기록과 현장에서 검증해 위험이 실질적으로 제거될 때만 227,500,000원을 취득비용의 출발점으로 삼아야 합니다.