울산지방법원 2025타경12548. 울주군 삼남읍 교동리 영남알프스타운아파트 114동 304호입니다. 감정가는 75,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 36,750,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 51% 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 2020년 2월 27일 하나은행 근저당권이지만, 임차권 관련 주민등록일은 그보다 앞선 2015년 10월 22일이고 확정일자도 2017년 8월 28일입니다. 매각물건명세서 역시 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 36,750,000원을 기준으로 집행비용 1,061,500원을 먼저 공제하면 임차보증금 37,000,000원 가운데 35,688,500원만 배당됩니다. 따라서 남는 1,311,500원이 매수인 인수액이고, 최저가와 합친 확인분 기준 실질취득액은 38,061,500원입니다. 이 구조에서는 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 임차보증금 미배당분이 늘기 때문에 총 취득부담은 37,000,000원 안팎으로 수렴합니다. 즉 이 사건은 ‘최저가가 내려가는 만큼 그대로 싸지는 물건’이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12548 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678 영남알프스타운아파트 114동 3층 304호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 비교 면적 44.5268㎡ |
| 소유자 | 배종완 · 2014.03.01 매매 원인 · 2015.07.21 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 33,620,983원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.27 하나은행 근저당권 · 채권최고액 53,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
등기상 말소기준은 2020.02.27 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.05.22 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.09.16 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 2024년 농협은행 가압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 2025.12.09 뒤늦게 이뤄졌지만, 그 임차권에 기록된 주민등록일 2015.10.22와 확정일자 2017.08.28은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인 대항 가능 및 미배당 보증금 잔액 인수가 명시되어 있으므로, 등기일만 보고 후순위라 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 알려진 3,700만원과 알려지지 않은 한 명
| 명의 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2015.10.22 / 2017.08.28 | 37,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 김영철 보증금 대위·승계 · 미배당분 매수인 인수 |
| 김영철 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 · 37,000,000원은 한국토지주택공사 승계 신고와 중복 합산 금지 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 보증기관 승계 밖 별도 임차인 · 인수 여부 미상 |
한국토지주택공사 명의 보증금은 37,000,000원이고 배당요구도 2025.12.09 접수되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 회차에서는 이 보증금의 미배당분 1,311,500원이 확인되는 인수액입니다. 다만 ‘기사항전’은 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만 대항력 가능·미상 상태로 보아야 합니다. 이 임차인의 권리가 확인분 1,311,500원 외 추가 인수로 이어지는지는 원본 명세서 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 3,806만원’으로 본다
비교 실거래는 ‘경동우신알프스타운’ 전용 44.53㎡ 안팎 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 72,100,000원, 최신 거래는 2026.09 86,000,000원입니다. 현재 최저가 36,750,000원만 시세와 비교하면 51.0%이지만, 이 사건은 대항력 임차보증금 미배당분을 인수하므로 실질취득 38,061,500원을 기준으로 비교해야 합니다. 그래도 최근 12개월 평균의 약 52.8%, 최신 거래의 약 44.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 45.06㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2026.08 | 44.63㎡ | 9 | 69,000,000원 |
| 2026.08 | 45.14㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 45.27㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 44.63㎡ | 18 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 45.19㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 45.19㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 44.53㎡ | 1 | 57,700,000원 |
| 2026.06 | 45.06㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 45.25㎡ | 15 | 76,000,000원 |
| 2026.05 | 45.25㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2026.05 | 45.06㎡ | 18 | 74,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 72,100,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,061,500원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 37,000,000원 | 35,688,500원 |
| 2. 하나은행 근저당권 | 53,900,000원 | 0원 |
| 3. 농협은행 가압류 | 23,600,237원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차보증금 37,000,000원이 전액 배당되지 못해 1,311,500원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 하나은행 근저당권과 농협은행 가압류에는 배당 재원이 남지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 변동 가능성이 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 36,750,000원 | 1,311,500원 | 38,061,500원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 25,725,000원 | 12,138,050원 | 37,863,050원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 18,007,500원 | 19,716,635원 | 37,724,135원 |
유찰이 추가되면 낙찰가는 25,725,000원, 18,007,500원으로 낮아지지만 인수액은 각각 12,138,050원, 19,716,635원으로 커집니다. 그 결과 확인분 기준 총 취득부담은 38,061,500원 → 37,863,050원 → 37,724,135원으로 거의 고정됩니다. 바로 이것이 대항력 인수형 물건에서 최저가 할인율보다 실질취득액을 봐야 하는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼남읍 행정복지센터 북서측 인근으로 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 행정복지센터, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 건물의 114동 3층 304호이며 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·지구단위계획구역(삼남교동지구)이며, 공시지가는 366,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 기반. 비교 단지는 1,540세대, 2015.02.27 준공으로 기록되어 있고 최근 비교 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 계산. 현재 회차는 최저가 36,750,000원에 확인 인수액 1,311,500원을 더한 38,061,500원을 기본 출발점으로 봐야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 37,000,000원은 김영철 보증금의 대위·승계이므로 두 금액을 별도로 합산하지 않습니다.
- 미상 임차인 원본 확인. 기사항전의 전입일, 보증금, 확정일자와 점유관계를 매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기 인수 조건 확인. 매각물건명세서상 37,000,000원 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 파산선고 관계 확인. 2025.09.29 부산회생법원의 파산선고 등기가 있으므로 매각 및 인도 절차와의 관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 단지명 대조. 소재지의 영남알프스타운아파트와 비교 실거래의 경동우신알프스타운 명칭 차이를 주소·동·면적 기준으로 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”보다 중요한 숫자는 38,061,500원
이 사건은 최저가 36,750,000원만 보면 큰 폭으로 할인된 아파트처럼 보이지만, 대항력 있는 37,000,000원 임차보증금이 먼저 배당되고 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 확인분 기준 실질취득액은 38,061,500원이며, 추가 유찰이 생겨도 인수액이 늘어 총부담은 37,000,000원대에서 크게 내려가지 않습니다. 그래도 비교 실거래 최근 12개월 평균 72,100,000원과 최신 거래 86,000,000원보다 낮은 구간입니다.
다만 가격 차이가 권리 리스크를 없애주지는 않습니다. 한국토지주택공사의 37,000,000원은 김영철 보증금의 보증기관 승계로 구조가 확인되지만, 실제 임차인으로 별도 기재된 ‘기사항전’은 보증금과 전입·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “3,806만원 수준의 확인된 총부담 + 미상 임차인의 추가 인수 가능성”을 함께 보는 것입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 최저가 3,675만원이라는 숫자만으로 판단해서는 안 됩니다.
