52,500,000원
울산지방법원 2025타경12548. 울주군 삼남읍 교동리 영남알프스타운아파트 114동 3층 304호입니다. 감정가는 75,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 52,500,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2020.02.27. 설정된 하나은행 근저당권 53,900,000원이며, 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 말소기준 이후의 농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 2025.12.09. 등기된 한국토지주택공사의 임차권입니다. 등기 시점은 말소기준권리보다 늦지만, 기재된 주민등록일자는 2015.10.22., 확정일자는 2017.08.28.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 알려진 보증금 37,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖는 권리로 취급해야 하며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12548 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678 영남알프스타운아파트 114동 3층 304호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 삼남읍 작괘들길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 |
| 대상면적 | 44.5268㎡ |
| 소유자 | 배종완 단독소유 · 2015.07.21. 소유권이전(매매 원인일 2014.03.01.) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 33,620,983원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등록 임차권은 배당 후 잔액 인수형
말소기준은 2020.02.27. 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.05.22. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 농협은행 가압류는 후순위로 매각 소멸 대상입니다. 반면 한국토지주택공사 명의 임차권은 등기일만 보면 후순위지만, 주민등록일자가 말소기준보다 빠르므로 배당되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 권리입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 기재 2명, 승계 신고 1건
| 이름 | 성격 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 김영철 보증금의 보증기관 대위·승계 | 37,000,000원 월 100,000원 | 2015.10.22. 2017.08.28. | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 현재가에서는 전액 배당 가정 · 미배당 시 잔액 인수 |
| 김영철 | 실제 임차인 | 37,000,000원* 차임 미상 | 개인 명의 기재 미상 | 가능·미상 | 개별 기재 미상 | 한국토지주택공사가 동일 보증금을 대위·승계 |
| 기사항전 | 명세서상 임차인 기재 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 보증금·전입일 미상으로 인수액 확정 불가 |
* 김영철과 한국토지주택공사의 37,000,000원은 동일 보증금입니다. 두 금액을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 최근 거래보다 낮다
면적 일치 실거래 자료의 단지명은 경동우신알프스타운으로 표시돼 있으며, 대상면적은 44.5268㎡입니다. 최근 12개월의 면적 일치 거래 12건 평균은 71,141,666원, 최신 거래는 2026.07. 83,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 44.63㎡ | 18 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 45.19㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 45.19㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 44.53㎡ | 1 | 57,700,000원 |
| 2026.06 | 45.06㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 45.25㎡ | 15 | 76,000,000원 |
| 2026.05 | 45.25㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2026.05 | 45.06㎡ | 18 | 74,500,000원 |
| 2026.05 | 45.19㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2026.05 | 44.63㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 44.53㎡ | 9 | 73,500,000원 |
| 2026.04 | 44.57㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 71,141,666원 |
현재 최저가 52,500,000원은 최근 12건 평균의 73.8%로, 평균보다 18,641,666원 낮습니다. 실거래 최저 57,700,000원보다도 5,200,000원 낮고, 이 물건과 같은 3층 거래 70,000,000원·72,000,000원과 비교해도 가격 차이가 있습니다. 알려진 임차권 인수액이 0원으로 끝난다는 전제에서는 가격 경쟁력이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,345,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 37,000,000원 | 37,000,000원 |
| 2. 하나은행 근저당권 | 53,900,000원 | 14,155,000원 |
| 3. 농협은행 가압류 | 23,600,237원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 등록 임차보증금 37,000,000원이 전액 배당되고, 근저당권은 14,155,000원만 배당됩니다. 채권자 채권 부족액은 63,345,237원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가만큼 싸지지는 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 알려진 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 52,500,000원 | 0원 | 52,500,000원 |
| 2회 유찰 시 | 36,750,000원 | 1,311,500원 | 38,061,500원 |
| 3회 유찰 시 | 25,725,000원 | 12,138,050원 | 37,863,050원 |
2회 유찰부터는 낙찰가가 37,000,000원 보증금 아래로 내려가면서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 시작합니다. 따라서 낙찰가는 36,750,000원·25,725,000원으로 낮아지지만, 알려진 권리만 반영한 실질취득은 각각 38,061,500원과 37,863,050원으로 보증금 37,000,000원 부근에 머뭅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 삼남읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·단독주택·아파트·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층이며, 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형·완경사 토지로 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·지구단위계획구역(삼남교동지구) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 실거래 자료상 단지는 1,540세대, 사용승인일은 2015.02.27.로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- ‘기사항전’ 원문 확인. 이름·보증금·전입일·점유 부분을 매각물건명세서 원본과 현황조사서에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사와 김영철의 37,000,000원은 같은 보증금입니다.
- 현재 회차 배당 확인. 52,500,000원에 낙찰될 경우 등록 보증금이 실제로 전액 배당되는지 세금·집행비용을 포함한 최신 배당요구 내역으로 검증해야 합니다.
- 유찰 후 인수액 반영. 2회 유찰부터는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 보증금 미배당액을 더한 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다.
- 단지명 대조. 주소상 영남알프스타운아파트와 실거래 자료상 경동우신알프스타운이 동일 비교군인지 확인해야 합니다.
- 파산 절차 확인. 2025.09.29. 파산선고 등기가 있으므로 파산관재인·점유자·인도 협의 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 실제 거주자, 열쇠 인도 가능성, 명도 대상과 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류”
현재 최저가 52,500,000원은 최근 실거래 평균 71,141,666원보다 충분히 낮습니다. 알려진 임차보증금 37,000,000원도 현재 회차에서는 전액 배당되므로, 확인된 권리만 놓고 계산한 실질취득은 52,500,000원이고 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 ‘인수 0원의 깨끗한 물건’으로 결론 내리기는 이릅니다. 한국토지주택공사는 김영철 보증금의 승계자라 중복 위험이 아니지만, 명세서에 별도로 기재된 ‘기사항전’은 보증금과 전입일이 모두 미상입니다. 이 권리가 선순위라면 현재 보이는 26.2%의 가격 할인은 줄거나 사라질 수 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 전 보류입니다.