울산지방법원 2025타경12571. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 단지명에 ‘아파트’가 들어가지만 이 호실을 아파트로 가정하면 안 됩니다. 현재 소유자는 주식회사한우물공영개발이고, 채권자 이주형이 청구금액 116,738,629원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 핵심은 3회 유찰로 내려온 38,416,000원 자체가 아닙니다. 임차인 이주형은 2022년 8월 10일 전입·점유를 시작했고, 2022년 7월 18일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 제시된 2024년 9월 5일 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만, 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 남외동 508-1 삼환나우빌아파트2단지 105동 9층 902호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 중 |
| 면적 / 층 | 44.98㎡ · 철근콘크리트구조 12층 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사한우물공영개발 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 38,416,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주형 / 116,738,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2024.09.05 울산광역시 중구 압류입니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 7번 임차권등기도 등기 자체는 말소 대상이지만, 이주형의 실제 전입·점유일은 말소기준보다 빠른 2022.08.10입니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액에 대한 매수인 인수 위험은 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주형 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.10 | 110,000,000원 2022.07.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 72,675,488원 인수 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이주형은 배당요구를 했고 2024.11.06 임차권등기도 마쳤습니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 1,091,488원을 공제한 뒤 임차인에게 37,324,512원이 우선 배당되고, 보증금의 나머지 72,675,488원이 매수인에게 넘어갑니다.
별도로 ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유 항목은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 1.11억
대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 낙찰가를 크게 웃돌기 때문에, 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 즉 최저가 하락이 곧 총 취득부담 하락으로 연결되지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 38,416,000원 | 72,675,488원 | 111,091,488원 |
| 4회 유찰 시 | 26,891,200원 | 83,992,842원 | 110,884,042원 |
| 5회 유찰 시 | 18,823,840원 | 91,914,989원 | 110,738,829원 |
현재부터 5회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 38,416,000원 → 18,823,840원으로 크게 내려가지만, 실질취득 부담은 111,091,488원 → 110,738,829원으로 거의 변하지 않습니다. 보증금 110,000,000원을 중심으로 총부담이 고정되는 대항력 인수형의 전형적인 모습입니다.
④ 시세 비교 — 하락 추세에서 실질취득이 최근 시세 이상
삼환나우빌2단지의 비교 거래는 12건이고 전체 평균은 110,000,000원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 104,333,333원, 최신 2026년 5월 거래는 80,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -9.8%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.84㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 44.98㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 45.84㎡ | 10 | 112,000,000원 |
| 2025.09 | 45.84㎡ | 9 | 117,000,000원 |
| 2025.08 | 46.02㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2025.06 | 47.47㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 104,333,333원 |
현재 실질취득 111,091,488원은 최근 12개월 평균보다 약 6,758,155원 높고, 최신 거래 80,000,000원보다도 크게 높습니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 110,000,000원과는 비슷하지만, 최근 시장이 -9.8% 하락한 만큼 전체 평균만 근거로 가격 매력을 높게 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 38,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,091,488원 |
| 1. 임차인 이주형 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 37,324,512원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 이주형 | 116,738,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 이주형 보증금 배당에 사용되고, 보증금 미배당액 72,675,488원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남외초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·체육시설·각급 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 중 9층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 남외운동장지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,742,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 삼환나우빌2단지는 221세대, 2010.03.30 준공이며 최근 12개월 거래 평균은 104,333,333원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 볼 것. 현재 회차는 38,416,000원 + 인수 72,675,488원 = 111,091,488원입니다.
- 추가 유찰의 착시를 경계. 4회 유찰 시 실질취득 110,884,042원, 5회 유찰 시 110,738,829원으로 총부담 감소폭이 매우 작습니다.
- 이주형의 지위 확인. 임차인이자 강제경매 신청채권자로 표시되므로 임차보증금채권과 신청채권 청구금액의 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 추가 주거 점유 확인. ‘기사항전’ 항목은 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 및 추가 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 단지명만 보고 아파트로 전제한 자금·대출·환금성 판단을 하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 110,000,000원보다 최근 12개월 평균 104,333,333원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “3,841만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 112,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가 38,416,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이주형의 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 현재 회차에서는 72,675,488원을 추가로 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 111,091,488원입니다.
더 유찰되어도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어나 5회 유찰 가정에서도 실질취득은 110,738,829원입니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 104,333,333원, 최신 거래는 80,000,000원이고 최근 가격 추세는 -9.8%입니다. 여기에 평균 3.3회 유찰이라는 단지 경매 통계와 추가 점유자의 권리 미상까지 겹칩니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 보증금 인수와 최근 하락 시세를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
