최저가 7,840만원이지만 실질취득은 1.118억 — 대항력 임차권 인수형, 울산 남외동 902호

울산지방법원 2025타경12571. 울산 중구 남외동 삼환나우빌아파트2단지 105동 9층 902호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사한우물공영개발이고, 신청채권자는 이주형, 청구금액은 116,738,629원입니다.

이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아니라 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액입니다. 이주형은 2022년 7월 15일 임대차계약을 체결하고 2022년 7월 18일 확정일자를 받은 뒤, 2022년 8월 10일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2024년 9월 5일 울산광역시 중구의 압류보다 약 2년 앞서므로, 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차인’

등기부상 과거 월배새마을금고 근저당권, 의료법인동강의료재단 전세권, 한진숙 전세권과 2022년 울산광역시 중구 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024년 9월 5일 접수된 울산광역시 중구 압류입니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 확인되는 1명은 대항력·우선변제 모두 있음

신원과 임대차 조건이 확인되는 임차인은 이주형 1명입니다. 이주형은 대항력과 우선변제권을 모두 갖췄으며, 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

별도로 주거 점유 관련 항목에 “기사항전”이라는 표기가 있으나, 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 이 항목은 대항력이 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 즉, 이주형의 확정 인수액 외에도 점유관계 원본 확인이 필요합니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 약 1.1억원에 묶인다

현재 최저가 78,400,000원에서 집행비용 1,811,200원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 76,588,800원입니다. 보증금 110,000,000원과의 차액인 33,411,200원은 매수인이 인수합니다.

낙찰가가 낮아질수록 임차인의 배당액이 줄고 매수인의 인수액은 늘어납니다. 그래서 2회, 3회 유찰돼도 총 부담은 각각 111,387,840원과 111,091,488원으로, 보증금 110,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 집행비용이 매각대금에서 우선 공제되므로 계산상 실질취득액은 보증금보다 약간 높습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 111,811,200원으로 비교

삼환나우빌2단지의 유사면적 44.98~47.47㎡ 실거래는 12건이며, 전체 평균은 110,000,000원입니다. 다만 최근 가격이 하락하고 있어 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 78,400,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 75.1%로 보이지만, 이는 인수액을 뺀 숫자입니다. 실제 총부담 111,811,200원은 최근 12개월 평균보다 7,477,867원 높고, 비율로는 107.2%입니다. 최신 거래 80,000,000원과 비교하면 139.8%에 달합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

집행비용 1,811,200원을 공제한 나머지 매각대금은 이주형의 임차보증금에 우선 배당됩니다. 이주형의 강제경매 신청채권 청구액에는 별도 배당이 없으며, 임차보증금 미배당분 33,411,200원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 주소에 아파트단지명이 포함돼 있지만 일반 아파트로 전제해 분석하면 안 됩니다.
• 입지. 남외초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·체육시설·각급 학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 9층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 남외운동장지구 지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,742,000원/㎡입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지는 221세대, 2010.03.30. 준공이며 유사면적 거래가 존재하지만 최근 가격 추세가 -9.8%이고, 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 총부담 계산. 현재 회차는 78,400,000원에 낙찰돼도 보증금 잔액 33,411,200원을 더 부담해 실질취득이 111,811,200원이 됩니다.
• 추가 유찰 효과 제한. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 111,387,840원·111,091,488원으로 보증금 부근에 머뭅니다.
• 임차인 원본 확인. 이주형의 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 주민등록, 실제 점유와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 점검. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 이주형으로 동일하므로 임차보증금 채권과 별도 청구채권의 발생 원인을 구분해 확인해야 합니다.
• 미상 점유 항목 확인. “기사항전”으로 기재된 주거 점유 관련 항목은 전입일·보증금이 없어 대항력 판정이 불가능합니다.
• 용도 확인. 근린시설이면서 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장상 용도, 전입·사업자등록 가능 여부, 금융조건과 취득 이후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 상한. 최근 12개월 평균은 104,333,333원, 최신 거래는 80,000,000원이며 추세가 -9.8%입니다. 과거 전체 평균 110,000,000원만으로 가격을 정당화하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,840만원에 사는 물건이 아니다”

이 사건의 최저매각가는 78,400,000원이지만 매수인의 실제 부담은 그 금액에서 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차인 이주형의 보증금 미배당 잔액 33,411,200원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 111,811,200원입니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 증가해 총부담은 약 1.1억원에서 거의 움직이지 않습니다.

반면 유사면적 최근 12개월 평균은 104,333,333원이고 최신 거래는 80,000,000원이며, 최근 거래 추세도 -9.8%입니다. 여기에 근린시설·오피스텔 이용이라는 용도 특성, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 전입·보증금이 확인되지 않는 별도 점유 기재까지 남아 있습니다. 표면 할인율은 크지만 실질 가격과 권리 위험을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 대항력 임차권 인수형 물건입니다.