대전지방법원 2023타경120319. 대전 중구 은행동 밀라노21 지하층 159호 외 7개호를 함께 매각하는 근린시설 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 공실이고, 건물은 철골 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물입니다. 본건은 지하 1층 엘리베이터 인근 평면도와 집합건축물대장상 도면을 기준으로 위치가 확인됐으며, 실제 구분경계와 건물번호는 테이프를 이용한 테이핑 방식으로 표시돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2013년 12월 6일 갈산농업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 826,000,000원의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 이 물건은 권리보다 구분소유의 물리적 상태와 재사용 가능성을 확인하는 일이 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경120319 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 중앙로 160, 지하층 159호 (은행동, 밀라노21) |
| 매각 범위 | 지하층 159호 외 7개호 일괄매각 |
| 물건종류 / 상태 | 근린시설 · 지하층 · 공실상태 등 |
| 소유자 | 성경순 지분 2분의 1 · 조남미 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 974,000,000원 / 27,512,000원 |
| 유찰 횟수 | 10회 · 현재 최저가율 2.82% |
| 청구액 | 678,959,612원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 채권관계는 복잡
말소기준권리는 2013.12.06. 설정된 갈산농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권에는 이후 농업협동조합자산관리회사·대부에이엠시주식회사·이희라로 이어지는 확정채권양도 기록과 근저당권부채권 질권 설정·이전 기록이 연결돼 있습니다. 이는 선순위 근저당권 채권의 귀속·담보 관계에 관한 구조이며, 배당표상 매수인에게 직접 승계되는 금액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없고 감정평가상 공실로 조사됐지만, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전 현장에서 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 적치물과 사용관계를 다시 확인해야 합니다. 점유자가 확인될 경우 명도 절차와 비용은 별도로 검토해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 2.82%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가는 27,512,000원으로 감정가 974,000,000원의 2.82%입니다. 금액만 보면 감정가보다 946,488,000원 낮지만, 이 물건은 일반적인 상가처럼 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
10회에 걸친 유찰은 시장이 단순히 가격만 낮아지기를 기다렸다는 뜻이 아니라, 지하 공실 근린시설의 낮은 환금성, 8개 호실 일괄매각, 테이프로 표시된 경계, 출입통로와 도면의 차이, 경계설치 및 기타 공사비 가능성을 반복적으로 부담스러워했다는 신호로 읽어야 합니다. 따라서 최저가가 감정가의 3% 아래라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 투자 메리트가 높다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 27,512,000원 | 2.82% | 2,123,613,285원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 19,258,400원 | 1.98% | 2,131,718,320원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 13,480,880원 | 1.38% | 2,137,391,845원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 27,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 여부 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 895,216원 | 매각대금 우선 차감 |
| 2. 근저당권 · 갈산농업협동조합 | 826,000,000원 | 26,616,784원 | 미배당 발생 |
| 3. 근저당권 · 김선승 | 100,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 338,444,319원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 75,886,442원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 6. 가압류 · 수협은행 | 13,391,725원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 7. 근저당권 · 이성주 | 400,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 8. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 396,507,583원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 2,150,230,069원 중 채권자 배당액은 26,616,784원, 총 미배당액은 2,123,613,285원입니다. 신청채권자의 청구액은 678,959,612원이지만 현재 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 본건은 지하층 159호 외 7개호로 감정평가상 공실상태 등으로 조사됐습니다.
- 경계 표시. 구분소유의 통상적인 표지방식과 달리 테이프를 이용해 경계 및 건물번호가 표시돼 있습니다.
- 출입동선. 지하 1층 일부만 이용하는 현재 상황에서 실제 출입통로가 도면과 차이가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 추가 비용. 경계설치와 기타 현황 정비에 추가 비용이 발생할 수 있어 현황조사와 감정평가서 대조가 필수입니다.
- 입지. 중앙로역 동측 인근으로 상업시설과 공공시설이 혼재하며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 48-1번지는 시가지경관지구와 대로2류·소로1류에 접합니다.
- 토지 조건. 부정형 평지의 상업용 건물 부지이며 공시지가는 9,839,000원/㎡입니다.
- 건물설비. 공용 위생·급배수설비와 공용 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 지하 공실 근린시설이면서 8개 호실을 일괄 취득해야 하고 이미 10회 유찰돼, 일반적인 소형 상가보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 8개 호실 전체 확인. 159호뿐 아니라 일괄매각되는 나머지 7개 호실의 위치·면적·경계·내부상태를 각각 확인해야 합니다.
- 구분소유 적합성 확인. 테이프로 표시된 경계가 집합건물의 구분소유 요건과 실제 사용에 맞는지 건축도면·대장·현장을 대조해야 합니다.
- 출입통로 확보. 도면과 실제 통로가 다른 상태에서 독립적인 출입과 정상 영업이 가능한지 확인해야 합니다.
- 공사비 산정. 경계벽·출입구·바닥·전기·소방·급배수·내부 마감 등에 필요한 비용을 견적에 반영해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상이므로 현장 점유자와 적치물 여부를 다시 조사해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 배당관계 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비·전기료·시설유지비 체납 여부와 단전·단수 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 재사용 계획 선확정. 낙찰 뒤 임대·자가사용·통합개발·재매각 중 어떤 방식으로 회수할지 구체적인 계획이 없으면 응찰을 보류해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.82%의 가격보다 10회의 유찰을 보라”
이 사건은 배당표상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 등기권리가 매각으로 정리되는 점만 보면 권리 인수 부담은 제한적입니다. 그러나 낙찰가가 감정가의 2.82%까지 내려왔다는 사실보다 더 중요한 숫자는 10회 유찰입니다.
지하층 공실, 159호 외 7개호 일괄매각, 테이프 방식의 경계 표시, 도면과 다른 출입통로, 추가 공사비 가능성은 모두 낙찰 후에 매수인이 직접 해결해야 할 문제입니다. 실질취득액은 등기상 인수액을 더한 27,512,000원이지만, 경계 정비·시설 공사·점유 확인·공실 유지와 재매각 비용까지 포함한 실제 투자금은 그보다 커질 수 있습니다.
권리 인수는 0원, 물건성 위험은 매우 큼. 이 물건은 낮은 최저가에 끌려 접근할 사건이 아니라, 8개 호실의 경계와 동선을 확정하고 구체적인 활용계획과 공사비를 계산한 사람만 검토할 수 있는 고난도 근린시설입니다.
