최저가 1.71억이 아니라 ‘실질취득 3.83억’ — 스마트시티리버뷰 1702호

대전지방법원 2023타경120456. 대전 유성구 도룡동 스마트시티리버뷰 20층 건물 중 17층 1-1702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 498,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 170,814,000원까지 내려왔습니다.

표면적인 할인율만 보면 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 물건에는 임대차계약일 2021년 6월 21일, 전입·점유·확정일자 2021년 7월 29일인 정화연 씨의 임차보증금 380,000,000원이 있습니다. 매각물건명세서에는 해당 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

2014년 서대전농업협동조합 근저당은 2018년 말소됐고, 2020년 대전원예농업협동조합 근저당도 2021년 말소됐습니다. 2022년 1월 설정된 도이치파이낸셜 근저당은 같은 해 6월 말소된 뒤 오에스비저축은행 근저당이 설정됐습니다.

정화연 씨는 오에스비저축은행 근저당보다 앞선 2021년 7월 29일 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 2023년 9월 25일 보증금 380,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 등기부의 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 별개로, 명세서에 기재된 보증금 잔액 인수의무는 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 등기는 말소돼도 보증금 채무는 남는다

현재 매각가정액 170,814,000원에서 집행비용 3,191,396원을 빼면 배당재원은 167,622,604원입니다. 이 금액이 임차인 보증금에 배당된다고 보더라도 미변제액은 212,377,396원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 다음과 같습니다.

③ 유찰돼도 총취득액은 거의 줄지 않는다

대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 최저가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀌기 때문에 실질취득액은 보증금 부근에서 고정됩니다.

한 차례 더 유찰되면 최저가는 약 5,124만원 줄지만, 실질취득액은 약 72만원만 줄어듭니다. 다섯 번째 유찰가정에서도 실질취득액은 약 3.82억원입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 더 내려가면 싸진다”는 일반적인 유찰 전략이 거의 작동하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,814,000원 가정)

임차인 배당액은 현재 매각가정액에서 집행비용을 공제한 금액을 기준으로 계산했습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제채권·집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임차보증금 중 실제 배당되지 않은 잔액은 매각물건명세서 기재에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이었습니다. 주거용 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
• 주위환경. 대전문화방송 남서측 인근으로 오피스텔, 업무용 빌딩, 호텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남동측·동측·북측으로 폭 약 30m, 20m, 20m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지 조건. 일반상업지역의 사다리형 평지이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,652,000원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 관광특구, 국가산업단지, 대덕연구개발특구 상업구역, 연구개발특구, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용되는 물건은 아파트보다 금융·세금·전입·용도 판단이 복잡할 수 있습니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 실질취득액 3.83억원의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총취득액으로 계산. 현재 최저가 170,814,000원에 미배당 보증금 212,377,396원을 합산한 383,191,396원을 기본 검토금액으로 보세요.
• 임차인 배당액 확정. 배당표와 매각물건명세서 원본을 대조해 정화연 씨에게 실제 배당될 금액과 낙찰 후 인수할 잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 점유·인도 조건 확인. 임차권등기 상태와 현재 점유자를 확인하고, 보증금 반환과 인도 시점이 연계되는지 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 한 번 더 유찰돼도 큰 할인 아님. 4회 유찰 시 실질취득액은 약 382,473,977원, 5회 유찰 시에도 약 381,906,579원으로 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
• 용도 확인. 근린시설과 오피스텔 이용상태에 따른 취득세, 부가가치세, 대출 가능 여부, 전입 가능 여부 및 실제 사용 적법성을 관계기관과 금융기관에 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 매수인이 추가 부담할 수 있는 비용을 관리주체와 집행법원에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가”라는 숫자에 속으면 안 된다

이 물건의 최저매각가는 감정가의 34.3%인 170,814,000원입니다. 그러나 선순위 임차보증금 380,000,000원 가운데 현재 매각대금으로 변제되지 못할 것으로 계산되는 212,377,396원을 더하면 실질취득액은 383,191,396원입니다.

추가 유찰로 입찰가격이 낮아져도 임차인에게 배당되는 금액이 함께 감소해 매수인 인수액이 늘어납니다. 다섯 차례 유찰을 가정해도 실질취득액은 약 3.82억원입니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 실질취득액과 오피스텔·근린시설의 실제 시장가를 비교해야 하는 인수형 물건입니다. 임차보증금 승계를 반영하지 않은 입찰은 금지에 가깝고, 시장가가 3.83억원을 충분히 웃돈다는 근거가 확인될 때만 다음 검토 단계로 넘어갈 수 있습니다.