창원지방법원 2024타경13178. 밀양시 교동 춘복타워맨션 1동 10층 1010호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 10층에 위치합니다. 감정가 70,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 가격만 보면 최근 거래 대비 크게 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 2020년 설정된 50,000,000원 임차권을 어떻게 처리하느냐입니다.
이 임차권은 전입 2016.12.30, 확정일자 2016.12.15로 2024.05.20 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 최저가 34,300,000원 가정 시 집행비용 1,017,400원을 뺀 33,282,600원이 보증금에 배당되고, 16,717,400원이 미배당됩니다. 다만 이 사건에는 그 미배당 잔액에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 동의가 제출돼 있어, 해당 임차권에 한해서 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경13178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 교동로4길 3-1, 1동 10층1010호 (교동, 춘복타워맨션) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 중 10층 |
| 소유자 | 서인석 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 70,804,108원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 비교 실거래 면적 | 59.94㎡ · 춘복타워맨션 동일면적 거래와 일치 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리관계에서 가장 중요한 것은 을구 4번 주택임차권입니다. 2020.02.28 등기됐지만 임대차계약일은 2016.12.12, 확정일자는 2016.12.15, 주민등록일자는 2016.12.30, 점유개시일자는 2017.01.05로 기재돼 있습니다. 이후 2024.05.20 합자회사 밀성주택의 가압류가 말소기준이 되고, 2024.11.19 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 50,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
보증기관 승계로 분류되는 임차권등기 1건입니다. 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인으로 별도 분류된 사람은 0명입니다.
* 대항력 포기·임차권등기 말소 동의는 해당 임차권에만 적용한 판단입니다. 배당계산상 원래 미배당액은 16,717,400원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 49.0%
춘복타워맨션은 226세대, 1994.10.05 준공 단지입니다. 비교면적 59.94㎡의 전체 12건 평균은 63,916,666원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 표본을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 71,000,000원, 2026.08의 69,000,000원으로 평균 70,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가는 34,300,000원으로 이 최근 평균의 49.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 15 | 69,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 13 | 71,000,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 8 | 54,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2025.01 | 59.94㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2024.12 | 59.94㎡ | 10 | 69,000,000원 |
| 2024.06 | 59.94㎡ | 5 | 51,000,000원 |
| 2024.01 | 59.94㎡ | 14 | 83,000,000원 |
| 2024.01 | 59.94㎡ | 14 | 56,000,000원 |
| 2024.01 | 59.94㎡ | 10 | 67,000,000원 |
| 2023.10 | 59.94㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2023.02 | 59.94㎡ | 7 | 66,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.94㎡ | 2건 | 70,000,000원 |
최근 12개월 평균은 과거 거래 구간보다 11.6% 높은 흐름이고 최신 거래도 69,000,000원입니다. 따라서 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 하는 상황은 아닙니다. 오히려 현재 최저가 34,300,000원은 최신 거래 69,000,000원과 최근 평균 70,000,000원에 비해 충분히 낮습니다. 다만 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수가 5.0회, 낙찰률이 9.09%라는 점은 가격과 별개로 환금성과 경매 수요가 약하다는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 임차권 보증금 · 한국토지주택공사 | 50,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 가압류 · 합자회사 밀성주택 | 5,084,470원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 70,804,108원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차권 보증금의 미배당액은 16,717,400원입니다. 다만 2026.05.20 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 적용하면 해당 금액의 실질 매수인 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 교동 소재 교동행정복지센터 북서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건 중 10층 1010호이며 공동승강기, 소화전, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 완경사 지세의 부정형 공동주택 건부지이며 남동측 아스콘 포장도로, 북측 콘크리트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 484,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 춘복타워맨션은 226세대, 1994.10.05 준공 단지입니다. 실거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 5.0회 유찰, 낙찰률 9.09%로 경매 수요는 약한 편입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원본 확인. 2026.05.20 제출된 서울보증보험주식회사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 원계산 인수액 기억. 확약을 적용하지 않은 배당계산상 미배당 보증금은 16,717,400원입니다. 실질 인수 0원* 판단과 원칙상 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 보증기관 승계로 분류된 임차권등기 1건이며, 50,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 계산하지 않습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 동일면적 평균 70,000,000원, 최신 거래 69,000,000원과 비교해 현재 실질취득 34,300,000원의 여유폭을 확인하세요.
- 환금성 확인. 5회 유찰과 단지 경매 낙찰률 9.09%를 감안해 매수 후 재매각 가능성과 예상 보유기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 대항력 포기·말소 동의 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 숫자만 보면 강합니다. 감정가 70,000,000원에서 5회 유찰돼 34,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균도 70,000,000원, 최신 거래도 69,000,000원입니다. 그러나 등기상으로는 보증금 50,000,000원의 선순위 임차권이 존재해 현재 가격에서 원칙상 16,717,400원이 남습니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.05.20 대항력 포기·임차권등기 말소 동의입니다. 이를 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이고 실질취득도 34,300,000원으로 유지됩니다. 가격은 최근 시세 대비 충분히 낮지만, 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 낙찰률이 9.09%라는 환금성 약점이 있습니다. 가격은 매력적이지만, 확약 효력 확인과 환금성 검토가 선행돼야 하는 B급 물건으로 보는 것이 균형적입니다.
