창원지방법원 2024타경13178. 밀양시 교동 ‘춘복타워맨션’ 1동 10층 1010호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 권리만 보면 단순한 무권리 물건은 아닙니다. 2020.02.28 등기된 한국토지주택공사 임차권등기가 있고, 임차보증금은 50,000,000원입니다. 주민등록일자 2016.12.30, 확정일자 2016.12.15, 점유개시일자 2017.01.05로 기재되어 있어 2024.05.20 가압류보다 앞섭니다. 그래서 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.
하지만 이 사건은 그 다음 문장이 더 중요합니다. 매각물건명세서 비고에 2026. 5. 20. 서울보증보험 주식회사가 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 취지의 대항력포기서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 보되, 이 판단은 해당 포기서와 말소동의서의 원본 효력 확인이 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경13178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 교동로4길 3-1, 1동 10층1010호 (교동,춘복타워맨션) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 중 10층 1010호 |
| 소유자 | 서인석 (2004.07.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 70,804,108원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 포기서가 승부처
말소기준으로 제시된 권리는 2024.05.20 갑구 3번 가압류입니다. 이보다 앞선 2020.02.28 을구 4번 임차권등기는 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 표시됩니다. 다만 같은 명세서와 비고에 신청채권자의 말소동의서 및 대항력포기서가 제출되어 있어, 이 임차권의 미배당 잔액은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
| 구분 | 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주거 (임차권등기) | 한국토지주택공사 | 2016.12.30 / 2016.12.15 | 50,000,000원 | 대항력 우선변제 승계신고 실질 0원* |
② 시세 비교 — 실질취득 7,000만원은 평균보다 높다
춘복타워맨션 동일면적 59.94㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 62,750,000원, 최저는 51,000,000원, 최고는 83,000,000원입니다. 포기서 반영 후 실질취득은 최저가 70,000,000원과 같으므로, 시세 평균 대비 111.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.94㎡ | 13 | 71,000,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 8 | 54,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2025.01 | 59.94㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2024.12 | 59.94㎡ | 10 | 69,000,000원 |
| 2024.06 | 59.94㎡ | 5 | 51,000,000원 |
| 2024.01 | 59.94㎡ | 14 | 83,000,000원 |
| 2024.01 | 59.94㎡ | 14 | 56,000,000원 |
| 2024.01 | 59.94㎡ | 10 | 67,000,000원 |
| 2023.10 | 59.94㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2023.02 | 59.94㎡ | 7 | 66,000,000원 |
| 2022.05 | 59.94㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 62,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 19,500,000원 | 18,340,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 16,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 합자회사 밀성주택 | 5,084,470원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 70,804,108원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표 데이터상 채권자 총 청구액 112,188,578원 중 18,340,000원만 배당되고, 미배당은 93,848,578원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 시뮬레이션 — 포기서 반영 전·후를 나눠 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 70,000,000원 | 18,340,000원 | 93,848,578원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 56,000,000원 | 4,592,000원 | 107,596,578원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 44,800,000원 | 0원 | 112,188,578원 | 6,406,400원 |
대항력 인수형의 일반 원칙만 적용하면, 보증금 50,000,000원보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 미배당 보증금이 매수인 인수로 튀어나올 수 있습니다. 이 데이터도 5회 유찰 시 룰상 인수 6,406,400원을 표시합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대해 대항력포기서·말소동의 취지 서류가 제출되어 있으므로, 본 분석의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상남도 밀양시 교동 소재 “교동행정복지센터” 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 “공동주택”입니다. 공동 승강기설비, 소화전 설비, 제반 급배수·위생설비 및 난방설비가 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 춘복타워맨션은 226세대, 사용승인일 1994.10.05 단지입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.2회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기서 원본 확인. 2026. 5. 20. 서울보증보험 주식회사의 대항력포기서와 임차권등기 말소동의 취지 서류가 이 을구 4번 임차권등기에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 실제 임차인 수 확인. 데이터상 실제 임차인 명의 신고는 0명, 보증기관성 임차권등기 신고는 1건입니다. 현황조사·명세서 원본에서 확약 밖 점유자가 없는지 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실질취득 70,000,000원은 실거래 평균 62,750,000원의 111.6%입니다. 최저가가 낮아 보인다고 바로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당 산식 대조. 2014.11.17 말소 기재가 있는 을구 1번·2번 근저당권이 예상배당표에 반영된 점은 사건기록 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 포기서로 풀리지만, 가격은 아직 무겁다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차권등기 때문에 부담스러워 보입니다. 그러나 명세서와 비고에 말소동의서 및 대항력포기서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 그 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 보는 구조입니다. 문제는 가격입니다. 실질취득 70,000,000원은 동일면적 실거래 평균 62,750,000원보다 높고, 단지 경매 평균 유찰도 4.2회로 표시됩니다. 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 원본 확인 후 관리 가능, 가격 메리트는 부족입니다.