대전지방법원 2024타경8010. 대전 동구 가양동 153-7 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 A동의 경우 1층 다가구주택 2가구, 2층 다가구주택 2가구, 지하 1층 사무소이고, B동은 1층 다가구주택 2가구, 2층 다가구주택 2가구, 지하 1층 다가구주택 3가구입니다. 말소기준권리는 2019.01.03. 둔산신용협동조합 근저당권 364,000,000원입니다.
등기상 말소기준 이후의 압류·가압류와 경매개시결정, 이제경의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 말소기준보다 앞서 전입한 임차·점유 관계인입니다. 박춘근은 2009.05.20. 전입, 보증금 7,000,000원·월세 200,000원으로 파악되어 배당 시나리오에서도 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자들이 더 있어, 현재 계산된 7,000,000원이 인수 위험의 상한은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경8010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 153-7 · 대전광역시 동구 충정로 81-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · A동 다가구주택 및 지하 사무소 · B동 다가구주택 |
| 토지 | 대 489.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 677,100원/㎡ · 완경사 · 자루형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사미래상사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,469,891,040원 / 352,920,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 둔산신용협동조합 / 281,706,025원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.03. 을구 3번 둔산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 364,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차관계가 남는다
2019.01.03. 둔산신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 국세 압류, 신용보증기금·하나카드·대전신용보증재단·농협은행·하나은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정과 이제경의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인은 단순히 등기순위만으로 끝나지 않습니다. 전입일이 2019.01.03.보다 빠른 사람의 점유·보증금 관계를 별도로 봐야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 7,000,000원은 확정, 나머지는 미상 위험
조사된 임차·점유 관계인은 13명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 말소기준 전 전입자는 김용성·박춘근·심성순·박계임·김귀진·윤수진입니다. 이 가운데 박춘근은 보증금이 확인되어 인수액이 계산됐지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자는 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 박춘근 · 103호 | 전입 2009.05.20 · 확정일자 미상 | 7,000,000원 / 200,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 7,000,000원 |
| 박계임 · 303호 | 전입 2018.06.05 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 윤수진 · 주거 | 전입 2018.06.05 · 확정 2018.06.04 · 배당요구 2024.08.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 행사 승계 미상 |
| 심성순 · 102호 | 전입 2017.10.31 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김용성 · 303호 | 전입 2018.12.28 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김귀진 · 주거 | 전입 2018.12.28 · 확정 2023.11.22 · 배당요구 2024.09.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 행사 승계 미상 |
| 김명범 · 201호 | 전입 2020.12.22 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 임미화 · 203호 | 전입 2021.02.10 · 배당요구 2024.09.26 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 이제경 · 건물 중 2층 49.58㎡ (201호) | 전입 2021.03.02 · 확정 2021.02.08 · 임차권등기 2025.02.25 | 25,000,000원 | 대항력 없음 매각 소멸 승계 없음 |
| 김금수 · 203호 | 전입 2021.07.15 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 서은숙 · 101호 | 전입 2022.01.14 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 동거인 서미경 · 201호 | 전입 2022.03.14 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
| 김주현 · 101호 지하 | 전입 2022.04.26 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가 352,920,000원, 실질취득 하한은 359,920,000원
현재 회차 최저매각가는 352,920,000원입니다. 여기에 배당 시나리오에서 확정적으로 매수인이 인수하는 박춘근 보증금 7,000,000원을 더하면, 확인 가능한 실질취득 하한은 359,920,000원입니다. 그러나 다른 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 금액은 최종 취득가가 아니라 하한입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확정 인수 | 확정분 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 352,920,000원 | 7,000,000원 | 359,920,000원 이상 | 321,999,550원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 247,043,999원 | 7,000,000원 | 254,043,999원 이상 | 426,393,287원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 172,930,799원 | 7,000,000원 | 179,930,799원 이상 | 499,468,902원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가는 247,043,999원, 두 번 더 진행되면 172,930,799원으로 낮아집니다. 하지만 낙찰가가 내려가도 미확정 임차보증금 위험 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 방식은 이 사건에 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,740,880원 |
| 인수 · 박춘근 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 둔산신용협동조합 | 364,000,000원 | 347,179,120원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,977,342원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전신용보증재단 | 8,950,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 108,245,815원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 10,005,513원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 5,740,880원을 제외한 347,179,120원이 둔산신용협동조합 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 321,999,550원입니다. 배당 계산은 근저당 채권최고액 기준으로 잡혀 있어 신청채권 청구액 281,706,025원과는 차이가 있습니다. 박춘근 보증금 7,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다.
⑤ 건물표시·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 건물 이용. A동은 1층 다가구주택 2가구, 2층 다가구주택 2가구, 지하 1층 사무소. B동은 1층 다가구주택 2가구, 2층 다가구주택 2가구, 지하 1층 다가구주택 3가구로 이용 중입니다.
- 등기·건축물대장 불일치. 등기사항전부증명서에는 A동과 B동으로 나뉘어 있으나, 건축물대장상 2022.05.31. B동을 폐쇄한 뒤 A동에 합산해 등재했습니다. 채권자에게 등기부 일치 보정이 명해졌지만 2024.09.09.자 의견서와 같은 이유로 보정불가 상태로 기재돼 있어 매각대상 건물 표시를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 동대전중학교 서측 인근. 단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 입구까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 489.6㎡, 완경사·자루형, 중로한면입니다. 교육환경보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물. A동·B동 모두 철근콘크리트구조 2층 건물로 사용승인일은 2007.01.16.이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다가구주택·사무소가 혼합된 일괄매각 물건이고 임차관계가 다수 존재하며, 4회 유찰 상태까지 진행됐습니다. 단순 주거용 단일 호수보다 권리·명도·운영 구조가 복잡합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 6명 전수확인. 김용성·박춘근·심성순·박계임·김귀진·윤수진의 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 가족·동거관계와 현재 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 박춘근 7,000,000원 반영. 현재 배당 시나리오상 전액 매수인 인수입니다. 최저가에 반드시 더해 자금계획을 잡아야 합니다.
- 미상 보증금은 0원 취급 금지. 말소기준 전 전입자의 보증금이 확인되기 전까지 실질취득액의 상한을 정할 수 없습니다.
- A·B동 표시 대조. 등기부의 A동·B동과 건축물대장의 B동 폐쇄·A동 합산 상태, 실제 현황과 매각대상 범위를 서로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·현황과 사용관계를 확인하세요.
- 서은숙 관계 확인. 101호 전입자와 근저당 채무자 이름이 같은 점을 고려해 임대차의 실질과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리보다 임차관계 우선. 후순위 압류·가압류는 매각 소멸이지만, 이 사건의 손익을 결정하는 변수는 선순위 임차보증금과 명도입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정자료와 실제 점유현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 승계보증금
표면만 보면 감정가 1,469,891,040원이 4회 유찰돼 352,920,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석 순서는 반대여야 합니다. 박춘근 보증금 7,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 실질취득 하한이 359,920,000원이고, 그 밖에도 말소기준 전 전입했으나 보증금이 확인되지 않은 관계인이 다수 존재합니다. 여기에 A동·B동의 등기와 건축물대장 정리 상태도 보정불가 상태로 기재돼 있습니다.
낮은 최저가는 확인됐지만 낮은 총취득가는 아직 확인되지 않았습니다. 선순위 전입자의 보증금과 점유관계를 확정하기 전에는 가격 메리트를 줄 수 없고, 4회 유찰·복수 임차관계·건물표시 확인 필요성이 겹치는 만큼 권리분석 난도와 환금성 부담이 큰 사건입니다. 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰됐나”가 아니라 “실제로 얼마의 보증금을 승계하느냐”입니다.
