대전지방법원 2024타경8010. 대전 동구 가양동 153-7의 토지와 A동·B동 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 A동 1·2층 다가구주택 각 2가구와 지하 1층 사무소, B동 1·2층 다가구주택 각 2가구와 지하 1층 다가구주택 3가구입니다. 사용승인일은 2007.01.16.이며 토지 면적은 489.6㎡입니다.
표면적으로는 감정가 1,469,891,040원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 720,246,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 그보다 먼저 말소기준과 임차인 인수 가능성을 다시 정리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경8010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 153-7 에이동 · 대전광역시 동구 충정로 81-2 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 및 사무소 |
| 토지 | 대 489.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 677,100원/㎡ · 중로 한 면 접함 |
| 건물 이용 | A동 다가구주택 4가구·지하 사무소 / B동 다가구주택 7가구 |
| 소유자 | 주식회사미래상사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,469,891,040원 / 720,246,000원 (2회 유찰·감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 둔산신용협동조합 / 281,706,025원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2007년 근저당은 이미 말소됐다
등기 순서에서 가장 중요한 지점은 2007.06.13. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당 204,000,000원이 2019.01.03. 해지로 말소됐다는 사실입니다. 같은 날 접수번호 246번으로 둔산신용협동조합 근저당 364,000,000원이 새로 설정됐습니다. 현재 남아 있는 등기를 기준으로 보면 이 2019년 근저당을 실질적인 말소기준권리로 검토해야 합니다.
2019년 이후 설정된 가압류·압류·임차권등기와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 국세·지방세 압류는 등기 말소와 별개로 당해세가 배당에서 먼저 차감될 수 있고, 그만큼 후순위 채권자의 미배당이 늘어날 수 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 인수액 0원으로 확정할 수 없다
조사된 점유·임차 관계인은 13명이며, 이 가운데 동거인 1명이 포함돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 아래 대항력 표시는 2019.01.03. 둔산신용협동조합 근저당을 기준으로 한 우선 점검 결과이며, 실제 인도일·세대별 점유·전입 유지 여부와 계약 원본 확인이 필요합니다.
| 관계인 / 점유부분 | 전입·주민등록 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박춘근 103호 | 2009.05.20 | 7,000,000원 / 200,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박계임 303호 | 2018.06.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤수진 점유부분 미상 | 2018.06.05 확정 2018.06.04 | 0원 기재 | 2024.08.28 | 가능·미상 | 순위 확인 | 없음 |
| 김용성 303호 | 2018.12.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김귀진 점유부분 미상 | 2018.12.28 확정 2023.11.22 | 0원 기재 | 2024.09.30 | 가능·미상 | 순위 확인 | 없음 |
| 심성순 102호 | 2017.10.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김명범 201호 | 2020.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임미화 203호 | 2021.02.10 | 미상 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이제경 2층 49.58㎡·201호 | 2021.03.02 확정 2021.02.08 | 25,000,000원 | 2025.02.25 | 없음 | 배당순위 확인 | 없음 |
| 김금수 203호 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서은숙 101호 | 2022.01.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 동거인 서미경 201호 | 2022.03.14 | 미상 | 미상 | 독립권리 확인 | 미상 | 없음 |
| 김주현 101호 지하 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 720,246,000원으로 감정가의 49.0%입니다. 하지만 비교할 실거래 표본이 없고, 다가구주택·사무소와 토지를 일괄매각하는 구조여서 단순한 공동주택처럼 동일 평형 거래가로 가격을 검증할 수 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득가입니다. 이 사건의 실질취득가는 단순히 720,246,000원이 아니라, 선순위 가능 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우 720,246,000원 + 인수 보증금이 됩니다. 따라서 인수액을 확정하기 전에는 “감정가 대비 절반이므로 저렴하다”는 평가도 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 720,246,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,602,460원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 근저당 · 둔산신용협동조합 | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 3. 가압류 · 장창옥 | 29,303,100원 | 29,303,100원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 113,340,440원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 | 7,977,342원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대전신용보증재단 | 8,950,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 | 108,245,815원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나은행 | 10,005,513원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당모형상 총 채권액 902,481,770원 중 710,643,540원이 배당되고, 191,838,230원이 미배당됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부, 임차인 최우선변제와 선순위 임차보증금은 반영 전이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 등기·건축물대장 불일치
매각물건명세서에는 본건 건물이 등기사항전부증명서상 A동과 B동으로 구분돼 있으나, 건축물대장에서는 2022.05.31. B동을 폐쇄한 뒤 A동에 합산해 등재했다고 기재돼 있습니다. 채권자에게 등기부 일치 보정이 명해졌지만 2024.09.09.자 의견서와 같은 이유로 보정이 불가능한 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대전중학교 서측 인근으로, 단독주택·다가구주택·근린생활시설과 각급 학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 물건 입구까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 슬래브지붕 2층 건물 2개 동이며, 각 층별 위생·급배수·개별난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사·자루형 토지로 중로에 한 면이 접합니다.
- 규제. 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함되며 별도 확인이 필요합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 물리적 차이는 없다고 조사됐습니다.
- 환금성. 여러 세대가 있는 다가구주택·사무소와 토지를 통째로 취득하는 구조이고 등기 표시 문제까지 있어, 일반 아파트보다 매수층과 금융기관 심사가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2019년 말소기준 확인. 2007년 근저당 말소와 2019년 신규 근저당의 등기 원본·공동담보 목록을 다시 대조하세요.
- 선순위 가능 점유자 확인. 박춘근·심성순·박계임·윤수진·김용성·김귀진의 계약서, 전입세대확인서, 점유 연속성과 세대별 실제 호수를 확인하세요.
- 보증금 총액 확정. 박춘근 7,000,000원 외 보증금 미상 관계인이 있어, 보증금 총액을 확인하기 전에는 입찰가 상한을 정하지 마세요.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않은 선순위 가능 임차인은 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
- 중복 점유 관계 정리. 같은 전입일 또는 같은 호실로 조사된 관계인의 가족·동거·계약 관계를 구분해 실제 임대차 건수를 확정하세요.
- 서은숙 관계 확인. 2019년 근저당 채무자와 101호 점유자 이름이 같으므로 임대차 실체와 관계인 여부를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 순서를 다시 계산하세요.
- A동·B동 표시 확인. 건축물대장 합산과 등기부 분리 상태에서 소유권이전·담보대출이 가능한 범위를 관할 기관에 확인하세요.
- 현장 확인. 지하 사무소와 각 주거 세대의 실제 이용, 공실 여부, 출입 구조, 제시외 건물 범위를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49.0%라는 숫자만 보지 말고 토지·건물 개별가치, 임대수익, 수선비와 실질 인수액을 합산하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 보증금이 먼저다
이 사건의 겉모습은 2회 유찰로 최저가가 720,246,000원까지 내려온 대형 할인 물건입니다. 하지만 2007년 근저당이 2019년에 말소되고 신규 근저당이 설정된 등기 흐름을 반영하면, 2009년·2017년·2018년 전입자의 대항력 가능성을 다시 살펴야 합니다.
박춘근의 보증금 7,000,000원은 확인되지만 다른 선순위 가능 점유자의 보증금은 확인되지 않았고, A동·B동의 등기와 건축물대장 표시도 일치하지 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 결론은 가격 판단 보류, 인수액 확정이 먼저입니다. 선순위 가능 임차인의 계약과 점유, 보증금 및 배당요구를 모두 확인한 뒤에야 실질취득가와 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.