8,557,000원
서울중앙지방법원 2024타경178. 서울 중구 신당동, 청계천로 334의 제5층 가504호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가상 해당 건물의 5층 부분은 의류판매장으로 이용되고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 이동순이며, 현존하는 근저당권은 없습니다. 과거 신한은행·농업협동조합중앙회 근저당은 모두 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024.01.12. 광희신용협동조합의 강제경매개시결정입니다.
표면적으로는 감정가 3.04억원이 855.7만원까지 떨어져 가격 숫자가 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 가격보다 점유·임차관계가 먼저입니다. 변정철은 2017.07.26., 김방진은 2024.01.03. 전입해 둘 다 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력 有로 단정할 수 있는 단계가 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 청계천로 334, 5층가504호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 의류판매장 이용 |
| 소유자 | 이동순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 8,557,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광희신용협동조합 / 52,925,432원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 1,711,400원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 더 중요하다
과거 권리 중 서울특별시 가처분과 신한은행·농업협동조합중앙회 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.01.12. 강제경매개시결정이며, 이후 수협은행 가압류 240,597,637원과 주식회사신한은행 가압류 112,553,304원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 둘 다 보증금이 핵심 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변정철 | 2017.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김방진 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.03.29 | 없음 |
두 명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 변정철은 2017.07.26., 김방진은 2024.01.03. 전입해 2024.01.12. 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서는 두 사람 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 분류해야 합니다. 김방진은 2024.03.29. 배당요구를 했지만, 보증금·확정일자가 미상인 이상 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다.
③ 16회 유찰 — 가격 하락 자체는 투자 메리트가 아니다
현재 최저매각가격은 8,557,000원으로 감정가 304,000,000원의 2.81% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 6,845,600원, 그 다음은 5,476,480원까지 내려갑니다. 하지만 각 회차의 자동 배당 계산상 채권자 미배당은 오히려 398,073,399원 → 399,753,994원 → 401,098,470원으로 커집니다.
더 중요한 점은 이 미배당표가 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자의 실제 인수액까지 확정해 주는 표가 아니라는 점입니다. 따라서 16회 유찰이라는 숫자는 ‘싸다’의 근거라기보다, 입찰 전에 권리·점유·이용관계를 더 엄격히 확인해야 하는 신호로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 554,026원 |
| 2. 경매개시결정 · 광희신용협동조합 | 52,925,432원 | 8,002,974원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 240,597,637원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사신한은행 | 112,553,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 406,076,373원 중 예상배당은 8,002,974원이고, 미배당은 398,073,399원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 실제 인수 여부·금액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 물건 자체 — 도시형생활주택 표기와 현황 이용을 함께 봐야 한다
- 현황 이용. 감정평가상 5층 부분은 의류판매장으로 이용되고 있습니다. 기호1은 표시상호 “gam”, 기호2는 인접호수와 함께 “Mayberry(메이베리)” 의류판매장으로 조사됐습니다.
- 경계. 매각물건명세서에는 본건이 인접호수와 경계벽으로 구분해 이용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 지하1층. 집합건축물대장에는 지하1층 각 면적이 기재돼 있으나 등기사항증명서에는 지하1층 부분 면적이 기재돼 있지 않아 현황을 기준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물의 5층 부분이며 사용승인일은 1983.04.07입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 냉난방, 소방·화재설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 중구 신당동 성동공업고등학교 서측 인근. 상업용·업무용 건물, 문화시설, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측 약 25m, 북·남측 약 8m, 서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시장 등으로 지정돼 있으며 토지면적은 2,142.0㎡, 공시지가는 20,970,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 변정철·김방진의 실제 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 김방진 배당관계 확인. 2024.03.29. 배당요구가 접수됐지만 보증금·확정일자 미상으로 실제 배당과 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다.
- 16회 유찰을 ‘가격 안전마진’으로 오해하지 않기. 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차보증금이 남으면 실질취득비용은 크게 달라질 수 있습니다.
- 현황 이용 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가상 의류판매장 이용입니다. 실제 점유형태와 인접호수 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 현재 회차 매수신청보증금은 최저가의 20%, 1,711,400원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인의 보증금·확정일자 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “855.7만원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
감정가 304,000,000원이 16회 유찰돼 최저가 8,557,000원까지 내려온 모습만 보면 극단적인 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 말소기준 2024.01.12.보다 앞서 전입한 변정철·김방진 2명의 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 두 임차인의 대항력을 확정할 자료가 갖춰지지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
등기상 과거 담보권은 이미 정리됐고 경매개시결정 이후 가압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 전입자의 보증금 문제는 그와 별개입니다. 특히 대항력이 성립하고 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 여기에 16회 유찰, 현황 의류판매장 이용, 특별매각조건 보증금 20%까지 겹칩니다. 결론은 ‘가격은 매우 낮지만 권리상 실질취득비용은 아직 계산할 수 없는 물건’입니다.
