감정가 3.04억이 1,069만원까지 내려왔지만, 실질취득비용은 아직 안 보인다 — 청계천로 334 가504호

서울중앙지방법원 2024타경178. 서울 중구 청계천로 334의 5층 가504호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태에는 의류판매장으로 기재되어 있습니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물의 5층 구분건물이며, 건물 사용승인일은 1983.04.07.입니다. 주변은 상업용·업무용 건물, 문화시설, 근린생활시설, 관공서와 공원이 혼재한 일반상업지역입니다.

표면 가격은 강렬합니다. 감정가 304,000,000원이 15회 유찰되면서 10,696,000원까지 내려왔고, 현재 회차 최저가는 감정가의 3.52%입니다. 그러나 이런 물건은 낙찰가가 곧 취득원가가 아닙니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 보증금이 되어 대체로 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 두 점유자의 보증금이 모두 확인되지 않아 그 총액을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리됐지만 임차인이 남는다

등기부에 과거 설정됐던 서울특별시 가처분과 신한은행·농업협동조합중앙회 근저당은 각각 2000.06.20., 2004.09.08., 2013.11.05. 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2024.01.12. 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 설정된 수협은행 가압류 240,597,637원과 신한은행 가압류 112,553,304원은 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유 위험

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인 신고는 2명입니다. 김방진은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 없어 예상 배당액과 잔여 인수액을 산정할 수 없습니다. 변정철은 배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 특히 배당요구를 하지 않은 선순위 대항력 임차인이라면 보증금 전액이 매수인 인수로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 두 사람의 임대차계약서와 점유 현황을 반드시 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 3.52%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 10,696,000원으로 감정가 304,000,000원의 3.52%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 시나리오상 16회 유찰 가격은 8,556,800원, 17회 유찰 가격은 6,845,440원입니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 표본이 확인되지 않고, 임차보증금도 미상이어서 시세 대비 할인율과 최종 취득원가를 모두 검증할 수 없습니다.

신청채권자 광희신용협동조합의 청구액은 52,925,432원이지만 현재 회차 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 채권총액 1,174,076,373원 가운데 채권자 배당 예상액은 10,103,472원, 미배당액은 1,163,972,901원입니다. 유찰이 더 진행되면 배당재원이 줄어 미배당액은 오히려 증가합니다.

③ 예상배당표 (매각가 10,696,000원 가정)

예상배당 시뮬레이션에는 과거 말소된 근저당 채권이 배당 항목으로 포함되어 있습니다. 등기상 말소기록과 실제 배당권자의 일치 여부는 배당요구서·채권계산서 원본으로 대조해야 합니다. 또한 위 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 보증금 미상 임차인 2명의 승계 가능성은 별도로 남아 있으므로 최종 인수액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.

④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 현황 용도. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태에는 의류판매장으로 기재되어 있습니다. 주거용으로 가정하지 말고 실제 영업·점유 상태와 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
• 경계벽. 매각물건명세서에는 인접호수와 경계벽으로 구분하여 이용한다고 기재되어 있으나, 감정 이용상태에는 대상 중 한 호수가 인접호수와 벽체 구분 없이 의류판매장으로 이용된다고 기재되어 있습니다. 가504호의 정확한 경계와 독립 이용 가능 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
• 입지. 성동공업고등학교 서측 인근으로 상업용·업무용 건물, 문화시설, 근린생활시설, 관공서와 공원이 혼재한 상업지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.
• 토지·도로. 일반상업지역의 평탄한 가로장방형 토지이며 동측 약 25m, 북측·남측 약 8m, 서측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 지구단위계획구역, 시장, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함되고 도로에 접하며 철도와 건축선에 저촉됩니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 1983.04.07.이며 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 지하층 면적. 집합건축물대장에는 지하 1층 각 면적이 기재되어 있으나 등기사항증명서에는 지하 1층 부분 면적이 기재되어 있지 않아 현황 기준으로 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본. 변정철·김방진의 보증금, 실제 점유, 임대차 목적물, 확정일자와 계약기간을 확인하세요.
• 배당요구 종기. 김방진의 2024.03.29. 배당요구 효력과 변정철의 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 실질취득비용. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 예상 인수보증금을 합한 금액으로 입찰 상한을 산정하세요.
• 특별매각조건. 입찰보증금은 통상 10%가 아니라 최저가의 20%인 2,139,200원입니다.
• 경계·독립성. 가504호의 경계벽, 출입구, 전기·급배수·소방설비의 독립 여부와 인접호수 통합 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
• 용도 확인. 도시형생활주택 표시와 의류판매장 이용의 차이가 임대·영업·대출·취득세에 미치는 영향을 확인하세요.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비와 시장·상가 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 배당표 대조. 등기상 말소된 근저당이 예상배당 항목에 포함된 이유를 배당요구서와 채권계산서 원본으로 검증하세요.
• 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.23.로 기재되어 있으므로 매각 여부와 차기 기일을 법원 기록에서 확인하세요.

맺으며 — “1,069만원짜리”가 아니라 “인수액을 모르는 물건”

등기만 보면 과거 선순위 가처분과 근저당은 이미 말소됐고, 현재 가압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 승부처는 등기부가 아니라 임차인과 현황입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 변정철과 김방진의 보증금이 모두 미상이고, 확정일자와 실제 점유관계도 충분히 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 10,696,000원은 실질취득비용의 출발점일 뿐 최종 원가가 아닙니다.

15회 유찰과 감정가 대비 3.52%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 반복 유찰에는 이유가 있을 수 있습니다. 의류판매장 이용, 인접호수와의 경계 문제, 1983년 사용승인 건물, 임차보증금 미상이라는 요소가 모두 해소되기 전에는 “시세보다 싸다”거나 “인수 0원”이라고 판단할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만 실질취득비용이 열려 있는 고위험 물건으로, 임대차 원본과 현장 경계를 확인하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.