창원지방법원 2025타경312. 함안군 칠서면 이룡리 1207-2의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 단독주택으로 이용되고 있으며, 토지는 287.0㎡의 대지입니다. 등기상 핵심은 2015.03.09 설정된 함안새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 117,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 2025.09.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 81,224,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 집행비용 1,862,032원을 제외한 79,361,968원이 함안새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 37,638,032원입니다. 그러나 이 미배당액은 채권자의 미회수분일 뿐, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 이룡리 1207-2 · 경상남도 함안군 칠서면 용호3길 26-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함(감정서상 기호 ㉠~㉤) |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 |
| 토지 | 대 · 287.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 오태순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,763,200원 / 81,224,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 함안새마을금고 / 91,529,370원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2015.03.09 함안새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 117,000,000원이고 채무자는 오태순입니다. 해당 근저당은 이룡리 1207-2 토지도 공동담보로 잡고 있습니다. 이후 2025.09.22 함안새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 경매로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 가격 해석 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 회차의 최저매각가는 81,224,000원으로 감정가 165,763,200원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 단독주택·토지는 개별성이 크므로 감정가 할인율 하나만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 81,224,000원 | 79,361,968원 | 37,638,032원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,856,800원 | 55,433,378원 | 61,566,622원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 39,799,760원 | 38,683,364원 | 78,316,636원 |
유찰이 더 진행되면 매각가가 56,856,800원, 39,799,760원으로 낮아지는 대신, 근저당권자의 미배당은 61,566,622원, 78,316,636원으로 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 표에서 늘어나는 ‘미배당’을 매수인의 추가 취득원가로 더하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,862,032원 |
| 2. 근저당 · 함안새마을금고 | 117,000,000원 | 79,361,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,224,000원 가정 시 채권최고액 기준 미배당은 37,638,032원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 칠서면 이룡리의 용호마을회관 남동측 인근이며, 주위는 농가주택, 전·답의 농경지와 임야 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 287.0㎡입니다. 평지의 부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 90,100원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 생산관리지역과 접합니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층입니다. 외벽은 외장 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 강화마루·장판지 및 일부 타일, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 설비. 보일러설비와 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 단독주택과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물 ㉠~㉤도 포함됩니다. 현장에서 각 제시외 건물의 위치·상태·이용현황을 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사, 전입세대, 실제 점유자를 대조해 인도 대상과 대항력 가능성을 다시 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 81,224,000원은 감정가 165,763,200원의 49%이지만, 감정가 할인율과 시장 할인율은 같은 개념이 아닙니다.
- 토지 현황. 287.0㎡ 대지의 부정형 형상, 세로한면(가) 접면, 계획관리지역 및 각종 제한사항이 실제 이용과 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 채권최고액 기준 미배당 37,638,032원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 둘을 합산해 취득원가로 계산하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현장과 가격
이 사건은 2015.03.09 함안새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점도 분명합니다. 그러나 단독주택·토지는 개별성이 크고, 이 사건은 일괄매각에 제시외 건물 ㉠~㉤이 포함되어 있습니다. 감정평가상 임대관계도 미상이므로 현장 점유 확인 역시 빼놓을 수 없습니다. 결론적으로 권리구조는 비교적 단순하지만, 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 확정할 수 없는 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 실제 토지·건물 상태와 점유, 그리고 현장에서 확인되는 매매가치입니다.
