116,034,000원
창원지방법원 2025타경312. 함안군 칠서면 이룡리의 토지 287㎡와 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 오태순이고, 2015년 함안새마을금고가 채권최고액 117,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025년 함안새마을금고의 임의경매개시결정도 그 뒤에 위치하므로 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 이 물건의 실질적인 확인 포인트는 등기보다 현장과 가격입니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 매각에는 감정서상 기호 ㉠~㉤의 제시외 건물이 포함됩니다. 또한 주변이 농가주택·전답·임야가 혼재한 지역이어서, 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정 응찰가를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 이룡리 1207-2 · 경상남도 함안군 칠서면 용호3길 26-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 기호 ㉠~㉤ 포함 |
| 토지 | 287㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 · 단독주택으로 이용 |
| 소유자 | 오태순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,763,200원 / 116,034,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 함안새마을금고 / 91,529,370원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.03.09. 접수된 함안새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 117,000,000원이고 토지 이룡리 1207-2와 공동담보로 설정됐습니다. 2025.09.22. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 116,034,000원으로 감정가 165,763,200원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 계산상 실질취득액도 116,034,000원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 지역 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 하락했다는 사실과 실제 시장가격보다 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 농가주택·농경지·임야가 혼재한 입지와 단독주택의 개별성을 고려해 인근 토지와 주택의 실제 거래, 건물 상태, 제시외 건물의 효용을 별도로 조사해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,476원 |
| 1. 근저당 · 함안새마을금고 | 117,000,000원 | 113,609,524원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 3,390,476원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인이 인수하는 미배당액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 담보 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 116,034,000원 | 3,390,476원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 81,223,800원 | 37,638,228원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56,856,660원 | 61,566,760원 | 0원 |
현재 회차 시나리오에서는 신청채권 청구액 91,529,370원이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 이후 시나리오에서는 미충족으로 전환됩니다. 다만 담보권자의 미배당은 담보채무 관계로 남을 뿐, 이 사건 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 어느 회차에서도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용호마을회관 남동측 인근으로, 주위는 농가주택과 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층으로, 외벽은 외장 벽돌쌓기 마감 등이며 보일러와 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 287㎡의 대지로 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 90,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택은 토지 형상·도로 조건·건물 상태에 따라 가치 편차가 크므로 인근 개별 거래와 현장 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 최저가 116,034,000원이 인근 토지·단독주택 거래와 비교해 적정한지 별도로 조사하세요.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대, 현장 점유자와 사용 관계를 확인하세요.
- 제시외 건물. 감정서상 기호 ㉠~㉤의 위치·구조·면적·효용과 철거 또는 유지 가능성을 원본 감정서에서 대조하세요.
- 경계와 진입로. 토지가 부정형이고 세로한면(가)에 접하므로 실제 경계와 차량 진입 상태를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역의 구체적인 행위 제한을 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 적정 가격은 별개다”
이 사건은 말소기준이 명확하고 계산상 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리의 뼈대는 단순합니다. 그러나 단독주택과 토지, 제시외 건물을 함께 취득하는 일괄매각이고 임대관계도 미상입니다. 무엇보다 비교 실거래 없이 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
권리는 조건부 합격, 가격과 현장은 확인 전까지 보류. 인근 토지·주택 거래와 제시외 건물, 점유 상태를 확인한 뒤 실제 환금성을 반영한 응찰 상한을 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.