창원지방법원 2025타경318. 창원시 마산합포구 자산동 302-4 소재 부동산으로, 감정평가상 지하 1층은 주차장, 1~5층은 공부상 소매점·일반목욕장·체력단련장·단독주택 용도입니다. 현장조사 결과 1~5층은 모두 공실이고, 특히 2~5층은 내부 인테리어를 위해 시설이 철거돼 있습니다. 토지는 924.0㎡의 대지, 토지이용상황은 상업용이며 감정가는 3,705,005,640원, 현재 최저매각가는 1,815,453,000원입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2024.05.10. 설정된 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 2,880,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2026.02.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 경매개시결정은 2025.09.30. 접수됐습니다. 앞선 근저당권·전세권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경318 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 302-4 · 경상남도 창원시 마산합포구 자산삼거리로 6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하1층 주차장 · 1~5층 공부상 소매점·일반목욕장·체력단련장·단독주택 · 현황 1~5층 공실 |
| 소유자 | 주식회사형제종합건설 |
| 토지 | 924.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 3,705,005,640원 / 1,815,453,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,477,720,546원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매로 정리
2004년 우리은행·농업협동조합중앙회 근저당권, 2008년 송영순 전세권, 일진전기 근저당권, 마산원예농업협동조합 근저당권, 2011년 주식회사에스엘전자 전세권 등은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.05.10. 경남중앙신용협동조합 근저당권이며, 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
② 점유·사용상태 — 1~5층 공실, 내부 철거
임차인은 확인되지 않았습니다. 현황조사에서는 1~5층 전체가 공실로 조사됐고, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 특히 2~5층은 내부 인테리어를 위해 시설이 철거된 상태로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “비어 있는 건물”로만 볼 게 아니라, 실제 사용을 위해 내부 상태와 추가 공사 범위를 반드시 확인해야 하는 유형입니다.
| 구분 | 현황 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 1~5층 | 공실 | 확인된 임차인 없음 |
| 2~5층 | 내부 인테리어를 위해 시설 철거 | 현장 상태·공사범위 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 입찰 전 현황 재확인 |
③ 예상배당표 (매각가 1,815,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,554,530원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 경남중앙신용협동조합 | 2,880,000,000원 | 1,794,898,470원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,880,000,000원 중 1,794,898,470원이 배당되는 것으로 계산돼 1,085,101,530원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공부상 소매점·일반목욕장·체력단련장·단독주택이 혼재된 건물이고, 현황은 1~5층 공실, 2~5층 내부 시설 철거 상태라 일반 주거용 부동산처럼 단순한 가격 비교가 어렵습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무학초등학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/5층 건물이며, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등, 창호는 섀시창호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비, 승강기설비, 주차시설 및 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 924.0㎡ 대지, 상업용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,347,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류·중로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 무학초등학교 상대보호구역·절대보호구역, 소하천구역(척산천)이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각입니다.
- 제시외 건물. 옥상에 위치한 기계실, 계단실 및 수조실이 포함됩니다.
- 내부 상태. 2~5층은 내부 인테리어를 위해 시설이 철거돼 있으므로 현장 상태와 복구·변경 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현황조사상 1~5층 공실이지만, 감정평가의 임대관계는 미상이므로 입찰 전 실제 점유상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 토지 규제. 소하천구역·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역 등 각 규제가 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체가 쉽지 않다
이 물건은 등기만 보면 매수인 인수금 0원으로 비교적 정리가 잘 되는 사건입니다. 하지만 권리가 단순하다는 것과 물건이 쉬운 것은 별개입니다. 1~5층 전체가 공실이고 2~5층은 시설이 철거돼 있으며, 토지는 여러 규제구역에 걸쳐 있습니다. 감정가 3,705,005,640원에서 2회 유찰돼 1,815,453,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮고, 활용·공사·가격 검증 부담은 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
