창원지방법원 2025타경318. 창원시 마산합포구 자산동 302-4에 있는 토지 924㎡와 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물의 일괄매각 사건입니다. 공부상 지하 1층은 주차장, 1~5층은 소매점·일반목욕장·체력단련장· 단독주택 용도지만, 현황조사에서는 1~5층 전체가 공실이고 2~5층은 내부 인테리어를 위해 시설이 철거된 상태로 확인됐습니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 과거 설정됐던 우리은행·농업협동조합중앙회· 일진전기·마산원예농업협동조합의 근저당과 송영순·주식회사에스엘전자의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2024.05.10. 설정된 경남중앙신용협동조합의 채권최고액 2,880,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당을 기초로 2025.09.30. 임의경매가 개시됐고, 2026.02.10. 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경됐습니다. 이는 기존 담보권의 이전으로, 말소기준 순위가 새로 생기는 것이 아닙니다. 매각이 완료되면 해당 담보권과 경매개시결정은 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 302-4 · 자산삼거리로 6 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 지하 1층/지상 5층 철근콘크리트구조 건물 |
| 공부상 이용 | 지하 1층 주차장 · 1~5층 소매점·일반목욕장·체력단련장·단독주택 |
| 현황 | 1~5층 공실 · 2~5층 내부 인테리어 시설 철거 |
| 토지 | 924㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사형제종합건설 (2004.03.24. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 3,705,005,640원 / 2,593,504,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남중앙신용협동조합 / 2,477,720,546원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 옥상 기계실·계단실 및 수조실 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소, 2024년 근저당이 기준
2004년부터 2011년 사이 설정됐던 다수의 근저당과 전세권은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 따라서 과거의 이른 등기일만 보고 선순위 인수권리로 판단할 필요는 없습니다. 현재 유효한 기준권리는 2024.05.10. 경남중앙신용협동조합 근저당이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인은 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가는 3,705,005,640원, 현재 최저매각가는 2,593,504,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰되며 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다.
비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않은 만큼, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거용 단일 호수가 아니라 토지 924㎡와 지하 1층·지상 5층 전체를 매수하는 복합용도 자산이며, 현재 1~5층이 공실이고 2~5층 내부 시설이 철거돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 토지가치뿐 아니라 건물의 현재 상태와 향후 사용계획을 함께 반영해야 합니다.
③ 현황과 활용성 — 공실 건물 전체를 다시 채워야 한다
- 건물 현황. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 5층 건물이며 외벽은 석재붙임과 몰탈 위 페인팅, 창호는 섀시창호입니다.
- 공실 상태. 현장조사 결과 1~5층이 공실이며, 2~5층은 내부 인테리어를 위해 시설이 철거돼 있습니다.
- 공부상 용도. 지하 1층은 주차장, 1~5층은 소매점·일반목욕장·체력단련장·단독주택으로 구성돼 있습니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비, 승강기설비, 주차시설 및 전기설비가 설치된 건물입니다.
- 매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되며 옥상에 위치한 기계실, 계단실 및 수조실이 제시외 건물로 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,593,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,335,040원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 경남중앙신용협동조합 | 2,880,000,000원 | 2,565,168,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정한 금액이며, 근저당은 채권최고액 기준으로 계산됐습니다. 현재 회차에서는 314,831,040원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 2,593,504,000원 | 2,565,168,960원 | 314,831,040원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 1,815,452,800원 | 1,794,898,272원 | 1,085,101,728원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 1,270,816,960원 | 1,255,708,790원 | 1,624,291,210원 | 0원 |
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 무학초등학교 남측 인근이며 주위는 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 현황. 토지면적 924㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 사다리형 중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로2류와 소로3류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 무학초등학교 상대보호구역 및 절대보호구역, 척산천 소하천구역과 관련된 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,347,000원입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 조사 당시 공실이더라도 매각기일 전 출입·점유 상태와 별도 임대차계약 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 내부 철거 범위. 2~5층의 철거 범위, 남아 있는 설비, 승강기·급배수·전기시설의 작동 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 활용계획 검토. 공부상 소매점·목욕장·체력단련장·단독주택 용도와 실제 사용계획이 맞는지 확인하고, 필요한 인허가와 용도 관련 제한을 검토하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 옥상 기계실·계단실·수조실의 현황과 평가 포함 범위를 원본 감정평가서에서 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 학교 보호구역, 역사문화환경보존지역, 소하천구역 등 각 제한이 증축·용도변경·개발계획에 미치는 영향을 관계기관에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 말고 토지와 건물의 개별 가치, 공실 상태, 시설 철거 상태를 각각 재검토하세요.
- 근저당 이전 확인. 2026.02.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 최신 등기상태와 배당요구·채권계산서를 확인하세요.
- 배당 외 항목. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 대상의 존재 여부를 매각물건명세서와 배당요구종기 서류로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 활용은 재검증
이 물건의 장점은 명확합니다. 과거의 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 2024년 근저당을 기준으로 후속 권리는 매각으로 정리됩니다. 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 낙찰 판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 토지 924㎡와 지하 1층·지상 5층 건물 전체를 취득하는 사건이며, 1~5층은 공실이고 2~5층의 내부 시설은 철거돼 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료 없이 이를 곧바로 저가 매수 기회로 평가해서는 안 됩니다.
권리분석은 합격, 가격과 활용성은 보류. 실제 내부 상태, 재사용 가능한 설비, 토지·건물의 개별 가치, 용도 및 각종 제한을 확인한 뒤에야 2,593,504,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
