62,300,000원
창원지방법원 2025타경378. 의령군 부림면 신반리 지오빌 비동 204호, 전용 49.605㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 89,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 62,300,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 손행자로, 2020.02.19. 매매를 원인으로 2020.03.06. 거래가 92,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부에 남아 있던 종전 근저당과 가처분은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2025.12.03. 접수된 장수영의 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차인 김창병의 전입일이 2020.12.02.로 이 기준일보다 약 5년 앞선다는 점입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 본건 전부를 점유하는 임차인으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 “최저가가 시세보다 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 부림면 신반리 119 지오빌 제비동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 경상남도 의령군 부림면 한지22길 29-21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.605㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 손행자 (2020.02.19. 매매, 2020.03.06. 소유권이전, 거래가 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장수영 / 35,702,024원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 기준, 임차인은 그보다 앞선다
2015년 설정된 의령신용협동조합 근저당권 78,000,000원과 2018년 설명숙 근저당권 25,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 기술보증기금의 가처분도 2023.08.03. 해제돼 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다. 이에 따라 2025.12.03. 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수금액은 확인 불가
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창병 | 본건 전부 | 2020.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 있음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입시점만 보면 경매개시결정보다 선순위이지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 내역을 알 수 없어 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 77.9%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
동일 면적에서 확인되는 실거래는 2022.06. 4층 거래 1건, 80,000,000원입니다. 현재 최저가 62,300,000원은 이 금액의 77.9%로 17,700,000원 낮습니다. 다만 거래표본이 1건뿐이고 거래시점도 2022년이므로 현재 가격을 대표하는 시세로 보기에는 한계가 큽니다.
| 구분 | 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.06 · 49.61㎡ · 4층 | 80,000,000원 | 비교표본 1건 |
| 감정가 | 감정평가액 | 89,000,000원 | 실거래보다 9,000,000원 높음 |
| 현재 최저가 | 1회 유찰 · 70% | 62,300,000원 | 실거래의 77.9% |
| 실질취득액 | 최저가 + 승계 보증금 | 산정 불가 | 임차보증금 미상 |
이 물건의 가격 비교 기준은 최저가 62,300,000원이 아니라, 임차보증금 확인 후 계산한 실질취득액이어야 합니다. 승계금액이 17,700,000원을 넘으면 2022년 실거래 80,000,000원보다 총 부담이 커집니다.
④ 유찰 시나리오 — 입찰가 하락보다 인수액 확인이 우선
| 회차 | 입찰 기준액 | 신청채권자 배당 | 채권 부족액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 62,300,000원 | 35,702,024원 | 0원 | 25,076,576원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 43,610,000원 | 35,702,024원 | 0원 | 6,722,996원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 30,526,999원 | 29,577,513원 | 6,124,511원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 법원에 납부하는 매각대금은 줄어듭니다. 그러나 대항력이 인정되는 임차보증금이 있다면 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있어, 실질취득액이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가 하락이 가격 메리트로 연결되지 않을 수도 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,521,400원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 장수영 | 35,702,024원 | 35,702,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,076,576원 |
표는 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 예상치입니다. 김창병의 보증금, 확정일자 및 우선변제 여부가 확인되지 않아 임차인 배당과 매수인 승계금액은 반영되지 않았습니다. 당해세·최우선변제도 미반영돼 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 2층 204호입니다.
- 입지. 신반중학교 남측 인근으로 학교·근린생활시설·단독주택·농경지가 함께 있는 농촌주택지대입니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 소화, 공동현관문 및 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 자루형 평지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지오빌은 19세대 규모이며 사용승인 기준일은 2015.03.06.입니다. 확인 실거래가 2022.06. 1건뿐이어서 거래표본과 환금성은 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김창병의 계약일, 실제 보증금, 계약기간, 임대인과의 계약관계를 확인해야 합니다.
- 점유·전입 유지 확인. 현재까지 실제 점유와 주민등록이 유지되는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당액 및 매수인 승계액이 달라집니다.
- 실질취득액 재계산. 응찰가에 미배당 보증금, 명도비용, 체납 관리비를 더한 총액으로 실거래 80,000,000원과 비교해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 거주인 부재와 폐문으로 내부구조 및 현황을 직접 확인하지 못했습니다.
- 소규모 단지 환금성. 19세대 규모이고 확인 거래가 1건이므로 재매각 기간과 가격 변동을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 확정일자 및 배당요구 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “입찰가는 싸 보여도 총취득가는 모른다”
현재 최저가 62,300,000원은 2022년 확인 실거래 80,000,000원의 77.9%입니다. 숫자만 보면 17,700,000원 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 김창병의 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금이 확인되지 않아, 매수인이 추가로 부담할 수 있는 금액을 알 수 없습니다.
소규모 19세대 다세대주택이고 실거래 표본도 1건에 불과해 시세 신뢰도와 환금성도 높게 평가하기 어렵습니다. 종전 근저당과 가처분이 말소됐다는 점은 긍정적이지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 선순위 가능 임차인의 보증금입니다. 가격은 할인, 권리는 미확정. 보증금과 배당관계가 확인되기 전까지는 실질취득액도, 적정 응찰가도 확정할 수 없습니다.