창원지방법원 2025타경20494. 함안군 여항면 주동리 일대의 토지와 여러 동의 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 6~10은 단독주택, 일련번호 5는 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용되고 있습니다. 감정가는 1,141,573,800원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 313,248,000원입니다.
권리구조는 비교적 명료합니다. 소유권보존 뒤 2024년 1월 9일 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 816,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 경남신용보증재단·가야농업협동조합·주식회사 케이뱅크의 가압류와 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20494 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 여항면 주동리 718 |
| 등기부 표시 | 경상남도 함안군 여항면 주동리 718-2, 721 · 경상남도 함안군 여항면 주동3길 1-33 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 박정훈 |
| 감정가 / 최저가 | 1,141,573,800원 / 313,248,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 696,641,976원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.01.09. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 세 건의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 816,000,000원이고, 경매 신청채권자의 청구액은 696,641,976원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강순연(별천지바베큐) | 본건5의 제시건물(가) 전부 | 2024.03.25 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
강순연(별천지바베큐)의 전입신고일은 2024.03.25로 말소기준권리인 2024.01.09 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금도 없습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 27.44%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 313,248,000원으로 감정가 1,141,573,800원의 27.44%입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 시세와 직접 비교하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다. 특히 이 사건은 4회 유찰된 기타·토지 복합물건으로, 유찰 횟수 자체가 환금성과 입찰 난도를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 313,248,000원 | 27.44% | 681,603,729원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 219,273,600원 | 19.21% | 774,262,487원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 153,491,520원 | 13.45% | 839,123,618원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 313,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,185,472원 |
| 2. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 816,000,000원 | 308,062,528원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 41,810,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 가야농업협동조합 | 30,501,720원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 101,354,537원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 989,666,257원 중 308,062,528원이 배당되고, 미배당은 681,603,729원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 일괄매각·농지 조건 — 이 사건의 핵심 체크포인트
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.
- 건물 위치. 목록 5는 공부상 718-2, 721 지상에 소재하지만 합병으로 721 지상에 소재합니다.
- 건물 위치. 목록 6~10은 공부상 546-2, 718, 721-4 지상에 소재하지만 합병으로 718 지상에 소재합니다.
- 캠핑시설. 목록 1 지상에는 캠핑시설이 다수 소재합니다.
- 제시외 창고. 목록 2 지상의 컨테이너조 단층창고 2동은 건축물대장상 토지 소유자 박정훈의 소유입니다.
⑥ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 별천마을회관 동측 인근이며 단독주택·농경지·자연림 등이 소재하고, 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 일련번호 1~4는 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 6~10은 단독주택, 일련번호 5는 제1종근린생활시설(소매점)입니다.
- 구조. 건물은 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 단층이며, 단독주택에는 급·배수·위생·전기·난방설비가, 근린생활시설에는 급·배수·위생·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,959㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함되고 영농여건불리농지가 저촉됩니다. 준보전산지와 접합니다.
- 공시지가. 83,500원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4는 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부와 제출 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·수목과 캠핑시설까지 실제 현황을 확인해 매각 포함 범위와 사용 가능성을 대조해야 합니다.
- 임차인. 강순연(별천지바베큐)은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 실제 점유 상태와 인도 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·건물 위치. 합병으로 달라진 소재 관계를 현황도·지적도·건축물대장과 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 27.44%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 토지와 건물의 실제 이용가치·환금성·정비비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 입찰조건은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 정리하기 어렵지 않습니다. 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 4회 유찰 뒤 최저가가 감정가의 27.44%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 단독주택·근린생활시설·토지가 섞인 일괄매각이고, 제시외 건물·수목·캠핑시설이 포함되며, 특히 목록 4는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 리스크가 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 물건 구성과 행정조건을 확인한 뒤 들어가야 하는 C급 물건입니다.
