인수는 0원이지만, 농취증·혼합용도·환금성이 핵심 — 함안 여항면 주동리 일괄매각

창원지방법원 2025타경20494. 경상남도 함안군 여항면 주동리 718 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 목록 6~10이 단독주택, 목록 5가 제1종근린생활시설인 소매점이며, 목록 1 지상에는 캠핑시설이 다수 소재합니다. 감정가 1,141,573,800원에서 세 차례 유찰돼 최저가는 447,497,000원까지 내려왔습니다.

권리의 출발점은 2024년 1월 9일 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 816,000,000원이고, 이후 등기된 경남신용보증재단·가야농업협동조합·주식회사 케이뱅크의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 점유자 강순연(별천지바베큐)의 전입일도 2024년 3월 25일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다

말소기준권리는 2024년 1월 9일 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당에서는 남부산농업협동조합도 채권최고액 전액을 배당받지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

임차인·점유 현황

실제 점유자는 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 현재 분석상 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다. 다만 목록 5 건물 전부를 점유하고 있으므로 낙찰 후 인도 협의나 명도 절차는 별도로 예상해야 합니다.

② 가격 해석 — 감정가의 39.2%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 1,141,573,800원이고 현재 최저매각가는 447,497,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 감정가보다 694,076,800원 낮아졌고, 최저가는 감정가의 39.2%입니다. 그러나 단독주택 여러 동과 제1종근린생활시설, 토지, 캠핑시설이 함께 묶인 혼합 물건은 일반적인 주택처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 동일 용도·입지의 거래가격과 수익성, 실제 건물 상태를 대조하지 않은 채 감정가 대비 39.2%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내려서는 안 됩니다. 세 차례 유찰 자체가 응찰 수요와 환금성을 보수적으로 살펴야 한다는 신호입니다.

③ 예상배당표 (매각가 447,497,000원 가정)

채권자 청구총액은 989,666,257원, 예상 배당액은 440,622,030원이며 미배당액은 549,044,227원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 부족분은 매수인 인수금액이 아니며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 일괄매각·농취증 — 입찰 전 가장 중요한 조건

• 일괄매각. 토지와 건물은 물론 제시외 건물과 제시외 수목도 매각 대상에 포함됩니다.
• 캠핑시설. 목록 1 지상에 캠핑시설이 다수 소재합니다. 시설의 현황과 이용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 컨테이너 창고. 목록 2 지상 제시외 건물인 컨테이너조 단층창고 2동은 건축물대장상 토지 소유자 박정훈의 소유입니다.
• 합병 후 소재. 목록 5는 공부상 718-2, 721 지상이나 합병으로 721 지상에 소재하고, 목록 6~10은 공부상 546-2, 718, 721-4 지상이나 합병으로 718 지상에 소재합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함안군 여항면 주동리 별천마을회관 동측 인근으로, 주변에는 단독주택·농경지·자연림이 소재하며 제반 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 목록 6~10은 단독주택, 목록 5는 제1종근린생활시설인 소매점으로 이용됩니다.
• 설비. 단독주택에는 급·배수, 위생, 전기 및 난방설비가 있고, 소매점에는 급·배수, 위생 및 전기설비가 있습니다.
• 토지 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 영농여건불리농지와 준보전산지 관련 사항도 확인됩니다.
• 환금성. 단독주택 여러 동과 소매점, 토지, 캠핑시설이 결합된 물건으로 일반 주택보다 평가 요소가 많고, 3회 유찰 이력이 있어 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성. 목록 4의 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못하면 입찰보증금이 몰수됩니다.
• 매각 범위 확인. 목록 1~10과 제시외 건물·수목, 캠핑시설, 컨테이너 창고의 정확한 위치와 경계를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 점유자 명도. 강순연(별천지바베큐)은 대항력이 없지만 목록 5 건물 전부를 점유하고 있으므로 영업·인도·집기 처리 조건을 확인해야 합니다.
• 혼합용도 수익성. 단독주택과 소매점의 실제 사용 상태, 유지비, 공실 가능성 및 캠핑시설 운영 가능성을 각각 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 39.2%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 토지·단독주택·근린생활시설의 실제 거래와 수익성을 따로 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 제출 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024년 1월 9일 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 점유자의 전입일도 말소기준권리 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리가 깨끗하다고 물건까지 단순한 것은 아닙니다. 단독주택 여러 동, 소매점, 토지, 캠핑시설과 제시외 건물이 함께 매각되고 목록 4는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 붙습니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 39.2%까지 내려온 만큼, 할인율 자체보다 농취증 발급 가능성·매각 범위·점유자 명도·시설 활용성·재매각 가능성을 먼저 검증해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 보수적 확인. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 복합 자산을 실제로 활용하고 다시 처분할 수 있는지에 있습니다.