95,360,000원
~135,360,000원
서울중앙지방법원 2025타경2126. 서울특별시 강남구 자곡동 강남지웰홈스 비동 2층 220호로, 감정평가상 현황은 오피스텔입니다. 소유자 김종배 씨가 2015년 4월 17일 매매로 취득한 뒤 2015년 5월 15일 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 주식회사 국민은행이 채권최고액 100,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 요소는 등기부 후순위 권리가 아니라 보증금 40,000,000원의 임차인입니다. 박한형 씨는 배당요구를 했지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 정보만으로는 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인인지, 후순위로 소멸하는 임차인인지 결론을 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 제비동 제2층 제220호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(오피스텔) · 현황 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 2층 · 사용승인일 2014.10.15 |
| 소유자 | 김종배 · 2015.04.17 매매 · 거래가액 133,485,721원 · 2015.05.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 95,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 87,132,330원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 19,072,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2015년 5월 15일 설정된 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 주식회사 신한은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주식회사 우리은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 서울특별시 송파구 압류는 2021년 9월 10일 이미 해제돼 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박한형 실제 임차인 | 주거 | 40,000,000원 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 2025.08.22 배당요구 접수 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025년 8월 22일 접수됐지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 자동 확정되는 것은 아닙니다. 특히 전입신고일이 말소기준권리인 2015년 5월 15일보다 앞서는지 뒤서는지가 핵심입니다.
현재 최저가 95,360,000원에 낙찰받고 인수액이 없다면 실질취득가는 95,360,000원입니다. 반대로 박한형 씨의 보증금 40,000,000원이 전액 인수되는 조건이라면 단순 합산 실질취득가는 135,360,000원까지 올라갑니다. 따라서 전입일 확인 전에는 95,360,000원만을 기준으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
③ 배당과 회차 시나리오 (현재 최저가 95,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,116,480원 | 매각가의 2.2% 추정 |
| 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 100,800,000원 | 93,243,520원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 가압류 · 주식회사 신한은행 | 48,628,021원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 가압류 · 주식회사 우리은행 | 39,310,848원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
| 채권자 총 미배당 | 188,738,869원 | 95,495,349원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표는 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 박한형 씨의 대항력·우선변제 여부와 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 95,495,349원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 76,288,000원 | 74,514,816원 | 114,224,053원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 61,030,400원 | 59,531,853원 | 129,207,016원 | 미충족 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현황은 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물의 2층 220호입니다.
- 주위환경. 율현초등학교 서측 인근으로 상업용·업무용 건물, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 부지는 북서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전설비, 화재탐지설비와 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 8,562,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 박한형 씨의 전입세대확인서·주민등록 전입일을 확인해 2015.05.15 말소기준권리와 선후를 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자와 임대차계약서 원본을 확인해 우선변제권 및 실제 배당 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차 부분이 특정되지 않았으므로 현장조사와 문건 원본을 통해 실제 점유 범위와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수 0원이 확인되기 전에는 낙찰가만 보지 말고 최대 40,000,000원의 보증금 위험을 함께 검토해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 64%만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래와 임대 사례를 확인해야 합니다.
- 보증금 준비. 특별매각조건상 입찰보증금은 최저가의 20%인 19,072,000원입니다.
- 배당 재검토. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 이후 문건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 전입일을 확인할 물건
이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확하고 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 보증금 40,000,000원의 박한형 씨입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
현재 최저가는 감정가 149,000,000원의 64%인 95,360,000원이지만, 인수 위험이 현실화하면 단순 합산 실질취득가는 135,360,000원까지 올라갈 수 있습니다. 여기에 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가격을 대조하기 전에는 시세보다 싸다는 결론도 낼 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 결론은 미완성입니다. 전입일과 확정일자가 확인돼야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
