서울중앙지방법원 2025타경2263. 서울 강남구 청담동 도산대로 419, 아노블리81 3층 307호의 근린시설입니다. 감정가 16.4억원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 8.3968억원입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이투인터내셔날이며, 2022년 12월 1,450,000,000원에 취득했습니다.

경매를 신청한 부산은행의 근저당권은 2023년 5월 4일 설정됐고, 채권최고액은 2,200,000,000원입니다. 그 후 가압류와 압류가 다수 발생했지만, 등기상 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다.

문제는 등기부보다 임차인과 점유관계에 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 법인의 보증금 인수 가능성이 확인되고, 후순위 임차인 및 전입·보증금 미상 점유 기재도 존재합니다. 더구나 선순위 임차인 명의가 현 소유 법인과 일치합니다. 따라서 보증금 인수액을 기계적으로 확정하기 전에 임대차계약의 당사자, 실제 보증금 수수 및 점유관계를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 검토

2024년 이후 우리카드, 신용보증기금, 중소기업은행, 근로복지공단의 가압류와 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 국세 압류 중 2024.01.26 접수된 건은 이미 말소됐지만, 이후 접수된 압류들은 남아 있습니다.

특히 국세·지방세는 등기상 순위만으로 실제 배당순위를 확정할 수 없습니다. 당해세 여부, 법정기일 및 우선순위를 확인해야 하며, 확인 결과에 따라 부산은행을 포함한 채권자들의 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수 5,000만원, 추가 점유 미확정

현황조사에는 법인 임차인 2개 업체가 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 이름 일부만 표시된 점유 기재가 추가로 존재합니다. 이들이 앞서 확인된 법인과 동일한 점유자인지 확인되지 않았으므로, 실제 독립 임차인 수를 확정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

현황조사 및 매각물건명세서 기재 기준. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 표시는 조사상 판정을 반영한 것으로, 실제 임대차의 효력과 승계 여부는 별도 검토가 필요합니다.

③ 실질취득금액 — 8.3968억이 끝이 아니다

현재 회차 최저매각가는 839,680,000원입니다. 여기에 선순위 임차인 보증금 50,000,000원을 전액 인수한다는 현재 배당 추정의 전제를 적용하면 실질취득금액은 다음과 같습니다.

이 사건의 확인된 선순위 보증금은 현재 최저가보다 작습니다. 따라서 보증금이 낙찰가를 초과하는 전형적인 '실질취득금액이 보증금으로 고정되는 유형'에는 해당하지 않습니다. 현재 전제에서는 낙찰가가 내려갈수록 실질취득금액도 낮아지지만, 보증금 인수 50,000,000원은 별도로 남습니다.

실제 매각대금에서 선순위 임차인이 배당받는 금액이 달라지거나 임대차 효력이 부정되면 인수액이 달라질 수 있습니다. 미상 점유자의 권리도 확정되지 않아 889,680,000원을 최종 취득원가로 단정해서는 안 됩니다.

④ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 실거래 시세는 다르다

감정가 1,640,000,000원 대비 현재 최저매각가는 51.2%입니다. 세 차례 유찰된 결과로, 표면적으로는 감정가보다 크게 낮아졌습니다.

다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가·가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가 또는 확인된 실질취득금액이 현재 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 839,680,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정에 따른 배당 추정입니다. 집행비용 10,796,800원을 먼저 공제하고, 부산은행에 828,883,200원이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 없습니다.

예상배당 합계 839,680,000원. 채권자 총채권액 2,451,199,473원, 예상배당 총액 828,883,200원, 미배당액 1,622,316,273원. 선순위 보증금 50,000,000원은 배당금이 아니라 별도의 매수인 인수 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 위험은 남는다

각 회차의 실질취득금액은 보증금 50,000,000원 전액 인수가 유효하다는 동일한 가정으로 계산했습니다. 현재 889,680,000원에서 추가 유찰 시 721,744,000원, 587,395,200원으로 낮아지는 구조입니다.

그러나 유찰이 반복된다는 사실만으로 가격이 적정해지는 것은 아닙니다. 동일한 근린시설의 최근 거래가격과 임대수익을 확인하지 못한 상태에서 어느 회차가 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 또한 미상 점유자의 권리가 추가로 확인되면 각 시나리오의 인수액과 실질취득금액을 다시 산정해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 압구정로데오역 남동측 인근 도산대로변에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택·다세대주택 등이 혼재한 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 압구정로데오역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 남측 약 50m 도산대로와 서측 약 10m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 지하 3층·지상 16층 철근콘크리트 건물 내 3층 307호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 일부 점유 기재의 주거 사용 여부와 실제 이용상태를 대조할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 제한이 표시되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있으나, 건축물 용도가 아파트인 부지에 관한 제한으로 표시되어 있습니다. 본 근린시설 거래에 대한 구체적 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 위반 및 공부 차이. 감정평가상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 사용에 관한 별도 현장 확인은 필요합니다.
• 환금성. 도산대로변 입지와 교통 접근성은 확인되지만, 근린시설 특성상 임대수익·공실·업종·전용면적·건물 관리상태 등에 따라 매수층과 가격이 달라질 수 있습니다. 최근 거래와 수익률이 확인되지 않아 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 법인의 임대차 실체 확인. (주)제이투 인터내셔날과 소유 법인의 동일성, 임대차계약 당사자·계약 체결 시점·보증금 수수·점유 실태를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액 검증. 현재 추정상 50,000,000원 전액 인수이나, 실제 대항력과 임대차 효력·배당 가능성에 따라 달라질 수 있습니다.
• 미상 점유자 확인. '키친'과 '인터내셔'가 기존 법인의 일부 표기인지, 별도 임차인인지 확인하고 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 근린시설과 주거 사용 관계. 실제 업종·점유 형태·전입 및 사업자등록·용도 관련 사항을 확인하고 임차인별 적용 법률과 대항력 요건을 검토해야 합니다.
• 부산은행 공동담보 확인. 울산광역시 중구 북정동 128 건물·토지와의 공동담보 관계, 실제 채권액 및 관련 배당 사항을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 강남세무서와 강남구의 압류에 대해 체납세액·당해세·법정기일을 확인하고, 실제 배당순위와 매수인 관련 위험을 검토해야 합니다.
• 명도 및 임대수익 확인. 점유자별 실제 사용 현황, 임대차계약, 월차임 지급 여부, 관리비 체납 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 유사 근린시설의 최근 거래가격·임대수익·공실 현황을 확보하고, 최저가가 아닌 인수액 포함 실질취득금액을 기준으로 비교해야 합니다.
• 매각조건 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건, 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 실제 인수와 점유

이 사건은 감정가 16.4억원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 839,680,000원까지 내려왔습니다. 부산은행 근저당과 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그 사실만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

현재 배당 추정에서는 선순위 법인의 보증금 50,000,000원이 매수인에게 승계됩니다. 이를 반영한 실질취득금액은 889,680,000원입니다. 그러나 해당 법인과 소유자가 동일하고, 전입·보증금이 미상인 점유 기재까지 존재하므로 확인된 인수액조차 법률적 검증이 필요한 상태입니다.

또한 최근 실거래 시세와 가격 추세가 확인되지 않아 실질취득금액이 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 추가 유찰만으로 미상 점유나 임대차의 불확실성이 해소되는 것도 아닙니다.

핵심은 선순위 보증금의 실제 승계 여부, 미상 점유자의 권리, 세금 배당순위와 현재 시장가격을 확인하는 것입니다. 그 결과에 따라 실질취득금액과 입찰 판단이 달라지는 물건입니다.