최저가가 끝이 아니다 — 50,000,000원 인수와 미상 점유가 남은 청담 근린시설

서울중앙지방법원 2025타경2263. 강남구 청담동 도산대로변 ‘아노블리81’ 3층 307호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 1,640,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,312,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 2022.11.25. 전입한 (주)제이투 인터내셔날의 보증금 50,000,000원이 말소기준일보다 앞서고, 우선변제 배당 없이 전액 매수인 인수로 반영돼 있기 때문입니다.

해당 보증금은 최저가보다 작으므로 낙찰가가 내려갈 때 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 회차에서는 최저가 1,312,000,000원 + 인수 50,000,000원 = 실질취득 1,362,000,000원으로 계산해야 합니다. 동시에 임차인 명칭이 현재 소유자인 주식회사제이투인터내셔날과 같은 법인명으로 조사된 만큼, 임대차의 실제 존속 여부와 보증금 지급 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차와 등기 불일치

말소기준은 2023.05.04. 접수된 주식회사부산은행 근저당권 2,200,000,000원입니다. 그 이후의 추가 근저당권, 가압류, 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 기록이 4건 있어 당해세가 인정되면 선순위에서 차감될 수 있습니다.

임차인·점유관계 — 확인된 인수 50,000,000원, 미상 2건

조사상 점유·임차 기록은 4건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 ‘키친’과 ‘인터내’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 두 표기가 별도 점유자인지, 다른 임차기록의 일부인지도 원본 명세서와 현장조사를 통해 확인해야 합니다.

② 가격·실질취득 — 감정가 80%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 1,312,000,000원이고, 확인된 대항력 임차보증금 인수액은 50,000,000원입니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인의 실질취득액은 1,362,000,000원입니다. 이 금액에는 취득 과정에서 별도로 발생할 수 있는 비용이나, 미상 점유자에게서 추가 인수위험이 확인되는 경우의 부담은 포함되지 않습니다.

2021년과 2022년의 소유권 이전 거래가액은 확인되지만, 현재 가격을 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 과거 취득가보다 현재 최저가 또는 실질취득액이 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 실제 임대차 현황과 점유상태가 가치 판단에 직접 연결되는데, 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,312,000,000원 가정)

총 채권액 5,079,199,473원 중 예상배당액은 1,296,480,000원이며, 미배당액은 3,782,719,473원입니다. 대항력 임차보증금 50,000,000원은 배당에서 지급되지 않고 매수인 부담으로 별도 가산됩니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 압구정로데오역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 압구정로데오역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 16층 건물의 3층 307호로, 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 50미터인 도산대로, 서측으로 노폭 약 10미터인 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 대지 전체 면적은 1,331.0㎡이며, 공시지가는 54,620,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 가로장방형으로 상업용·숙박시설·오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 최저가 1,312,000,000원이 아니라 확인된 보증금 인수를 더한 1,362,000,000원을 최소 취득기준으로 삼아야 합니다.
• 대항력 임차 확인. (주)제이투 인터내셔날과 소유자의 법인명이 같은 점, 보증금 50,000,000원의 실제 지급과 반환채권 존속 여부를 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. ‘키친’과 ‘인터내’의 실제 점유 여부, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
• 말소등기 대조. 신한은행·우리은행 근저당권의 말소기록과 예상배당 순위가 충돌하므로 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 기록 4건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세가 있으면 후순위 배당 구조가 달라집니다.
• 현장 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이나 일부 점유자는 주거로 표기돼 있습니다. 실제 사용형태와 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않으므로 1회 유찰만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.

맺으며 — “감정가 80%보다 권리 불확실성이 먼저다”

이 물건은 강남구 청담동 도산대로변 근린시설로, 최저매각가가 감정가의 80%까지 내려왔습니다. 하지만 매수인에게 인수되는 것으로 반영된 대항력 임차보증금 50,000,000원을 더하면 현재 실질취득액은 1,362,000,000원입니다. 여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 표기 2건이 남아 있고, 이미 말소된 것으로 기록된 근저당권들이 예상배당에서는 선순위로 반영되는 불일치도 존재합니다.

최근 시장가격을 검증할 실거래 자료마저 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 말할 근거도 부족합니다. 가격은 판단 보류, 권리는 원본 재검증이 우선입니다. 대항력 임차보증금의 실제 존속, 미상 점유자 2건, 근저당권 말소 여부와 당해세를 모두 확인하기 전에는 외형상 1회 유찰이라는 이유만으로 입찰하기 어려운 사건입니다.