서울중앙지방법원 2025타경2942. 종로구 평창동 ‘엘리시아’ 5층 502호, 전유면적 206.22㎡의 아파트입니다. 감정가는 1,300,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 832,000,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2017.12.22. 설정된 영동농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 유원영·문병창 근저당과 롯데카드 가압류, 경매개시결정, 종로구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 있어 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 감정가보다 실제 거래 흐름을 먼저 볼 필요가 있습니다. 엘리시아의 최근 12개월 실거래 5건 평균은 1,136,000,000원이고, 최신 거래는 2025.04. 1,000,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 73.2%로 내려와 있으며, 최근 거래군이 이전 거래보다 20.4% 높은 추세로 집계돼 있습니다. 전체 거래 평균 1,103,885,000원보다도 현재 최저가가 낮지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보는 편이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2942 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 평창동 66-1 엘리시아 5층 502호 · 서울특별시 종로구 평창문화로 142 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전유면적 206.22㎡ · 공용면적 95.82㎡ · 공급면적 302.04㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2009.12.15 |
| 소유자 | 유원진 · 2017.12.22. 소유권이전 · 거래가액 1,709,247,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 832,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 경매채권자 / 청구 | 강남농업협동조합 (변경전 영동농업협동조합) / 1,024,820,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.12.22. 영동농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 같은 날 유원진에게 소유권이 이전된 뒤 설정됐습니다. 이후 2018년 유원영 근저당 450,000,000원, 2022년 문병창 근저당 600,000,000원, 2025년 롯데카드 가압류 21,496,497원, 경매개시결정, 2026년 종로구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 실거래 아래
엘리시아는 19세대이며, 대상 면적은 206.22㎡입니다. 최근 12개월로 집계된 실거래 5건 평균은 1,136,000,000원입니다. 현재 최저가 832,000,000원은 이 평균의 73.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 200.19㎡ | 3 | 1,000,000,000원 |
| 2025.01 | 213.07㎡ | 1 | 1,210,000,000원 |
| 2024.09 | 206.22㎡ | 2 | 1,090,000,000원 |
| 2024.09 | 213.07㎡ | 2 | 1,330,000,000원 |
| 2024.07 | 213.07㎡ | 3 | 1,050,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 1,136,000,000원 |
동일 면적 206.22㎡의 2024.09. 거래는 1,090,000,000원, 가장 최신인 2025.04. 거래는 200.19㎡·3층 1,000,000,000원입니다. 현재 최저가 832,000,000원은 두 기준보다 모두 낮습니다. 최근 12개월 거래군과 이전 거래를 비교한 추세도 +20.4%로 집계돼 있어, 데이터상 최근 가격 흐름은 하락이 아니라 상승 쪽입니다.
③ 예상배당표 (매각가 832,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,720,000원 |
| 2. 근저당 · 영동농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 821,280,000원 |
| 3. 근저당 · 유원영 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 문병창 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 21,496,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 832,000,000원 가정 시 채권 총액 2,271,496,497원 중 821,280,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,450,216,497원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인에게 승계되지 않으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상명대학교 박물관 남측 인근에 있으며, 주변은 공동주택·다세대·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역과 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2009.12.15이며 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 엘리시아는 19세대이고 대상 면적은 206.22㎡입니다. 확인된 거래는 6건이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.12.22. 영동농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 후순위 근저당·가압류·압류의 매각 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 별도 신고된 임차인은 확인되지 않지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 표시돼 있습니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 시세 기준. 전체 평균 1,103,885,000원보다 최근 12개월 평균 1,136,000,000원과 최신 거래 1,000,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 검토하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 대면적 환금성. 전유면적 206.22㎡·19세대 단지라는 점과 현재까지 2회 유찰된 사실을 함께 보고 재매각 가능성을 판단하세요.
- 배당 미회수와 인수 구분. 채권 미배당액은 1,450,216,497원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당을 낙찰자 인수금으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목과 현황조사·매각물건명세서의 최신 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격과 환금성
이 물건의 등기 권리는 복잡해 보이지만 기준점은 명확합니다. 2017년 영동농업협동조합 근저당을 기준으로 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 두 차례 유찰을 거쳐 832,000,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 1,136,000,000원의 73.2%입니다. 최신 거래 1,000,000,000원보다도 낮고 최근 거래 추세는 이전 대비 +20.4%입니다.
다만 19세대·전용 206.22㎡의 대면적 아파트이고 실제로 2회 유찰됐다는 점, 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점은 가격 할인과 별개의 변수입니다. 따라서 결론은 “권리와 현재 가격은 긍정적, 점유와 환금성은 반드시 확인”입니다. 감정가 대비 할인율만 보는 물건이 아니라, 최근 실거래와 실제 매수층을 함께 확인해 응찰가를 정해야 하는 사례입니다.
