서울중앙지방법원 2025타경2942. 종로구 평창동 ‘엘리시아’ 5층 502호로, 감정평가상 전유면적 206.22㎡·공용면적 95.82㎡·공급면적 302.04㎡인 아파트입니다. 소유자 유원진은 2017년 12월 22일 거래가 1,709,247,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 영동농업협동조합 명의의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후의 근저당 2건, 롯데카드 가압류, 경매개시결정과 종로구 압류는 매각으로 모두 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안을 사정은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계가 완전히 동일하다고 단정해서는 안 됩니다. 현장 점유자와 전입세대·외국인체류 확인은 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2942 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 평창동 66-1 엘리시아 제5층 제502호 · 평창문화로 142 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전유 206.22㎡ · 공용 95.82㎡ · 공급 302.04㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 5층 · 사용승인 2009.12.15 |
| 단지 | 엘리시아 · 19세대 |
| 소유자 | 유원진 · 2017.12.22 거래가 1,709,247,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 1,040,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 청구금액 | 1,024,820,091원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
현재 분석의 기준은 2017년 12월 22일 설정된 영동농업협동조합의 근저당권입니다. 그보다 앞선 가압류·가처분·신탁·압류 등은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 유원영·문병창의 근저당권과 롯데카드 가압류, 경매개시결정 및 종로구 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 발생하더라도 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래, 최신 거래 위
엘리시아의 면적 유사 거래는 총 6건이며, 최근 12개월 거래 5건의 평균은 1,136,000,000원입니다. 현재 최저가 1,040,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.5%로 평균보다 낮습니다. 그러나 가장 최신 거래인 2025년 4월 1,000,000,000원보다는 40,000,000원 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 200.19㎡ | 3 | 1,000,000,000원 |
| 2025.01 | 213.07㎡ | 1 | 1,210,000,000원 |
| 2024.09 | 206.22㎡ | 2 | 1,090,000,000원 |
| 2024.09 | 213.07㎡ | 2 | 1,330,000,000원 |
| 2024.07 | 213.07㎡ | 3 | 1,050,000,000원 |
| 2022.09 | 213.07㎡ | 3 | 943,310,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 1,136,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 1,103,885,000원 |
최근 거래군은 이전 거래보다 20.4% 높은 흐름으로 집계됐습니다. 따라서 전체 시장 흐름을 하락장으로 볼 근거는 없습니다. 다만 거래가 1,000,000,000원부터 1,330,000,000원까지 넓게 분산되고, 최신 거래가가 최근 평균보다 낮다는 점을 함께 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 평균 대비 할인돼 있지만 최신 거래보다 높으므로, 단순히 “시세보다 싸다”고 결론 내리기에는 가격 편차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,040,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,800,000원 |
| 1. 근저당 · 영동농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,027,200,000원 |
| 2. 근저당 · 유원영 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 문병창 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 21,496,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,271,496,497원 중 예상 배당액은 1,027,200,000원이며, 미배당액은 1,244,296,497원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,040,000,000원 | 1,027,200,000원 | 1,244,296,497원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 832,000,000원 | 821,280,000원 | 1,450,216,497원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 665,600,000원 | 656,544,000원 | 1,614,952,497원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상명대학교 박물관 남측 인근으로 공동주택·다세대·단독주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2009.12.15 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 승강기·난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 19세대 단지이고 거래 표본이 6건으로 제한적이며 거래가격 편차가 커, 매각기간과 적정가격 판단을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대·현장 점유자와 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 최신 거래 대조. 현재 최저가는 최신 거래 1,000,000,000원보다 높습니다. 평균 시세만 보지 말고 최신 거래와 개별 상태를 함께 반영하세요.
- 면적 확인. 감정평가상 전유 206.22㎡·공용 95.82㎡·공급 302.04㎡이며, 실거래 비교 면적이 200.19㎡·206.22㎡·213.07㎡로 나뉩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 지정 내용과 입찰·취득 목적에 따른 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 낙찰 후 인도 절차에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최신 거래와 대조
이 물건은 2017년 영동농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후의 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 미배당액은 크지만 매수인 인수액은 0원이므로, 권리 자체가 입찰을 막는 사건은 아닙니다.
가격은 한 방향으로 단정하기 어렵습니다. 실질취득액 1,040,000,000원은 최근 12개월 평균 1,136,000,000원보다 낮고 거래 추세도 20.4% 상승으로 집계됐습니다. 반면 최신 거래는 1,000,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 결론은 권리상 검토 가능, 가격은 보수적 접근입니다. 평균 할인율보다 최신 거래와 502호의 실제 상태를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.