창원지방법원 2025타경20769. 양덕동 동원에코빌 8층 807호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 공유자는 김정혜·장기영·장기호이고, 신청채권자 김한별의 청구액은 130,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 임차인 김한별의 전입·점유 개시일 2020.01.31과 말소기준권리 2022.06.28입니다. 임차인이 먼저 들어왔기 때문에 대항력이 있고, 보증금 130,000,000원 중 현재 최저가에서 배당되지 못하는 금액이 매수인 부담으로 이어집니다.
2013년 설정됐던 양덕1동새마을금고 근저당권은 2017.03.15 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.06.28 고산농업협동조합 가압류입니다. 이후 신용보증기금·서울보증보험주식회사· 중소기업은행 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 174-48 동원에코빌 8층 807호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하2층, 지상9층 건물 내 8층 807호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김정혜 · 장기영 · 장기호 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 16,824,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김한별 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2022.06.28 고산농업협동조합 가압류 · 청구금액 500,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022.06.28 고산농업협동조합의 가압류입니다. 임차인 김한별은 2020.01.31 전입·점유를 시작했고, 임차권등기에는 임대차계약일 2020.01.18, 확정일자 2020.01.31, 보증금 130,000,000원이 기재돼 있습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고, 배당요구도 한 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 김한별 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한별 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.31 | 2020.01.31 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 위험 |
현황조사와 임차권등기 자료에 같은 김한별이 반복 표시되지만 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 동일 임차인에 관한 조사·등기 자료입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않고 실제 임차인 1명, 보증금 130,000,000원으로 봅니다. 김한별은 본건 강제경매의 채권자이기도 하므로 관계를 확인할 필요가 있습니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있어, 입찰 전 임대차계약과 실제 보증금 지급관계 확인이 중요합니다.
③ 실질취득 — 16,824,000원이 매수가가 아니다
현재 회차 매각가를 16,824,000원으로 가정하면 집행비용 702,832원을 먼저 제외한 뒤, 임차인 김한별에게 16,121,168원이 배당됩니다. 보증금 130,000,000원에서 이를 뺀 113,878,832원이 미배당되고, 이 금액이 매수인에게 인수되는 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 16,824,000원 | 16,121,168원 | 113,878,832원 |
| 7회 유찰 시 | 11,776,800원 | 11,164,818원 | 118,835,182원 |
| 8회 유찰 시 | 8,243,759원 | 7,695,371원 | 122,304,629원 |
현재 회차 기준 최저가 16,824,000원과 인수액 113,878,832원을 합친 실질 부담은 130,702,832원입니다. 감정가 143,000,000원보다 낮지만, 최근 실거래 자료는 없으므로 이것을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,832원 |
| 1. 임차인 김한별 보증금 | 130,000,000원 | 16,121,168원 |
| 2. 가압류 · 고산농업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 142,225,054원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,216,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 122,963,567원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 835,293,212원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 15,806,229원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 김한별 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 봉덕초등학교 남서측에 위치하며 공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통이며, 북동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층 건물의 8층 807호이며 승강기·도시가스 난방·자주식 및 기계식 주차장·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 2필 일단의 토지를 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,385,000원/㎡입니다.
- 확인사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 내부 이용상황과 관리상태의 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가는 16,824,000원이지만 현재 계산상 매수인 인수액이 113,878,832원입니다. 의사결정은 실질취득액 기준으로 해야 합니다.
- 임대차 원인 확인. 임차인 김한별이 본건 강제경매 채권자이기도 하고, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 임대차계약·보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 배당요구·임차권 원본 대조. 전입 2020.01.31, 확정일자 2020.01.31, 임차권등기 2024.03.13, 보증금 130,000,000원의 원본 기재를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세와 지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 점유상태와 내부 관리상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸다고 취득가가 싼 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 6회 유찰이나 16,824,000원이라는 숫자가 아닙니다. 김한별의 전입·점유가 2020.01.31로 말소기준 2022.06.28보다 앞서고, 보증금은 130,000,000원입니다. 현재 회차에서 16,121,168원만 배당되므로 113,878,832원이 매수인 인수로 남고, 최저가까지 합친 실질 부담은 130,702,832원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지는 구조이므로, “6회 유찰 = 초저가 매수”로 보면 안 됩니다. 최근 실거래 자료도 없어 실질취득액이 시세 대비 유리한지 확인할 근거가 없습니다. 권리·가격 모두 원본 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
