부동산임의경매

한 줄 평 2회 유찰로 가격은 감정가 대비 49%까지 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 단순한 저가 매물이 아닙니다. 단독주택 + 토지 특성상 환금성을 따져야 하고, 건물 2층 임차권등기(보증금 3,000만원)가 존재합니다. 임차인의 대항력은 없어 인수 위험은 없지만, 점유 정리와 현금흐름 확인이 필요한 물건입니다.

감정가

80,219,650원

단독주택 + 토지

최저가

39,308,000원

2회 유찰

실질취득

39,308,000원

인수액 0원

핵심지표

임차권등기

보증금 30,000,000원

창원지방법원 2025타경20857. 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 164-273 소재 단독주택 및 토지입니다. 토지는 79㎡, 건물은 시멘트벽돌조 2층 주택으로 이용 중입니다. 권리 구조상 기준점은 2021년 설정된 중소기업은행 근저당권이며 이후 발생한 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경20857
소재지	경상남도 창원시 마산회원구 석전동 164-273
용도 / 이용상태	단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중
소유자	백윤정, 신승준 (공유자 각 2분의 1)
감정가 / 최저가	80,219,650원 / 39,308,000원
신청채권 / 청구액	498,49073원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수 위험은 제한적

말소기준권리는 2021.04.26 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 발생한 부산신용보증재단·하나카드·우리카드·엔에이치농협캐피탈 등의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 역시 말소기준권리 이후 설정되어 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차권등기 존재

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
김성임	1층 전부	1,000원	없음	해당 없음	없음
박서원	건물 2층 전부 (34.92㎡)	30,000,000원	없음	해당 없음	없음

⚠️ 임차권등기 포인트 박서원은 2025.08.27 임차권등기가 설정된 임차인입니다. 보증금은 30,000,000원이지만 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수금은 0원으로 분석됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,308,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,107,544원
중소기업은행 근저당	71,500,000원	38,200,456원
부산신용보증재단 가압류	44,062,962원	0원
하나카드 가압류	7,398,050원	0원
우리카드 가압류	12,027,768원	0원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분 (3,930만원)

회차별 가격 변화

2회 유찰 후 최저가는 감정가 대비 49%, 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 환금성 검토가 필요합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 임차인도 대항력이 없어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.

⛔ 투자 관점 낮은 가격만으로 접근하기에는 단독주택은 아파트보다 거래층이 제한적입니다. 최저가 39,308,000원은 감정가 대비 저렴하지만, 실제 매각 후 환금성과 점유 정리가 핵심 변수입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 북성초등학교 북서측 인근이며 주변은 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
교통. 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
토지. 제1종일반주거지역, 대지 79㎡, 평지·사다리형 토지입니다.
규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 포함, 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 단독주택은 개별 수요에 영향을 많이 받아 아파트 대비 매각 속도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 박서원 보증금 30,000,000원은 인수 대상은 아니지만 점유 정리 절차는 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 단독주택 특성상 추가 할인 요소와 실제 매수층을 고려해야 합니다.
권리 확인. 말소기준권리 이후 가압류·압류는 소멸 예정이나 배당 부족 구조입니다.
현장 확인. 건물 상태, 임차인 점유 현황, 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “싸진 가격보다 남은 리스크를 보라”

이 물건은 권리관계만 보면 정리 가능한 경매입니다. 하지만 단독주택 경매의 핵심은 단순 최저가가 아니라 낙찰 이후 점유 정리와 재매각 가능성입니다. 2회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 임차권등기와 낮은 환금성이라는 요소가 함께 존재합니다. 권리는 정리 가능, 가격은 매력적이지만 수요 확인이 필요한 물건으로 판단됩니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-14	유찰	8,021만원
2	2026-06-18	유찰	5,615만원
3	2026-07-23	대기	3,930만원

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 임차권등기와 환금성이 변수 — 창원 석전동 단독주택

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 제한적

② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차권등기 존재

③ 예상배당표 (매각가 39,308,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸진 가격보다 남은 리스크를 보라”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (17장)

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