창원지방법원 2025타경20952. 티에스휴먼빌라트 비동 2층 204호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류돼 있고, 감정평가에서는 현재 연립주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 대상 면적은 84.69㎡, 건물은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2016.09.09입니다.
권리의 핵심은 현재 소유자 박용신이 2022.07.08 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤, 한동헌이 2022.08.23 임대차계약·주민등록·점유·확정일자를 모두 갖춘 점입니다. 이후 2024.08.27 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.10.22이므로 이 임차인은 그보다 앞선 권리로 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 751-4 티에스휴먼빌라트 비동 2층 204호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계로 127-19 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 84.69㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 4층 건 중 2층 204호 · 사용승인 2016.09.09 |
| 소유자 | 박용신 · 2022.07.08 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,592,197원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
현재 실질적으로 보아야 할 임차인은 한동헌 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 임차 신고나 대위·승계 중복 임차인은 없습니다. 한동헌은 2022.08.23 전입·점유·확정일자를 모두 갖췄고, 2024.08.27 임차권등기까지 마쳤기 때문에 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한동헌 | 2층 204호 전부 | 170,000,000원 | 2022.08.23 / 2022.08.23 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
* 회차 계산상 3회 유찰 시 한동헌 보증금의 미배당 인수액은 26,291,840원으로 산정되지만, 2026.07.22 접수 확약서에 따라 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되어 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래의 190.8%
같은 단지 T.S휴먼빌라트 B,C동, 동일 면적 84.69㎡의 실거래는 모두 9건입니다. 전체 평균은 171,666,666원이지만, 과거의 220,000,000원·238,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.08 120,000,000원이고 최근 12개월 평균도 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.69㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2024.07 | 84.69㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2024.03 | 84.69㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 84.69㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2023.04 | 84.69㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 84.69㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 84.69㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 84.69㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2021.10 | 84.69㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.69㎡ | 9건 | 171,666,666원 |
현재 회차 이후 시나리오도 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다. 2회 유찰 시 매각가는 183,200,000원, 3회 유찰 시 146,560,000원으로 내려가지만, 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 120,000,000원입니다. 단순히 감정가보다 할인됐다는 이유만으로 저평가라고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 한동헌 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 180,592,197원 | 54,994,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 한동헌의 보증금 170,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사는 54,994,000원을 배당받아 125,598,197원의 미배당이 발생합니다. 이 신청채권자 미배당액은 매수인의 임차보증금 인수액과는 별개입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 계산상 임차인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 229,000,000원 | 54,994,000원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 | 183,200,000원 | 9,835,200원 | 0원 | 0원* |
| 3회 유찰 | 146,560,000원 | 0원 | 26,291,840원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안계초등학교 북서측 인근이며 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 연립주택으로 이용 중이며, 토지도 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역 · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 토지면적 2,863.0㎡ · 공시지가 359,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 단지는 28세대이며 동일 면적 실거래는 9건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가격은 120,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22 접수된 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 한동헌은 전입·점유·확정일자가 모두 2022.08.23이고 보증금은 170,000,000원입니다. 배당요구 및 확약 적용 여부를 최종 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 171,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 120,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -32.6%이므로 과거 220,000,000원·238,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해 평면도·관련 공부·외부관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 처음 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 임차권 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 2026.07.22 제출된 확약서가 잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 담고 있어 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 권리 리스크의 핵심은 해소된 셈입니다.
반대로 가격은 전혀 가볍지 않습니다. 현재 실질취득가는 최저가와 같은 229,000,000원인데 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 120,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 190.8%이고 거래 추세도 -32.6%입니다. 권리만 보고 ‘인수 0원’에 안심해 현재 가격을 받아들이기에는 최근 시장과의 괴리가 큽니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 보류가 필요한 물건입니다.
