창원지방법원 2025타경20952. 티에스휴먼빌라트 비동 2층 204호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가상 현재 이용상태는 연립주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 229,000,000원이 1회 유찰되어 최저가가 160,300,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 한동헌은 2022.08.23. 임대차계약·전입·점유· 확정일자를 갖췄고, 2024.08.27. 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이는 2025.10.22. 강제경매개시결정보다 앞서므로, 배당으로 보증금을 전액 받지 못하면 부족분이 매수인에게 인수됩니다.
현재 최저가에서 집행비용 3,044,200원을 먼저 제외하면 임차보증금에는 157,255,800원만 배당됩니다. 따라서 보증금 170,000,000원 중 12,744,200원이 남고, 매수인의 실질취득은 160,300,000원 + 12,744,200원 = 173,044,200원입니다. 최저가 1.603억만 보고 최근 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 751-4 티에스휴먼빌라트 비동 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계로 127-19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 전용 / 층 | 전용 84.69㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 204호 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.09.09. · T.S휴먼빌라트 B,C동 28세대 |
| 소유자 | 박용신 (2022.07.08. 임의경매로 인한 매각으로 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,592,197원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 부족분을 인수한다
현재 소유자 박용신은 2022.07.08. 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 당시 존재하던 진동농업협동조합 근저당과 이전 경매개시결정·압류는 같은 날 말소됐습니다. 이후 임차인 한동헌이 2022.08.23. 임대차계약·주민등록·점유·확정일자를 모두 갖췄고, 2024.08.27. 을구 7번 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 경매의 기준 권리는 2025.10.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 대항요건과 임차권등기는 이보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당요구와 확정일자에 따른 우선변제권도 있으나, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 보증금은 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한동헌 HUG 권리 승계 | 2층 204호 전부 주거·임차권등기 | 170,000,000원 | 전입 2022.08.23. 확정 2022.08.23. 배당요구 2024.08.27. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
전용 84.69㎡의 확인된 실거래는 8건이며 전체 평균은 178,125,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 172,333,333원, 최신 거래는 2024.07. 232,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -5.1% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 84.69㎡ | 4층 | 232,000,000원 |
| 2024.03 | 84.69㎡ | 1층 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 84.69㎡ | 1층 | 145,000,000원 |
| 2023.04 | 84.69㎡ | 2층 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 84.69㎡ | 3층 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 84.69㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 84.69㎡ | 4층 | 238,000,000원 |
| 2021.10 | 84.69㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.69㎡ | 3건 | 172,333,333원 |
| 전체 평균 | 84.69㎡ | 8건 | 178,125,000원 |
최저가 160,300,000원은 최근 12개월 평균의 93.0%입니다. 그러나 현재 회차의 임차보증금 미배당액 12,744,200원을 더한 실질취득은 173,044,200원으로, 최근 12개월 평균보다 710,867원 높습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 160,300,000원 | 12,744,200원 | 173,044,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 112,210,000원 | 60,160,940원 | 172,370,940원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 78,547,000원 | 93,266,846원 | 171,813,846원 |
최저가가 160,300,000원에서 78,547,000원까지 내려가도 실질취득은 173,044,200원에서 171,813,846원으로만 변합니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 전환됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,200원 |
| 1. 임차인 한동헌 보증금 | 170,000,000원 | 157,255,800원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 부족분 | - | 12,744,200원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 180,592,197원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 전부 소진됩니다. 배당표상 신청채권자 주택도시보증공사 항목의 예상배당은 0원이고, 신청채권액 180,592,197원 전액이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 ‘안계초등학교’ 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 4층 건물 중 2층 204호이며, 사용승인일은 2016.09.09.입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,863㎡, 공시지가는 359,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 단지는 28세대이고 전용 84.69㎡ 확인 거래는 8건입니다. 거래가격은 120,000,000원부터 238,000,000원까지 편차가 크며 최근 거래 추세는 -5.1%입니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해 평면도·공부와 외부 관찰에 따른 통상 상태를 상정해 감정평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 160,300,000원이 아니라 임차보증금 미배당액을 더한 173,044,200원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 한동헌의 전입일·점유개시일·확정일은 모두 2022.08.23.이며, 2024.08.27. 임차권등기가 이뤄졌습니다. 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 다시 대조해야 합니다.
- HUG 승계관계. 주택도시보증공사는 임차권보증금 반환채권을 양수해 대항력과 우선변제권을 승계한 신청채권자입니다. 실제 임차인 수와 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 각각 60,160,940원·93,266,846원으로 증가해 실질취득액은 170,000,000원대에 머뭅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -5.1% 낮습니다. 과거 최고가나 최신 232,000,000원 한 건만을 기준으로 가격 여유를 크게 잡아서는 안 됩니다.
- 내부 재확인. 내부 이용상황과 관리상태가 직접 확인되지 않았으므로 점유·하자·수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 공법상 제한 확인. 계획관리지역과 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한을 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가가 곧 70% 취득가는 아니다”
이 물건은 감정가 229,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 160,300,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 172,333,333원보다 낮습니다. 그러나 선순위 임차보증금 부족분 12,744,200원을 인수하면 실질취득은 173,044,200원으로 올라가 최근 평균의 100.4%가 됩니다.
추가 유찰 때도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 커져, 2회 유찰 시 실질취득 172,370,940원, 3회 유찰 시 171,813,846원으로 변화 폭이 작습니다. 여기에 28세대 규모, 실거래 편차, -5.1% 하락 추세, 내부 미확인까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 할인됐지만 총취득비용은 할인되지 않았습니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.