서울중앙지방법원 2025타경101733. 서울 강남구 은마아파트 31동 1401호에 관한 강제경매입니다. 등기부상 소유자는 권경애와 이용우로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 이번 경매는 그중 이용우 지분을 대상으로 하는 지분매각입니다. 낙찰자가 매각지분을 취득하더라도 나머지 지분까지 취득하는 것은 아닙니다.
권리의 기준점은 2018년 3월 16일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고, 이후 이용우 지분에 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기상 권리 소멸과 공유지분의 자유로운 사용·처분은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101733 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성로 212, 31동 14층 1401호 (개포동, 은마아파트) |
| 등기부 소재지 | 서울특별시 강남구 대치동 316 은마아파트 제31동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상 14층 중 14층 |
| 매각대상 | 이용우 소유 지분 2분의 1 |
| 공유자 | 권경애 2분의 1 · 이용우 2분의 1 |
| 감정가 | 1,780,000,000원 (매각지분 평가액) |
| 최저매각가 | 1,424,000,000원 · 3회 유찰 · 감정가의 80% |
| 경매채권자 | 윤규리 등 · 신청채권 청구액 728,205,656원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2018.03.16 한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 공유자 우선매수 | 1회에 한함 |
| 재건축 | 은마아파트재건축정비사업 진행 중 · 조합원 지위 승계 여부 별도 확인 필요 |
소재지 표기에는 개포동과 대치동이 혼재되어 있습니다. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서의 목적물 표시와 실제 호수를 대조해야 합니다. 실거래 조회상 대상 면적은 94.76㎡로 표시되지만 면적 일치 여부가 확인되지 않았으므로 확정 전용면적으로 취급하지 않습니다.
① 권리 흐름 — 근저당·가압류 소멸 예정, 핵심은 지분 구조
기존 한국주택은행·신한은행·하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준권리는 2018년 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 윤지혁 등의 가압류, 강제경매개시결정, 권경애의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 시세 비교 — 전체 아파트 실거래와 지분가격을 혼동하지 말 것
은마아파트 전체 4,424세대의 실거래 참고자료입니다. 최근 12건의 평균은 3,489,583,333원이며, 최신 거래 참고가격은 2026년 8월 3,330,000,000원입니다. 그러나 거래표본의 전용면적은 76.79㎡와 84.43㎡이고, 조회 대상 면적 94.76㎡와 일치하지 않습니다.
더 중요한 차이는 실거래가격은 아파트 전체의 매매가격인 반면, 이번 최저가는 이용우 지분 2분의 1의 경매가격이라는 점입니다. 따라서 최저가가 전체 실거래 평균의 40.8%라는 수치를 할인율이나 투자수익의 근거로 사용하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.79㎡ | 9 | 3,330,000,000원 |
| 2026.08 | 76.79㎡ | 6 | 3,250,000,000원 |
| 2026.08 | 76.79㎡ | 7 | 3,440,000,000원 |
| 2026.08 | 76.79㎡ | 3 | 3,340,000,000원 |
| 2026.08 | 76.79㎡ | 8 | 3,450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.43㎡ | 1 | 3,695,000,000원 |
| 2026.07 | 76.79㎡ | 9 | 3,460,000,000원 |
| 2026.07 | 76.79㎡ | 1 | 3,260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.43㎡ | 8 | 3,900,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 9 | 3,930,000,000원 |
| 2026.06 | 76.79㎡ | 2 | 3,370,000,000원 |
| 2026.06 | 76.79㎡ | 13 | 3,450,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 면적 혼재 | 12건 | 3,489,583,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,424,000,000원 가정)
최저매각가를 그대로 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 근저당권 배당 후 윤지혁 등의 가압류 채권에 일부 배당이 이루어지고, 나머지 후순위 채권에는 미배당이 발생하는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,640,000원 |
| 1. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 윤지혁 가압류 | 1,079,298,025원 | 927,360,000원 |
| 3. 윤규리 관련 강제경매 | 미상 | 0원 |
| 4. 권경애 가압류 | 189,337,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 반영한 참고표입니다. 집행비용은 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 윤규리 관련 채권은 금액 미상으로 계산에서 제외되어 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 따라서 법원의 확정 배당표로 볼 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각가는 내려가도 구조적 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(80%) | 1,424,000,000원 | 341,275,685원 | 0원 |
| 4회 유찰(64%) | 1,139,200,000원 | 623,227,685원 | 0원 |
| 5회 유찰(51%) | 911,360,000원 | 848,789,285원 | 0원 |
추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 내려가고 채권자의 예상 미배당액은 증가합니다. 반면 어느 시나리오에서도 매수인의 인수 추정액은 0원으로 계산됩니다. 다만 공유지분이라는 매각대상의 성격, 공유자 우선매수권, 재건축 조합원 지위 승계 확인 필요성은 가격이 내려간다고 사라지지 않습니다.
⑤ 재건축 — 조합원 지위 승계를 확정하지 말 것
매각물건명세서에는 은마아파트재건축정비사업이 진행 중이라고 기재되어 있습니다. 조합의 2025년 8월 19일 사실조회 회신에 따르면, 조합은 2023년 9월 26일 강남구청으로부터 조합설립인가를 받았고 2023년 9월 27일 조합설립등기를 신청·완료했습니다.
해당 회신 당시에는 사업시행인가를 위한 건축심의 등을 준비 중이었고, 관리처분계획은 수립되지 않았습니다. 다만 이 정보는 회신 시점의 상태이므로 매각기일 현재의 사업 진행상황을 별도로 확인해야 합니다.
또한 2026년 7월 20일 취하된 2025타경104042 사건의 최근 지분 감정평가액을 이번 사건의 기준으로 사용했다는 기재가 있습니다. 감정평가액 1,780,000,000원은 지분 감정의 기준으로 제시된 금액이지, 낙찰 후 지분의 즉시 처분가격이나 재건축 권리가액이 확정되었다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강남구 대치역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 있는 아파트 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 3호선 대치역·학여울역 및 버스정류장이 인근에 있어 감정평가서상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 1979.08.30 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물의 14층 소재 아파트입니다. 지역난방·승강기·급배수·위생설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 남부순환로 약 40m, 서측 삼성로 약 30m에 접하고 단지 내 도로와 연계됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·정비구역·과밀억제권역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 및 개발행위허가제한지역으로 기재되어 있습니다. 지분 취득과 후속 처분에 관한 적용 요건을 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전체 아파트 거래자료는 존재하지만 공유지분 2분의 1을 단독으로 처분할 수 있는 시장가격과 거래 소요기간은 확인되지 않았습니다. 전체 호수 실거래량을 지분의 환금성으로 대체할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 입찰 대상은 이용우 지분 2분의 1입니다. 아파트 전체를 취득하는 것으로 오인하지 않도록 매각물건명세서와 등기부를 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수 1회에 한함이라는 기재의 적용 여부와 행사 절차를 매각기일 기준으로 확인해야 합니다.
- 재건축 권리. 조합원 지위 승계 가능 여부, 공유지분에 관한 조합의 처리 방식, 사업 진행상황 및 추가 자금 부담을 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 현재 전체 호수 실거래는 면적이 일치하지 않습니다. 동일 목적물의 전체 소유권 가치와 지분 자체의 처분가능가격을 구분해 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 검증. 집행비용·근저당 실제 채권액·가압류 채권액·조세채권·배당순위를 확인해야 합니다. 현재 예상배당표는 일부 채권액 미상과 추정치를 포함합니다.
- 추가 유찰의 의미. 최저가 인하만으로 지분의 가치나 환금성이 개선되는 것은 아닙니다. 회차별 금액보다 최종 취득권리의 내용을 우선해야 합니다.
- 토지거래 허가. 허가구역에 관한 규정이 이 경매지분 취득 및 후속 거래에 어떻게 적용되는지 관계기관에 확인해야 합니다.
- 최신 서류 확인. 2026.07.27 발급 등기부 이후의 변동, 매각기일 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “14.24억에 은마아파트를 산다”는 해석은 틀립니다
이번 사건은 한국스탠다드차타드은행 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 것으로 분류되고, 예상 인수액이 0원이라는 점에서 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 그러나 임대관계는 미상이며, 매각대상 자체가 이용우 소유 지분 2분의 1이라는 사실이 분석의 출발점입니다.
최저매각가 1,424,000,000원은 감정가의 80%이지만, 전체 아파트의 최근 실거래 평균 3,489,583,333원과 직접 비교하여 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 거래 면적도 일치하지 않으며, 공유지분의 독립적인 처분가격도 확인되지 않았습니다.
여기에 3회 유찰, 공유자 우선매수권, 재건축 조합원 지위 승계 미확정, 지분 환금성 제약이 중첩되어 있습니다. 주된 확인 사항은 낮아진 최저가가 아니라 실제 취득하는 지분의 가치와 권리 범위입니다. 외부 입찰자는 공유자 우선매수권 행사 여부에 따라 매수 기회를 제한받을 수도 있습니다.
결론적으로 등기상 인수 추정액 0원과 가격 적정성은 별개입니다. 지분 가치·조합원 지위·점유관계가 확인되기 전에는 전체 아파트 실거래가를 근거로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.
