서울중앙지방법원 2025타경101733. 강남구 대치동 은마아파트 31동 최상층인 14층 1401호입니다. 소유관계는 권경애·이용우가 각 2분의 1 지분을 보유한 공유 구조이고, 이용우 지분에 대한 강제경매개시결정과 다른 공유지분 사건이 병합되어 진행된 사건입니다. 감정가는 최근 2분의 1 지분 감정액 1,780,000,000원을 전체지분으로 환산한 3,560,000,000원이며, 현재 최저가는 감정가의 80%인 2,848,000,000원입니다.
권리관계는 외형보다 단순합니다. 1979년·2003년·2007년에 설정됐던 과거 근저당들은 각각 해지·말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2018.03.16. 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 480,000,000원 근저당입니다. 이후 이용우 지분에 붙은 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 자료상 별도로 정리된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이나, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현장 점유 확인은 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101733 · 2025타경104042 병합 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성로 212, 31동 14층 1401호 (개포동, 은마아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 14층 중 14층 |
| 소유자 | 권경애 2분의 1 · 이용우 2분의 1 |
| 감정방식 | 최근 2분의 1 지분 감정가 1,780,000,000원을 전체지분으로 환산 |
| 감정가 / 최저가 | 3,560,000,000원 / 2,848,000,000원 (2회 유찰·감정가 80%) |
| 채권자 / 청구 | 윤규리·윤상원·임우택·장현심·임세현·윤지혁 / 728,205,656원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 기준권리 이후는 소멸
1979년 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2018.01.05. 해지됐고, 2003년 신한은행 근저당 240,000,000원과 2007년 하나은행 근저당 240,000,000원도 각각 2006.12.26.과 2011.03.28. 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들은 등기 순서가 앞선다는 이유만으로 매수인이 떠안는 권리가 아닙니다.
말소기준권리는 2018.03.16. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 480,000,000원입니다. 이후 2022년 가압류 1,079,298,025원, 2025년 강제경매개시결정, 권경애의 가압류 189,337,660원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 76.9%라는 숫자와 면적 불일치를 함께 봐야 한다
은마아파트는 4,424세대, 1979.08.30. 사용승인된 대단지입니다. 최근 거래 12건의 가격은 3,370,000,000원~4,200,000,000원, 평균은 3,705,833,333원입니다. 가장 최근인 2026.07. 거래가는 3,695,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.43㎡ | 1 | 3,695,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 9 | 3,930,000,000원 |
| 2026.06 | 76.79㎡ | 2 | 3,370,000,000원 |
| 2026.06 | 76.79㎡ | 13 | 3,450,000,000원 |
| 2026.06 | 76.79㎡ | 9 | 3,480,000,000원 |
| 2026.06 | 84.43㎡ | 3 | 3,770,000,000원 |
| 2026.05 | 84.43㎡ | 5 | 3,875,000,000원 |
| 2026.05 | 76.79㎡ | 13 | 3,400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.43㎡ | 10 | 3,890,000,000원 |
| 2026.02 | 76.79㎡ | 7 | 3,640,000,000원 |
| 2026.01 | 84.43㎡ | 4 | 4,200,000,000원 |
| 2025.12 | 76.79㎡ | 6 | 3,770,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 3,705,833,333원 |
인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 2,848,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 76.9%, 최신 거래의 약 77.1%입니다. 원시 금액만 보면 최근 거래대보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,848,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,880,000원 |
| 1. 채권자 배당 합계 | 2,228,635,685원 | 2,228,635,685원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 588,484,315원 |
| 합계 | - | 2,848,000,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총청구액 2,228,635,685원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 588,484,315원으로 계산됩니다. 채권최고액과 청구액을 기준으로 한 추정이며, 등기상 이미 말소된 과거 근저당은 매수인에게 승계되는 권리가 아닙니다. 실제 배당은 채권잔액·당해세 및 법원의 확정 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·재건축·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대치역 북동측 인근의 아파트 지대로 학교와 근린생활시설이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장과 지하철 3호선 대치역·학여울역이 가까워 대중교통 여건은 양호합니다.
- 단지. 은마아파트는 4,424세대, 1979.08.30. 사용승인된 대단지입니다. 본건은 14층 건물의 14층입니다.
- 재건축. 조합은 2023.09.26. 강남구청 조합설립인가를 받고 2023.09.27. 조합설립등기를 완료했습니다. 2025.08.19. 회신 기준 관리처분계획은 수립되지 않았고 사업시행인가를 위한 건축심의 등을 준비 중입니다.
- 규제. 정비구역·토지거래계약 허가구역·개발행위허가제한지역·제3종일반주거지역 등에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 광평수 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 24,420,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 거래가 이어지는 대단지이나, 고가 자산이고 재건축 단계·조합원 지위·토지거래허가 등 거래조건이 환금성에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 병합사건 매각범위. 2025타경101733과 2025타경104042의 각 매각대상 지분, 병합 범위 및 전체지분 매각 여부를 매각물건명세서와 매각공고에서 대조하세요.
- 재건축 조합원 지위. 매수인의 조합원 지위 승계 가능 여부, 분담금·현금청산 가능성 및 조합원 명부 반영 조건을 조합과 관할기관에 확인하세요.
- 임차인·점유. 별도 임차인은 정리되지 않았지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·관리비 납부자와 현장 거주 상태를 확인하세요.
- 가격 보정. 최근 거래표본은 76.79㎡와 84.43㎡로 분석 기준 면적과 일치하지 않습니다. 76.9%만 보고 확정적인 할인매물로 판단하지 마세요.
- 신청채권 배당관계. 청구액 728,205,656원의 배당순위와 병합사건 사이의 배당관계를 법원 기록에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 공용부분 체납관리비, 재건축 관련 미납금과 향후 부담금을 확인해 총투입원가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검토 가치, 재건축 승계는 선결조건
이 사건은 과거 근저당이 등기부에 길게 남아 있어 복잡해 보이지만, 해당 권리들은 이미 해지·말소됐고 현재 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인 기재가 없고 계산상 인수액도 0원이어서 순수 권리분석만 보면 비교적 안전한 구조입니다.
가격도 실질취득 28.48억이 최근 12개월 평균 37.06억의 76.9%, 최신 거래 36.95억의 약 77.1%로 나타나 검토할 여지가 있습니다. 그러나 비교표본 면적이 일치하지 않아 단순 할인율을 확정할 수 없고, 재건축 조합원 지위 승계와 병합사건의 매각범위가 아직 핵심 실사 항목으로 남습니다. 결론은 “권리는 합격, 가격은 조건부 긍정, 재건축·지분 확인 전 응찰은 보류”입니다.
