창원지방법원 2025타경20988. 함안군 칠원읍 용산리 350과 구성리 974-3 등에 걸친 대지·토지 및 관련 건물·기계기구의 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사선운스틸이며, 2022년 8월 11일 소유권을 취득한 당일 우리은행 앞으로 채권최고액 3,144,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이므로 이후 설정된 근저당권, 가압류, 경매개시결정 및 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 없음”으로 결론 내릴 수 없습니다. 말소기준일인 2022.08.11보다 앞선 2019.03.19 전입의 최낙진과 2019.02.13 전입의 노현훈이 확인되기 때문입니다. 최낙진은 보증금 2,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 배당표에 반영됐고, 노현훈은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 인수액을 별도로 확정해야 하는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20988 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 350 외 · 구성리 974-3 · 삼칠로 213 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 공장용지 · 공업기타 |
| 토지 현황 | 3,521㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사선운스틸 |
| 감정가 / 최저가 | 3,860,134,600원 / 2,702,094,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사 / 3,206,009,811원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 함안등기소 · 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준은 2022.08.11 우리은행 근저당권 3,144,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행의 추가 근저당권 600,000,000원과 이후의 근저당권 2건, 가압류 2건, 임의경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자의 대항력은 등기상 후순위 권리의 소멸 여부와 별개로 판단해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확정 인수 2,000원, 추가 인수액 미상 가능
점유 신고는 7건이며, 중복 신고된 박동칠을 한 명으로 보면 명의 기준 6명입니다. 이 중 말소기준일보다 앞선 전입자는 최낙진과 노현훈 2명입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 노현훈은 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 구분합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최낙진(상호:탑타이어) | 본건1~3 전부 | 2019.03.19 | 2,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 2,000원 인수 |
| 노현훈(전대차계약자) | 본건1 일부(공장 마당) 및 본건3의 제시건물(가) 내 일부 | 2019.02.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 가능 |
| 이규섭 | 미상 · 고물상 | 2023.05.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박동칠(토지임차인) | 본건4 토지 일부 · 고물상 | 2022.11.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박동칠 | 본건4 토지 일부 | 2023.10.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서덕식(상호:창연 GTC-토지임차인) | 본건4 토지 일부 · 고물상 | 2023.06.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임동섭(상호:진명-토지임차인) | 본건4 토지 일부 · 고물상 | 2023.03.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,702,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 29,420,940원 |
| 인수. 최낙진 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 3,144,000,000원 | 2,672,673,060원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 손태욱 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 이채한 | 640,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 114,750,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 21,670,734원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 합계는 4,730,420,734원이며, 현재 회차 예상 배당액은 2,672,673,060원, 미배당액은 2,057,747,674원입니다. 최낙진의 보증금 2,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 토지·매각 범위 메모 (감정 및 매각물건명세 기준)
- 토지 현황. 토지면적 3,521㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업기타입니다. 평지의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 201,400원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구가 포함됩니다. 목록1·2 토지는 용도상 불가분 관계의 일단지로 평가됐습니다.
- 매각 제외 물건. 감정서상 기호㉡ 제시외 건물은 이동이 용이하고 소유관계가 불분명해 매각에서 제외됩니다. 토지 위 이동식 컨테이너 수동과 계근대도 같은 이유로 평가에서 제외됐습니다.
- 건물 현황 차이. 목록3 건물은 공부상 일반철골구조이나 현황은 일반철골구조 및 일부 조적조로 평가됐습니다.
- 도로 이용. 목록4 토지는 일부가 현황 도로인 점을 감안해 평가됐습니다.
- 구축물. 독립적 경제가치가 미미한 담장과 옹벽 등은 별도 평가하지 않고 주된 감정평가에 포함됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 노현훈 계약 원본 확인. 전대차계약의 당사자, 보증금, 점유 개시일, 사업자등록 또는 전입 효력, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 최낙진 인수 반영. 배당표상 보증금 2,000원은 우선변제 없이 매수인이 인수합니다. 입찰가와 별도로 실질취득비용에 포함해야 합니다.
- 점유 구획 실측. 공장 마당, 제시건물 내부, 토지 일부 등 점유 범위가 나뉘어 있으므로 현장 경계와 각 점유자의 사용 부분을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 구분. 포함되는 제시외 건물·기계기구와 제외되는 기호㉡ 건물, 이동식 컨테이너 및 계근대를 현장에서 대조해야 합니다.
- 구조 차이 확인. 공부상 구조와 현황 구조가 일부 다르므로 건축물대장, 현황도면, 위반 여부와 향후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 검토. 자연녹지지역과 배출시설설치제한지역 등 규제가 현재 이용 및 향후 업종 변경에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 가격 판단 보수화. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 확인된 실거래 기준 없이 유찰률만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유관계조사서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “점유 인수”는 다른 문제다
이 사건은 등기부상으로는 말소기준이 명확합니다. 2022년 8월 11일 우리은행 근저당권 이후의 근저당권·가압류·압류는 모두 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부에서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 3년 이상 앞선 2019년 전입자 2명이 있고, 그중 최낙진의 보증금 2,000원은 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
더 큰 변수는 노현훈입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없지만, 선순위 전입 사실 때문에 추가 인수 가능성을 배제할 수도 없습니다. 따라서 현재 확정 실질취득액 2,702,096,000원은 최종 총액이 아니라 확인된 최소액으로 봐야 합니다. 일괄매각 범위, 다수 점유자, 일부 현황 도로, 매각 제외 시설과 토지 규제까지 겹친 만큼 권리와 현장을 모두 확인한 뒤에만 입찰가를 산정할 수 있는 고난도 물건입니다.
