광주지방법원 2024타경69945. 광주 남구 봉선동 명성아파트 제2동 5층 503호, 전용 49.53㎡ 아파트입니다. 소유자 신익준은 2016년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 2023년 주식회사강남미래자산관리대부에 채권최고액 90,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재의 말소기준권리이며, 경매개시결정과 이후 가압류 4건은 매각으로 모두 소멸합니다.
등기부가 복잡해 보이는 이유는 1983년 이후 여러 근저당권과 전세권이 기록돼 있기 때문입니다. 그러나 광주시·제일은행·광주웨슬리신용협동조합·광주우리신용협동조합·최철수 명의의 선순위 권리는 모두 후속 말소등기가 완료되어 현재 인수할 권리로 남아 있지 않습니다. 따라서 이 사건은 오래된 등기 이력을 하나씩 대조해야 하지만, 최종 결론은 매수인 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경69945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 대남대로159번길 7, 제2동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.53㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 신익준 (2016.09.26. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 46,234,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 강남미래자산관리대부 / 62,076,450원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 준공 / 규모 | 1983.01.10. · 60세대 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 권리는 모두 말소됐다
특히 2018년 광주우리신용협동조합의 근저당권 39,000,000원과 전세권 10,000,000원은 2023.05.18. 모두 말소됐고, 2022년 최철수의 근저당권 60,000,000원도 2023.07.27. 말소됐습니다. 등기 순위만 보고 선순위 인수로 오인하면 안 되며, 말소등기의 존재까지 함께 확인해야 하는 사건입니다.
② 임차인·점유 위험
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 표본은 1건
명성아파트 전용 49.53㎡와 면적이 일치하는 최근 거래는 2025년 10월 1층 155,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이어서 최근 평균·최신 거래·최저 거래· 최고 거래가 모두 155,000,000원으로 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.53㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.53㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
실질취득액 46,234,000원은 최근 거래가 155,000,000원의 29.8%입니다. 인수액이 없으므로 최저가와 실질취득액 사이에 차이도 없습니다. 수치만 보면 가격 간격이 매우 크지만, 해당 면적의 거래 표본이 단 1건이고 그 거래는 1층인 반면 본건은 5층입니다. 개별 호수의 상태와 1983년 준공 건물의 수선 필요성을 확인하지 않은 채 거래가 하나만으로 적정가를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,234,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,232,212원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 강남미래자산관리대부 | 62,076,450원 | 45,001,788원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 5,184,088원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,404,560원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,760,011원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 12,615,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
말소가 완료된 과거 근저당권과 전세권은 현재 배당받을 권리로 남아 있지 않습니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액은 말소기준 근저당권자에게 우선 배당되고, 이후 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 당해세·집행비용의 실제 확정액 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시남구청 동측 인근으로, 아파트·주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층으로, 외벽은 페인트마감, 내벽은 벽지마감, 바닥은 장판깔기, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 상하수도 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,028,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1983년 준공, 60세대 규모이며 해당 면적의 최근 거래는 1건입니다. 단지 경매 낙찰률 20.0%와 평균 유찰 4.0회를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 1983년 이후 설정된 과거 근저당권·전세권·압류의 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 현장 내부 확인. 1983년 준공 건물이므로 누수·배관·난방·창호·마감 상태와 예상 수선비를 점검하세요.
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 거래 표본 주의. 동일 면적 최근 거래는 2025년 10월 1층 1건뿐입니다. 한 건의 거래가만으로 응찰가 상한을 정하지 마세요.
- 환금성 점검. 60세대 소규모 단지, 4회 유찰, 낙찰률 20.0%를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 가정하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정적으로 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단”
이 사건은 오래된 등기 이력 때문에 첫인상은 복잡하지만, 과거 선순위 근저당권·전세권·압류가 모두 말소돼 현재 매수인이 승계할 권리는 없습니다. 확인된 임차인도 없으므로 실질취득액은 최저가와 같은 46,234,000원입니다.
최근 동일 면적 거래 155,000,000원과 비교하면 29.8%에 불과해 가격 간격은 큽니다. 그러나 그 비교 표본은 1건이고, 이 물건은 이미 4회 유찰됐으며 단지는 1983년 준공·60세대, 경매 낙찰률 20.0%입니다. 따라서 권리분석은 합격이지만, 실제 투자 판단은 내부 상태와 수선비, 점유, 관리비, 재매각 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다. 싸게 보이는 이유를 현장에서 해소할 수 있을 때만 가격 메리트가 완성되는 물건입니다.
