최저가는 375만원이지만, 실질취득은 1억원 — 세종 푸르지오시티 756호

대전지방법원 2024타경106624. 세종시 어진동 푸르지오시티 7층 756호로, 감정평가상 전유면적은 24.116㎡이며 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 한해란은 2022년 4월 27일 매매를 원인으로 거래가액 105,000,000원에 취득했고, 같은 해 김완섭이 임대차계약과 전입·점유·확정일자를 갖춘 뒤 2023년 7월 28일 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

등기상 현재 효력을 판단할 기준은 2024년 4월 30일의 강제경매개시결정입니다. 2015년과 2016년에 설정됐던 신한은행 근저당권 2건은 2022년 6월 10일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권들은 매수인이 새로 떠안을 존속 권리가 아닙니다. 반면 김완섭의 전입일 2022.06.22과 확정일자·점유개시일 2022.07.15은 경매개시결정보다 빠르므로, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있지 않은 과거 근저당권이 아니라, 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 김완섭은 2022년 6월 22일 주민등록을 마쳤고, 2022년 7월 15일 점유를 시작하면서 확정일자도 받았습니다. 이후 2023년 7월 28일 주택임차권등기명령에 따라 임차권등기까지 완료했습니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 약 1억원

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 배당되는 금액은 줄고 매수인이 인수할 잔액은 늘어납니다. 따라서 표면적인 최저가 하락이 실질적인 취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.

현재 회차의 실질취득 100,467,536원은 감정가 93,000,000원보다 7,467,536원 높습니다. 10회 또는 11회까지 추가 유찰돼도 실질취득은 약 1억원 수준에 머뭅니다. 따라서 최저가가 375만원이라는 사실만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,752,000원 가정)

배당 시나리오상 매각대금은 집행비용과 임차보증금 일부에 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 96,715,536원이 매수인 인수액입니다. 신한은행 근저당권 2건은 등기상 2022.06.10. 말소됐으므로 매수인이 떠안을 존속 권리로 보지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종시 어진동 세종시지방자치회관 북동측 인근으로, 주변에 상업·업무용시설과 공공시설이 혼재합니다.
• 이용. 전유면적 24.116㎡의 구분건물이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 7층 756호입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 사다리형 토지의 업무용 건물부지로 이용 중이며, 단지 주변으로 대로와 중로 등에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·시가지미관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 특이사항과 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 9회 유찰이라는 결과 자체가 현 가격·권리조건에서 응찰 수요가 제한적이었음을 보여줍니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 분리. 입찰가 3,752,000원만 보지 말고 임차보증금 인수 96,715,536원을 합산해 판단해야 합니다.
• 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김완섭이므로 임대차계약서, 계좌이체 내역, 보증금 조달·반환 경위, 실제 점유를 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. 임차보증금 미배당 잔액 인수 조건과 임차권등기의 말소 조건을 다시 확인해야 합니다.
• 특별매각조건. 매수신청보증금이 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 10회·11회 유찰 시에도 임차인 인수액이 증가해 실질취득은 약 1억원 수준입니다.
• 이용 적법성 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장상 용도와 실제 주거 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 배당 순위 변동 가능성을 관리사무소·집행법원에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 기록과 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “375만원 낙찰”이 아니라 “1억원 승계”

이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 3,752,000원이지만, 실제 의사결정의 기준은 그 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 현재 회차에서 배당되지 않는 96,715,536원이 매수인에게 넘어옵니다. 실질취득은 100,467,536원으로 감정가보다 높습니다.

추가 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차인 인수액이 그만큼 늘어나므로 총부담은 약 1억원에 머뭅니다. 여기에 9회 유찰, 임차인과 신청채권자의 동일성, 특별매각조건 20%가 겹칩니다. 표면 가격은 극단적으로 낮지만 실질 가격과 권리 위험은 낮지 않은 사건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 무시하고, 보증금 승계액과 임대차 진정성부터 검증해야 합니다.