💰 132,891,000원 📉 감정가 49% 🏠 2회 유찰 🧾 인수 확정액 0원
창원지방법원 2025타경21075. 진동면 교동리 746-4의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 375㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 439,100원/㎡입니다. 현재 소유자는 박현도이고 2024.02.21. 매매를 원인으로 2024.02.22. 소유권을 취득했습니다. 현존 권리의 기준점은 2025.05.27. 설정된 주식회사행복자산관리대부의 근저당권, 채권최고액 146,000,000원입니다.
같은 날 행복자산관리대부 명의로 건물 전부에 전세금 5,000,000원, 존속기간 2025.05.27.~2027.05.26.의 전세권도 설정됐습니다. 이 전세권은 말소기준 근저당권보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 신청채권자 역시 행복자산관리대부이고 청구액은 106,949,807원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21075 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 교동리 746-4 · 교동1길 16 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 375㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 단독 이용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 박현도 (2024.02.21. 매매, 2024.02.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 271,206,000원 / 132,891,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사행복자산관리대부 / 106,949,807원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2025.05.27. 근저당
과거에는 2000년대 근저당·가압류, 2020년과 2022년 경매개시결정, 2024년 마산시농업협동조합의 경매개시결정 등이 존재했지만 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석에서 핵심이 되는 권리는 2025.05.27. 행복자산관리대부 근저당권입니다. 이후 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원과 2025.12.10. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 확인 — 전입은 선순위지만 임차인으로 단정 금지
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차성자(전입세대확인서상) | 2010.11.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 현재 산정 0원 |
차성자의 전입일은 말소기준권리인 2025.05.27.보다 빠른 2010.11.18.입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 더욱이 매각물건명세서에는 차성자가 채무자 겸 소유자의 모친이고 무상거주 사실 확인서가 접수된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 산정상 보증금 승계액은 0원이지만, 입찰 전 무상거주 확인서 원문과 매각물건명세서의 최종 기재를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%지만 실거래 근거가 없다
현재 최저매각가는 132,891,000원으로 감정가 271,206,000원의 49%입니다. 2회 유찰만 보면 할인 폭은 커 보입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 49%를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 표준화된 집합건물이 아니라 단독주택 + 토지입니다. 토지 375㎡와 건물·제시외 건물 상태, 공부와 현황 차이가 함께 가격에 영향을 미칩니다. 최저가 할인율보다 현장가치와 개별 비교사례 확인이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,660,474원 |
| 2. 근저당 · 주식회사행복자산관리대부 | 146,000,000원 | 130,230,526원 |
| 3. 전세권 · 주식회사행복자산관리대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 151,000,000원 중 130,230,526원이 배당되고, 미배당액은 20,769,474원으로 계산됩니다. 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 기준이며, 집행비용·세금·확정채권액 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 권리보다 현장 확인이 중요하다
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 지붕이 멸실된 상태로 기재돼 있습니다.
- 건물 현황 차이. 목록 2 건물은 공부상 세멘기와지붕이지만 현황은 슬래브지붕입니다.
- 2층 소재불명. 목록 2의 2층은 소재불명으로 조사됐습니다.
- 창고 현황. 감정서상 기호 2-1 건물은 공부상 창고이나 현황은 창고 및 변소입니다.
- 수목. 토지상의 자생 수목은 경제적 가치가 미미해 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 토지 조건. 375㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 439,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 132,891,000원 | 130,230,526원 | 20,769,474원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 93,023,700원 | 90,949,273원 | 60,050,727원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 65,116,589원 | 63,544,490원 | 87,455,510원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 106,949,807원에 대해 배당 시나리오상 충족으로 계산되지만, 3회 유찰 시에는 신청채권자에게 계산되는 배당액이 90,949,273원으로 줄어 미충족 상태가 됩니다. 다만 이는 매수인의 인수액 증가를 의미하는 것은 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 차성자 무상거주 확인서 원문 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금·임대차관계가 실제로 없는지 최종 원본을 대조해야 합니다.
- 2층 소재불명 현장 확인. 공부상 건물과 현재 물리적 상태가 일치하는지 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 상태. 지붕멸실 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 철거·보수 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 지붕 구조 차이. 공부상 세멘기와지붕과 현황 슬래브지붕의 차이가 이용·정비에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보고 입찰가를 정하지 말고 진동면 교동리 일대 단독주택·토지의 개별 비교사례를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 역사문화환경보존지역·가축사육제한구역 및 접도 조건이 향후 증·개축과 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “현장 할인”을 확인할 사건
이 사건의 등기부 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.05.27. 행복자산관리대부 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 49% 물건’으로 보면 부족합니다. 2010년 전입한 차성자가 존재해 대항력 여부를 원본으로 다시 확인해야 하고, 무상거주 확인서가 접수됐다는 점이 그 위험을 낮추는 핵심 근거입니다. 동시에 단독주택 특유의 낮은 표준화, 2회 유찰, 2층 소재불명, 지붕 구조 차이, 제시외 건물 지붕멸실이 겹칩니다. 비교 실거래가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다. 결론적으로 권리는 관리 가능한 편이지만, 실제 승부처는 현장 상태와 개별 시세 검증입니다.
