창원지방법원 2025타경21075. 창원시 마산합포구 진동면 교동리 746-4 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 375㎡이며 지목은 대, 이용상황은 단독, 평지의 사다리형 토지로 소로각지에 접합니다. 현재 소유자는 박현도로, 2024.02.22 소유권이전등기를 마쳤습니다.
등기상 기준권리는 2025.05.27 설정된 주식회사행복자산관리대부의 채권최고액 146,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원 전세권과 2025.12.10 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 실제 변수는 등기부보다 전입자 차성자의 점유관계와 건물의 공부·현황 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21075 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 교동리 746-4 · 진동면 교동1길 16 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 375㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 박현도 (2024.02.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 271,206,000원 / 189,844,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 106,949,807원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 전입자는 확인 필요
말소기준권리 이후에 설정된 행복자산관리대부의 전세권과 현재 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 이전에 존재했던 마산시농업협동조합 근저당권, 강은옥 근저당권, 과거 압류·가압류 및 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 유효 등기만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 없습니다.
점유자·임차관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차성자(전입세대확인서상) | 2010.11.18 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 점유 부분 미상 · 채무자 겸 소유자의 모친 · 무상거주사실 확인서 접수 |
무상거주가 사실이고 임대차보증금이 없다면 매수인이 인수할 보증금도 없습니다. 반대로 별도의 실제 임대차계약과 보증금이 확인될 경우에는 전입일이 말소기준보다 앞서므로 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
② 가격·물건성 — 70% 할인만으로 싸다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 189,844,000원으로 감정가 271,206,000원의 70%입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 기준 없이 감정가 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 건물 상태, 도로 조건, 토지 형상과 이용 제한에 따라 개별 가격 차이가 커 현장 확인의 비중이 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 189,844,000원 | 0원 | 35,386,184원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 132,890,799원 | 20,769,672원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 93,023,559원 | 60,050,865원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 189,844,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,457,816원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 주식회사행복자산관리대부 | 146,000,000원 | 146,000,000원 |
| 2. 을구 13번 전세권 · 주식회사행복자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,386,184원 |
현재 최저가에서는 등기상 채권 151,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 35,386,184원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 매수인 인수 0원은 차성자의 무상거주 사실이 확인된다는 전제의 시뮬레이션입니다.
④ 토지·건물 현황 메모
- 토지. 면적 375㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지의 사다리형 토지이며 소로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역에 포함되고, 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 이용 제한. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 439,100원/㎡입니다.
- 일괄매각. 지붕이 멸실된 제시외 건물과 토지상 자생 수목을 포함해 매각합니다.
- 공부와 현황. 건물 지붕 형식이 공부와 다르고, 2층은 소재불명으로 조사됐으며 별도 건물은 현황상 창고 및 변소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 차성자 임대차 원본 확인. 무상거주사실 확인서의 작성자·내용과 실제 보증금 지급 여부를 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 점유 부분이 미상인 만큼 현장 방문과 인도 가능성을 점검하세요.
- 2층 소재 여부 확인. 건축물대장·등기·현황을 대조하고 실제 구조와 면적을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 지붕 멸실 상태와 창고·변소의 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 역사문화환경보존지역과 가축사육제한구역의 구체적인 행위 제한을 관할기관에 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 현황 차이와 점유 위험을 응찰가에 반영하세요.
- 배당표 재검토. 당해세·최우선변제와 차성자의 실제 임대차 여부를 반영해 배당과 인수액을 다시 계산하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만 현장은 단순하지 않다
현재 등기만 보면 말소기준 이후의 권리는 모두 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 등기상 안전형으로만 결론 내리기에는 두 가지 확인 과제가 남습니다. 첫째, 2010.11.18 전입한 차성자의 보증금·확정일자와 무상거주 사실입니다. 둘째, 공부상 세멘기와지붕과 현황 슬래브지붕의 차이, 2층 소재불명 및 제시외 건물의 상태입니다.
최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 객관적인 실거래 비교와 현황 확인 없이 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 등기권리는 정리되지만, 점유와 건물 상태를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.