말소기준 뒤 권리는 정리되지만, ‘대항력 미상 임차인’과 현황 호수 확인이 먼저다 — 서초동 베스트원 101호

서울중앙지방법원 2025타경102185. 서초동 1603-71 ‘서초동베스트원주건축물’ 제1동 제1층 제101호로 등재된 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사건원종합건설이며, 2022.10.07. 소유권보존과 같은 날 목포수산업협동조합 명의의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 채권최고액 2,000,000,000원의 후순위 근저당과 지방자치단체 압류 3건, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

등기 권리만 보면 기준 시점이 분명하지만, 점유관계까지 단순한 물건은 아닙니다. 조사된 실제 임차인은 6명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 5명은 전입일이 말소기준일 뒤여서 대항력이 없지만, 최정아는 보증금 40,000,000원과 배당요구 사실만 확인되고 전입일·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 최정아를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 인수액 0원으로 확정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리는 2022.10.07. 설정된 목포수산업협동조합의 근저당입니다. 이 근저당은 본건과 같은 건물의 지하 1층 비101호, 1층 102호, 1층 103호를 함께 묶은 공동담보이며, 2025.05.21. 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 공동담보인 만큼 본건의 실제 채무부담과 배당은 다른 담보물의 처분·정산 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

2023.12.29. 설정된 후순위 근저당과 2024년의 영등포구·서초구·관악구 압류, 2025.03.11. 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기부에 존재했던 이순봉의 주택임차권도 계약일 2023.08.14., 주민등록·점유개시·확정일 2023.08.16.으로 말소기준보다 늦고, 2024.10.04. 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 미상 1명

주식회사 제이더블유시스템·주식회사 오름에듀테크·박형규·남희원·김수연은 모두 말소기준일인 2022.10.07.보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

반면 최정아는 주거 임차인으로 보증금 40,000,000원과 배당요구일 2025.05.15.이 확인되지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최정아가 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면, 그 미배당액을 매수인이 승계할 가능성이 있습니다. 현재 회차의 실질취득비용은 단순히 960,000,000원으로 고정되는 것이 아니라, 960,000,000원 + 최정아 미배당액으로 검토해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%는 시세 80%가 아니다

감정가는 1,200,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 960,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 같지 않습니다. 이 물건은 동일 조건의 실거래 가격이나 최근 낙찰가를 기준으로 한 비교가 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.

건물은 2022.09.01. 사용승인된 6세대 규모이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 거래 표본이 충분하지 않은 소규모 다세대인 만큼 호가가 아니라 인근 유사 연식·면적의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 960,000,000원 가정)

집행비용 12,000,000원을 공제한 뒤 948,000,000원이 선순위 근저당에 배당되는 계산입니다. 신청채권 청구액 4,301,147,110원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제·우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 서초구 서초동 소재 서울교육대학교 남측 인근에 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2022.09.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층·지상 2층 건물이며 승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 부지 서측과 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 390.9㎡, 지목 대, 평지의 정방형 토지이며 공시지가는 ㎡당 7,142,000원입니다.
• 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대로, 대단지 공동주택보다 개별 호수 상태와 임대수익, 현장 접근성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최정아 전입일 확인. 전입세대확인서·주민등록 자료·임대차계약서로 2022.10.07. 이전 대항력 취득 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 배당 확인. 최정아가 선순위 대항력을 갖는 경우 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계되는지 계산해야 합니다.
• 호수 특정. 공부상 1층 101호와 현황상 3층 301호가 동일 목적물인지 현황도·건물개황도·문패·출입구를 대조해야 합니다.
• 점유자별 사용부분 확인. 조사된 6명의 실제 점유 위치와 계약관계, 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 영등포구·서초구·관악구 압류와 관련된 당해세·법정기일을 확인해 실제 배당순위를 다시 산정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 선순위 근저당이 본건 외 비101호·102호·103호와 연결돼 있어 다른 담보물의 매각·변제 상황을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최저가 960,000,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 임대수익을 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대확인서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “확인되지 않은 인수”는 다르다

이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당과 압류가 정리된다는 점에서는 구조가 분명합니다. 하지만 임차인 분석까지 끝난 물건은 아닙니다. 실제 임차인 6명 중 5명은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 최정아의 보증금 40,000,000원은 전입일이 확인되지 않아 승계 여부가 열려 있습니다.

여기에 공부상 1층 101호와 현황상 3층 301호라는 표시 차이, 실거래 비교가격의 부재까지 겹칩니다. 최저가 960,000,000원은 감정가보다 20% 낮을 뿐, 시세보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 등기 말소는 합격, 임차인·현황·가격은 확인 전. 최정아의 전입일과 목적물의 실제 위치를 확정한 뒤 실질취득비용으로 시세를 비교해야 하는 물건입니다.