인수 0원이지만, 5명 점유와 ‘102호·현황 302호’를 풀어야 한다 — 서초동 베스트원 102호

서울중앙지방법원 2025타경102185. 서초동베스트원주건축물 제1동 1층 102호로 등기된 전용 59.98㎡ 다세대 물건입니다. 권리의 출발점은 2022.10.07. 설정된 목포수산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 4,920,000,000원입니다. 이 근저당보다 뒤에 설정된 저축은행권 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차·점유 관련자 5명의 전입일도 모두 말소기준일 이후라 대항력은 없는 것으로 분류됐고, 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.

하지만 단순히 “인수 0원”으로 끝낼 물건은 아닙니다. 말소기준 근저당은 본건뿐 아니라 제지1층 비101호·제1층 101호·제1층 103호와 함께 공동담보로 설정돼 있고, 2025.05.21.에는 근저당권자가 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 여기에 여러 명의 점유 관계와 호수 표기 차이가 겹치므로, 등기 말소 여부보다 공동담보 배당관계·실제 점유 구획·목적물 특정이 현장 확인의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 말소형

말소기준은 2022.10.07. 접수된 목포수산업협동조합의 근저당권입니다. 2023.12.29. 설정된 주식회사신한저축은행 등 저축은행권 근저당 2,000,000,000원은 후순위이고, 2025.03.11. 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2025.05.21. 말소기준 근저당이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 기준권리의 승계이며 별도의 선순위 부담이 새로 생긴 구조는 아닙니다.

임차인·점유 관계 — 5명 모두 기준일 이후

5명의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.10.07.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 배당 여부와 무관하게 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 김수연은 2025.03.19. 배당요구를 신고했습니다. 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 사용 구획은 배당액 및 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 임대차계약서·점유 현황을 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 20% 유찰은 시세 검증이 아니다

현재 최저매각가는 감정가 1,440,000,000원의 80%인 1,152,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,152,000,000원입니다. 그러나 동일 면적의 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가에서 20% 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

서초동BESTONE은 6세대 규모이며, 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.4회, 매각률 0.0%로 표시됩니다. 거래·매각 표본이 제한적인 소규모 다세대이므로 감정가 할인율보다 실제 임대수익, 호수별 이용상태, 현장 층수, 주변 개별 다세대 거래를 중심으로 응찰가를 검증해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,152,000,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권은 6,920,000,000원이며, 현재 회차 예상 배당액은 집행비용을 제외한 1,138,080,000원입니다. 예상 미배당은 5,781,920,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울교육대학교 남측 인근에 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 사건 용도는 다세대이며, 감정 이용상태에는 휴게음식점 및 다세대주택 이용이 함께 기재돼 있습니다. 본건 호실의 실제 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 건물. 2022.09.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 부지 서측과 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지이며, 토지면적은 390.9㎡, 공시지가는 ㎡당 7,142,000원입니다.
• 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고, 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 현황 주의. 별도 참고사항에는 공부상 1층 102호이나 서측 도로 기준 3층에 소재하고 현황 문패가 302호라고 기재돼 있어, 공부와 현황의 위치·호수 표기를 직접 대조해야 합니다.
• 환금성. 6세대 규모의 소규모 다세대로, 대단지 공동주택과 달리 동일 단지 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 목적물 특정. 등기상 1층 102호와 현황 문패 302호가 동일한 전유부분인지 건축물대장·도면·현관 표기·점유자를 통해 확인하세요.
• 실제 이용상태. 사건 용도는 다세대이지만 감정 이용상태에는 휴게음식점과 다세대주택이 함께 기재돼 있으므로 본건 호실의 현재 용도와 내부 구조를 확인하세요.
• 점유자 5명. 법인 2곳과 개인 3명의 실제 점유 여부, 사용 구획, 임대차계약, 보증금 및 퇴거 조건을 대조하세요.
• 김수연 배당요구. 2025.03.19. 배당요구가 접수됐으므로 계약서와 배당요구 금액, 소액임차인 해당 여부를 확인하세요.
• 공동담보. 말소기준 근저당이 비101호·101호·103호와 공동담보로 설정돼 있으므로 각 물건의 경매·배당 진행상황을 함께 살피세요.
• 근저당권 이전. 기준 근저당권이 2025.05.21. 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 내용과 신청채권자·배당권자 표시를 최신 등기 및 법원서류에서 대조하세요.
• 가격 검증. 최저가 1,152,000,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 개별 다세대의 최근 거래와 임대수익을 별도로 비교하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획 표시가 본건 취득·이용에 미치는 범위를 관할기관 자료와 대조하세요.
• 미납 비용. 공용부분 관리비, 당해세, 체납 공과금과 실제 인도비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 법원 매각 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 말소형, 승부처는 현황과 가격”

등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 2022.10.07. 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유 관련자 5명도 모두 기준일 이후 전입이어서 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.

그러나 실전 난도는 낮지 않습니다. 공부상 1층 102호가 서측 도로 기준 3층·현황 문패 302호로 표시되고, 법인과 개인을 합쳐 5명의 점유 관계가 조사됐습니다. 기준 근저당은 다른 3개 호실과 공동담보이고 이후 권리이전까지 발생했습니다. 최저가 1,152,000,000원은 감정가보다 20% 낮지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 가격 메리트도 검증되지 않았습니다.

권리상 인수는 통과, 현황 특정과 가격은 보류. 목적물의 실제 위치와 이용상태, 점유자별 계약관계, 공동담보 배당관계와 주변 개별 다세대 시세를 모두 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.