서울중앙지방법원 2025타경102185. 서울교육대학교 남측 인근에 있는 서초동베스트원주건축물 제1동 제1층 제103호 다세대 물건입니다. 감정가 1,430,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,144,000,000원입니다. 말소기준은 2022.10.07. 설정된 목포수산업협동조합의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당이며, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 분명합니다. 현황조사에 나타난 5명의 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 최저가를 기준으로 한 배당에서도 선순위 근저당이 매각대금 대부분을 흡수하고, 후순위 근저당에는 배당이 돌아가지 않지만 이 미배당 채권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 매수인 실질취득액은 1,144,000,000원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102185 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 제1동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,430,000,000원 / 1,144,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 청구금액 | 4,301,147,110원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 2층/지상 2층 · 2022.09.01. 사용승인 |
| 현황 표시 | 공부상 1층 103호 · 서측 도로 기준 3층 소재 · 현황 문패 303호 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당은 목포수산업협동조합 명의로 설정된 뒤 2025.05.21. 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권최고액은 4,920,000,000원이며 본건 외 다른 호실이 함께 기재된 공동담보입니다. 2023.12.29. 설정된 채권최고액 2,000,000,000원의 후순위 근저당은 선순위 배당에도 미치지 못해 예상배당액이 0원이지만, 매각으로 소멸하므로 낙찰자 인수 대상은 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 5명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박형규 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 제이더블유시스템 | 2023.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 오름에듀테크 | 2023.11.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수연 | 2024.03.28 | 미상 | 2025.03.19 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남희원 | 2024.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 5명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 이른 전입일인 2023.09.11.도 말소기준일 2022.10.07.보다 늦어 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 모든 점유자의 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않았으므로 인수 위험과 별개로 명도 대상과 사용 관계를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,840,000원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 1,130,160,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한저축은행 등 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 6,920,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,130,160,000원이며, 예상 미배당액은 5,789,840,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,144,000,000원 | 1,130,160,000원 | 5,789,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 915,200,000원 | 903,648,000원 | 6,016,352,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 732,160,000원 | 722,438,400원 | 6,197,561,600원 | 0원 |
④ 가격·환금성 — 실거래 확인 없이 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저가는 감정가 1,430,000,000원의 80%인 1,144,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 서초동BESTONE은 2022.09.01. 사용승인된 6세대 규모의 소규모 건물로, 같은 단지·같은 조건의 거래 표본이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 서초동 소재 서울교육대학교 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층·지상 2층 건물이며 2022.09.01. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 서측과 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지이며 토지면적은 390.9㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 7,142,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 등기·집합건축물대장·건축물현황도와 현황 문패 303호를 대조하고, 매각 대상 출입문을 현장에서 특정하세요.
- 점유 관계. 개인 3명과 법인 2명의 실제 점유 여부, 각 사용 부분, 임대차계약 당사자와 퇴거 의사를 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 인근 신축 다세대의 실제 거래와 비교하세요.
- 공동담보. 선순위 근저당이 다른 호실과 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보 배당관계와 채권 이전 내용을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 체납·명도 비용. 관리비·공과금 체납과 다수 점유자 명도에 필요한 비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘대상 특정과 점유 확인’이 승부처
등기와 전입일만 놓고 보면 결론은 단순합니다. 말소기준은 2022.10.07. 근저당이고, 점유자 5명의 전입은 모두 그보다 늦습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 안전한 권리관계가 곧바로 안전한 입찰을 뜻하지는 않습니다. 공부상 1층 103호가 현황에서는 서측 도로 기준 3층·문패 303호로 표시되고, 점유자 5명의 보증금과 구체적인 사용 부분도 확인되지 않았습니다. 최신 실거래 비교 근거도 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸은 확인됐지만, 호실 특정·점유 명도·가격 검증을 마친 뒤에만 응찰할 수 있는 현장확인형 물건입니다.