확약으로 임차 인수는 0원*, 그러나 ‘말소 근저당 배당’ 불일치 확인이 먼저다 — 강남푸르지오시티2차 307호

서울중앙지방법원 2025타경102383. 강남구 자곡동 강남푸르지오시티2차 3층 307호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이며 본건은 3층에 위치하고, 사용승인일은 2014.08.29입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 “64% 할인”이 아닙니다. 실제 임차인 정기원의 보증금은 155,000,000원으로 현재 최저가를 초과합니다. 확약이 없다면 대항력 인정 여부와 배당 결과에 따라 매수인의 실질취득 총액이 보증금 수준인 155,000,000원 안팎으로 고정될 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.01.09.자 확약서로 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약은 유효하나 등기·배당 불일치가 남는다

기재된 말소기준권리는 2021.11.29. 정병우의 근저당권 44,000,000원입니다. 이후 등기된 정기원의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다. 다만 임차권 등기 원문에는 임대차계약일 2021.09.27, 확정일자 2021.09.30, 주민등록일과 점유개시일 2021.10.22가 기재돼 말소기준보다 앞섭니다. 별도 판정은 확정되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 하지만, 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기한 확약서를 제출해 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질적으로 해소됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 보증금 승계인

* 확약은 정기원 임차권 및 그 승계인인 주택도시보증공사에 한정됩니다. 확약서 원본, 제출 주체의 권한과 말소 이행 조건이 확인돼야 하며, 확약 범위 밖의 별도 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세보다 싸다고 단정할 수 없다

현재 최저가는 감정가 147,000,000원의 64%인 94,080,000원입니다. 감정가 대비 52,920,000원 낮아졌지만, 직접 비교할 최근 실거래 표본이 없어 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

오히려 6회 유찰됐다는 사실은 감정가와 응찰자가 받아들이는 가격 사이에 상당한 간극이 있거나, 권리·용도·환금성에 대한 부담이 반복적으로 반영됐을 가능성을 보여줍니다. 임차 인수 문제가 확약으로 해소됐더라도, 공부상 근린시설과 감정 이용상태인 오피스텔 사이의 용도 확인, 특별매각조건, 등기와 배당표의 불일치가 가격에 반영돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

총 채권액 296,415,975원 중 채권자 예상배당은 91,986,560원, 미배당은 204,429,415원입니다. 이 배당 계산은 을구 1번 우리은행 근저당에 89,280,000원을 배당하는 전제를 사용하지만, 등기 연혁에는 2016.06.24. 말소가 기재돼 있으므로 확정 배당표로 보아서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 입지. 풍문고등학교 북동측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 수서역은 원거리에 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 기본 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측 약 35미터, 남동측 약 15미터 포장도로와 각각 접하고 북동측으로 약 6미터 보도블록 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·서울강남보금자리주택지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며 토지거래계약허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 강남구 소재라는 점만으로 환금성을 단정하기 어렵습니다. 6회 유찰은 현재 용도와 권리 검증 부담을 시장이 반복적으로 가격에 반영한 신호로 볼 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우리은행 근저당 원본 대조. 을구 1번 근저당의 2016.06.24. 말소가 유효한지, 예상배당표에 89,280,000원이 반영된 이유가 무엇인지 법원 기록과 등기 원본으로 확인하세요.
• HUG 확약 원본 확인. 2026.01.09.자 확약서의 제출 주체, 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 대조하세요.
• 실제 임차인 수 확인. 확인된 실제 임차인은 정기원 1명이며 주택도시보증공사는 보증금 승계인입니다. 현장 점유자가 별도로 있는지는 다시 조사해야 합니다.
• 특별매각조건. 입찰보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 18,816,000원입니다.
• 용도·세금·금융 확인. 사건상 근린시설과 오피스텔 이용상태를 기준으로 취득세, 부가가치세 적용 여부, 대출 가능 범위와 실제 사용 가능 용도를 확인하세요.
• 가격 상한 재산정. 직접 비교 가능한 최근 실거래가 확인 전에는 감정가 대비 64%만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 토지거래허가구역 확인. 기재된 허가구역의 대상 용도와 본건 근린시설·오피스텔 이용에 대한 실제 적용 범위를 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 서류 점검. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “64%보다 확약과 등기 정합성이 먼저다”

현재 최저가 94,080,000원만 보면 감정가 147,000,000원의 64%까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 투자 판단을 할인율 하나로 끝내서는 안 됩니다. 임차보증금 155,000,000원은 낙찰가보다 크고, 확약이 없다면 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 구조입니다. 다행히 HUG가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기해 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 해소됐습니다.

그럼에도 2016년에 말소된 우리은행 근저당이 예상배당표에 89,280,000원으로 반영된 불일치는 가볍게 넘길 수 없습니다. 실거래 비교자료 없이 6회 유찰된 근린시설·오피스텔 이용 물건이라는 점도 가격 가점을 제한합니다. 결론은 임차 인수는 확약으로 해소, 등기·배당 정합성은 미해소, 가격은 추가 검증입니다. 확약서와 등기 원본이 모두 확인된 뒤에야 94,080,000원의 의미를 평가할 수 있습니다.