대전지방법원 2024타경111398. 유성구 봉명동 라온팰리스 제1동 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적 비교 기준은 29.64㎡이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사단비산업개발로, 2022년 7월 28일 거래가액 84,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 일반적인 선순위 근저당 중심 경매가 아닙니다. 2022년 설정됐던 신순옥 명의 채권최고액 270,000,000원의 근저당은 2023년 4월 24일 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023년 5월 26일 접수된 오혜인의 70,000,000원 가압류입니다. 문제는 임차인 지연희의 전입일이 2021년 5월 3일로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어 매수인 인수액도 함께 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경111398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 문화원로 117, 1동 5층 502호 (봉명동, 라온팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 건물 / 전용 | 철근콘크리트구조 · 제12층 중 제5층 · 비교면적 29.64㎡ |
| 소유자 | 주식회사단비산업개발 (2022.07.28. 거래가액 84,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (8회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 단지 정보 | 라온팰리스 · 80세대 · 2019.10.25. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지연희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.05.03. / 2021.04.22. | 2023.06.07. · 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 양수·확약 |
임대차계약일 2021.04.22. · 점유개시일 2021.05.01. · 임차권등기 접수일 2023.06.07. 확약 반영 전에는 대항력 있는 선순위 임차인이나, 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 아래지만 하락 추세
라온팰리스 29.64㎡·29.97㎡ 거래 12건의 전체 평균은 119,625,000원입니다. 다만 과거 130,000,000원·145,500,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 115,500,000원, 최신 거래는 2026년 3월 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.97㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 29.97㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2025.06 | 29.64㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2024.12 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.09 | 29.97㎡ | 11 | 134,000,000원 |
| 2024.08 | 29.64㎡ | 11 | 108,000,000원 |
| 2024.01 | 29.64㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 29.97㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 29.97㎡ | 7 | 145,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 115,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 119,625,000원 |
확약을 반영한 실질취득가 98,700,000원은 최근 12개월 평균 115,500,000원의 85.5%입니다. 최신 거래가 115,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 최근 거래가격과 비교하면 가격 차이는 존재합니다. 그러나 최근 거래군과 과거 거래군의 추세가 -6.7%로 하락했고, 이 물건은 이미 8회 유찰됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 1. 지연희 보증금 · 우선변제 | 110,000,000원 | 96,523,400원 |
| 2. 가압류 · 오혜인 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 계산상 미배당 | - | 13,476,600원 |
| 확약 반영 실질 인수 | - | 0원* |
집행비용 2,176,600원을 제외한 96,523,400원이 임차보증금 우선변제에 배당되는 계산입니다. 지연희 보증금의 미배당액은 13,476,600원이지만, 2026.05.06. 제출된 HUG 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 70% | 98,700,000원 | 13,476,600원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 · 감정가 56% | 78,960,000원 | 32,861,280원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 45% | 63,168,000원 | 48,369,024원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 계룡스파텔 북측 인근이며, 도시형생활주택·오피스텔·근린상가가 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 서측 인근 대학로변에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 장방형태이며 남측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 825.3㎡, 공시지가는 3,410,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·봉명1지구 지구단위계획구역이며, 관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 80세대, 29.64㎡ 규모이며 관련 경매 평균 유찰 횟수가 6.3회이고 낙찰률이 0.0%로 나타나 매도기간과 가격 보수성이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.06. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체, 대상 보증금, 적용 범위와 효력을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 전액 배당되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 소유권이전 이후 이행될 수 있는지 확인하세요.
- 추가 점유관계 확인. 확약은 지연희 보증금에만 적용됩니다. 현장 점유자와 별도의 임대차관계가 있는지 조사하세요.
- 용도·금융 조건 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 도시형생활주택이므로 건축물대장상 용도와 대출 가능 조건을 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 115,500,000원이지만 거래 추세는 -6.7%입니다. 전체 평균 119,625,000원만으로 가격 상한을 높이지 마세요.
- 8회 유찰 원인 점검. 단지 관련 경매 평균도 6.3회 유찰됐습니다. 내부 상태, 체납 관리비, 점유·명도, 수요층을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 항목 확인. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 법원 기록에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 확약을 확인할 물건”
이 물건의 권리분석은 확약서 한 장을 기준으로 결론이 크게 달라집니다. 지연희는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 최저가 배당만 계산하면 보증금 중 13,476,600원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며 미변제 잔액이 있어도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 이를 정상적으로 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
가격은 98,700,000원으로 최근 12개월 평균 115,500,000원의 85.5%입니다. 최근 거래가격보다 낮은 것은 분명하지만, 최근·과거 거래 추세가 -6.7%이고 이미 8회 유찰됐으며 단지 관련 경매 평균 유찰도 6.3회입니다. 따라서 결론은 권리는 확약 원본 확인을 전제로 통과, 가격은 하락 추세와 환금성을 반영해 보수적으로 접근입니다. 최저가만 보고 판단할 사건이 아니라, 확약의 유효성과 말소 이행 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
* 매각물건명세서 비고에 기재된 2026.05.06.자 주택도시보증공사 확약을 반영한 실질 인수액입니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 13,476,600원입니다.
