서울중앙지방법원 2025타경102593. 종로구 가회동 177-1과 계동 75-1·75-2·67-8 등 부동산을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 공부상 근린생활시설로 등재된 부분이 있으나, 감정평가상 지하층은 창고 및 기계실, 1층과 2층은 주택으로 이용 중이고, 별도 건물들은 온실·보일러실·관리실·경비실·주차장 등으로 사용되고 있습니다. 따라서 단순한 토지 경매나 일반 주택 한 채로만 볼 수 없는 토지·다수 건물 일괄매각입니다.
등기상 말소기준권리는 2013.01.16 설정된 삼청새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 다수 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유자 이봉현의 전입일은 2010.01.29로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 하며, 배당으로 회수하지 못하는 보증금이 있다면 매수인이 승계할 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102593 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 계동 67-8 외 가회동 177-1, 계동 75-1·75-2 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 · 현황 주거용 등 |
| 소유자 | 정형순 (단독소유) |
| 토지 현황 | 대 · 452.9㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 39,257,737,590원 / 31,406,190,000원 (1회 유찰, 감정가의 80.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로중앙새마을금고 / 3,098,158,830원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 미확정
② 점유자 분석 — 실질취득액을 고정할 핵심 변수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이봉현 | 2010.01.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
확인된 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 전입일만 보면 선순위이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”이나 “인수 0원”으로 단정해서는 안 됩니다. 최저가가 내려가더라도 선순위 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당되지 않는 구조라면 실질취득액은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계로 판단해야 합니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 시세 자료 없이 감정가 할인만 존재
동일하거나 직접 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 확인 가능한 것은 법원 감정가와 유찰에 따른 최저가격 변화입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 등기채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 80.0% | 31,406,190,000원 | 0원 | 6,599,728,100원 |
| 2회 유찰 시 | 64.0% | 25,124,952,000원 | 0원 | 381,302,480원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 20,099,961,600원 | 4,593,438,016원 | 0원 |
위 미배당액은 등기채권과 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 이봉현의 미상 보증금과 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 매수인 승계액과 배당결과는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,406,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 316,461,900원 |
| 1. 삼청새마을금고 근저당 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 삼청새마을금고 근저당 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 3. 삼청새마을금고 근저당 | 2,600,000,000원 | 2,600,000,000원 |
| 4. 종로중앙새마을금고 근저당 | 3,640,000,000원 | 3,640,000,000원 |
| 5. 강북새마을금고 근저당 | 3,900,000,000원 | 3,900,000,000원 |
| 6. 주식회사머니트리대부 근저당 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 7. 주식회사머니트리대부 근저당 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 8. 이문휘경동새마을금고 근저당 | 4,200,000,000원 | 4,200,000,000원 |
| 9. 한국투자저축은행 가압류 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,599,728,100원 |
채권액은 채권최고액 또는 청구금액 기준입니다. 현재 회차에서는 등기채권 전액 배당과 소유자 잔여가 계산되지만, 이봉현의 보증금 및 당해세 등이 반영되면 순위와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모
- 이용상태. 주된 건물은 현황 주거용 등으로 이용 중이며, 온실·보일러실·관리실·경비실·주차장 등 여러 용도가 함께 존재합니다.
- 공부상 용도. 공부상 근린생활시설로 등재된 건물 중 지하층은 창고 및 기계실, 1층과 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 재동초등학교 북측 인근으로 단독주택·한옥주택·근린생활시설·공공기관 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 안국역이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·북촌 지구단위계획구역이며, 공시지가는 5,544,000원/㎡입니다.
- 규제. 역사문화특화경관지구·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 토지와 다수 용도의 건물을 함께 취득하는 고액 일괄매각이므로 일반적인 단독주택보다 매수목적과 활용계획을 구체적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이봉현의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유개시일, 전입 유지 여부와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 계산해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 입찰가에 미배당 보증금·명도비용·체납 공과금 가능액을 더한 총취득비용으로 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 가회동 177-1과 계동 75-1·75-2·67-8 및 각 건물의 현황·경계·출입관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도와 인허가 확인. 공부상 근린생활시설과 현황 주택 이용의 관계, 용도변경 및 향후 사용 가능성을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 문화·경관 규제 확인. 북촌 지구단위계획과 역사문화환경보존지역 등으로 증축·개축·철거·개발행위가 제한될 수 있으므로 사전 검토가 필요합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 유찰률이 아니라 토지·건물별 가치와 동일 권역의 실제 거래·임대수익을 기준으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세, 체납세금, 임차인 배당 및 실제 채권잔액을 반영해 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸해 정리가 명확합니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 이봉현의 전입일은 말소기준보다 2년 이상 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 31,406,190,000원을 곧바로 실질취득액으로 보거나, 감정가 대비 80.0%라는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 선순위 점유자 보증금이 확인되기 전까지 인수액과 실질취득액은 미상입니다. 등기권리는 정리되지만 점유권리는 열려 있는 사건으로, 임대차 원본 확인이 입찰 여부를 결정하는 선행조건입니다.
