서울중앙지방법원 2025타경102593. 종로구 계동 67-8을 포함한 부동산으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이며 일괄매각입니다. 감정평가상 건물은 공부상 근린생활시설로 등재돼 있으나 지하층은 창고 및 기계실, 1층과 2층은 주택으로 이용 중입니다. 감정가는 39,257,737,590원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 25,124,952,000원입니다.
등기만 보면 말소기준은 2013년 삼청새마을금고 근저당입니다. 이후의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 우선순위는 등기부보다 2010년 전입한 이봉현의 점유관계 확인에 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도 없지만, 반대로 인수 0원으로 단정하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102593 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 계동 67-8 |
| 관련 부동산 | 서울특별시 종로구 가회동 177-1 · 계동 75-1, 75-2, 67-8 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 건물 공부상 근린생활시설, 지하층 창고 및 기계실·1층 및 2층 주택 이용 |
| 소유자 | 정형순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 39,257,737,590원 / 25,124,952,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 청구금액 | 3,098,158,830원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 452.9㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 5,544,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 선순위 전입 확인이 먼저
말소기준은 2013.01.16 삼청새마을금고 근저당권입니다. 2014년 이후 설정된 근저당권, 2017년 머니트리대부 근저당, 2024년 추가 근저당, 2025년 경매개시결정과 한국투자저축은행 가압류, 2026년 종로구·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이봉현 | 2010.01.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자는 1명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 이봉현 본인의 현황조사 및 매각물건명세서 기재입니다. 선순위 전입이라는 점은 확인되지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위와 낙찰자 인수액은 현재 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,124,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 253,649,520원 |
| 삼청새마을금고 · 을구 1번 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 삼청새마을금고 · 을구 2번 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 삼청새마을금고 · 을구 3번 | 2,600,000,000원 | 2,600,000,000원 |
| 종로중앙새마을금고 · 을구 3번 | 3,640,000,000원 | 3,640,000,000원 |
| 강북새마을금고 · 을구 3번 | 3,900,000,000원 | 3,900,000,000원 |
| 주식회사머니트리대부 · 을구 4번 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 주식회사머니트리대부 · 을구 5번 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 이문휘경동새마을금고 · 을구 6번 | 4,200,000,000원 | 4,200,000,000원 |
| 한국투자저축은행 가압류 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 381,302,480원 |
현재 계산에서는 채권 24,490,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 381,302,480원으로 계산됩니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자 이봉현의 실제 임차보증금과 배당관계가 반영되지 않았으므로, 실제 인수액 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.
④ 가격 — 64% 할인만으로 메리트를 판단할 수 없다
감정가 39,257,737,590원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 25,124,952,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 20,099,961,600원(51.2%), 그 다음은 16,079,969,280원(40.96%)입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 만큼 실제 취득원가는 낙찰가만으로 확정되지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 실제 임차보증금·점유관계 확인 이후에 해야 합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재동초등학교 북측 인근으로 단독 및 한옥주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 안국역(지하철 3호선)이 있어 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 이용상태. 기호(가)는 현황 주거용 등, 기호(나)는 온실 및 보일러실, 기호(다)는 관리실, 기호(라)는 경비실, 기호(마)는 주차장 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(북촌 지구단위계획)·역사문화특화경관지구·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이봉현 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 보증금 규모를 확인하기 전에는 실제 취득원가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금의 인수 가능성을 가르는 핵심입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 가회동 177-1과 계동 75-1, 75-2, 67-8 등 매각 대상 부동산의 범위를 원본 목록으로 대조해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 근린생활시설과 실제 주택·창고·기계실 등의 이용상태가 함께 존재하므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 북촌 지구단위계획·역사문화특화경관지구·역사문화환경보존지역 등 토지이용 규제가 중첩돼 있습니다.
- 등기 변동 확인. 2025년 이후 근저당권 이전·질권 설정과 가압류·압류가 이어졌으므로 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 중요한 한 줄
이 사건은 감정가 39,257,737,590원에서 두 차례 유찰돼 25,124,952,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 간단하지 않습니다. 2010.01.29 전입한 이봉현이 2013.01.16 말소기준보다 선순위이고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았기 때문입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 점유자의 보증금이 남아 있다면 낙찰자의 실질 취득원가는 최저매각가보다 커질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘2회 유찰이라 싸다’가 아니라 ‘선순위 보증금을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건’입니다. 현재 단계의 결론은 권리 확인 전 보류가 맞습니다.
